全国第一地王梦断谜局：央企中冶无力开发？

　　曾遭国土部调查的南京下关滨江2号地块被终止出让程序

　　李娟

　　“地王”向来命运多舛。7月5日18时左右，南京市国土资源局正式公告：经市政府批准，下关滨江江边路以西2号地块(NO.2012G50)因故终止出让程序。

　　这幅土地是2012年的全国总价地王，去年11月30日被南京临江老城改造建设投资有限公司(下称“南京临江投”)以56.2亿元拿下。作为土地竞买和开发主体，南京临江投实为大型国有房地产开发企业中冶置业控股、南京国资参股的合资公司。

　　事实上，早在2010年9月，南京临江投就已拍得下关滨江1号和3号地块，成交价分别是121.41亿元和78.93亿元。在去年拿下2号地块后，三幅土地连成整体，总面积达到236万平方米，总价256.54亿元，一举超过2009年拍出255亿元的广州亚运城，成为实质上总价最高的全国地王。

　　这三块地构成南京市下关区滨江区域的主体，是南京市政府近年开发的重点项目之一。中冶置业母公司中国中冶(601618.SH)2012年财报显示，该项目总投资将达到690亿元。截至报告期末，公司已支付2号地块的竞买保证金人民币11.3亿元，尚未签订土地出让合同。也就是说，56.2亿元的总地价，到去年年底总共支付了11.3亿元。有消息人士表示，这幅土地被收回，很大一部分原因是中冶的财务状况不佳，后续开发较为吃力。

　　被强制收回

　　去年11月底才刚刚拿地，今年7月初就被强制收回，中冶下关滨江2号地块，这个轰动一时的地块半年多时间就被匆忙拉下马。

　　2012年11月30日，南京公开拍卖下关滨江2号地块，总建筑面积超72万平方米、起拍价高达56.2亿元。这块土地被南京临江投以底价拿下，因为总价较高，该地块也成为2012年全国总价地王。

　　中冶置业占南京临江投80%的股份，成为“新地王”的实际买家。

　　南京市国土局当时称，下关滨江2号地块东至城河北路，南至城河路，西至规划滨江路，北至方家营路，总出让面积为36.4万平方米，规划性质为商住混合用地，地块综合容积率1.99。据业内人士当时的估算，这幅地块未来的建筑体量将达到72.4万平方米。

　　官方消息称，由于整个滨江地区拆迁改造任务重、资金需求量大，为加快下关滨江棚户区改造工作进程，在下关滨江2号地块内棚户区居民和工企搬迁基本完成，且与原铁道部就铁路西站货场搬迁和土地处置达成一致的基础上，南京市国土局于2012年10月27日发布2号地块挂牌出让公告，并于当年11月30日挂牌成交，由南京临江投竞得。

　　对于收回该地块的原因，南京市国土局的解释是，该地块成交后开发建设条件发生了变化，主要为：其一，由于西站货场异地复建工作十分复杂，一定程度上影响了按原约定期限向受让单位交付土地；其二，南京市政府对下关滨江商务区的规划进行了局部优化，其中涉及到2号地块原出让时约定的规划建设条件也相应发生了变化。

　　曾被国土部调查

　　2010年9月，南京临江投拍得下关滨江1号和3号地块，成交价分别是121.41亿元和78.93亿元。拍下2号地块后三幅土地连成整体，总面积达到236万平方米，耗资256.54亿元，构成南京市下关区滨江区域的主体。

　　2009年初，由南京大学建筑规划设计研究院编制的《下关滨江地区规划设计》开始在规划网和南京城建展览馆中公示，这个区域要被打造成“南京外滩”。这个近代南京最早开埠的地区，曾因航运业的兴旺而成为南京最发达的商业区域之一，后来则随着航运业的衰落而回归沉寂。

　　早在拍下1号地块之前的2009年4月，中国中冶和南京市国资集团、下关区政府签订框架协议，合作开发这一区域，可见这一全国地王早已内定。中国中冶官方网站上发布的消息显示，2012年11月26日，由中冶置业集团投资开发的南京下关滨江项目开发建设推进大会在南京国际博览中心金陵会议中心召开。这个被称为南京下关滨江项目老城改造工程动工以来最大规模的会议上，通报了不少下关区滨江项目的情况。

　　该消息显示，截止到去年年底，下关区滨江改造居民整体搬迁率接近90%。下阶段滨江商务区板块由“拆”转为“拆建并举”，“南京外滩”将全面进入建设阶段，南京市政府相关代表也在会上表示2013年将会全力配合中冶置业集团进行下关滨江项目的建设。

　　不过，去年12月，国土部对典型案例采取公开调查的方式，督促各有关城市严格依据土地出让管理法律法规和出让合同约定，进行调查处理。当时选择公开调查的地块就是江苏省南京市下关区滨江2号地块。

　　“本公司董事会和管理层高度重视，全力配合国土资源部对下关滨江2号地块的公开调查，目前正在等待国土部的核查意见，并与南京市有关部门正在洽商有关项目下一步的方案。”这或许是中国中冶2012年财报中最能透露滨江2号地块进展的内容，没有想到的是，下一步的进展如此令人震惊。

　　中冶财务危机？

　　下关滨江2号地块位于南京市老城区原下关区(现属鼓楼区)沿江地区，是当地棚户区改造的重要地块，2010年启动改造搬迁工作，改造范围内用地总面积约900亩，其中约90%用地为南京西站货场等铁路设施，其余为棚户区居民和低端污染工企单位。

　　有消息人士表示，这幅土地之所以被收回，有很大一部分原因是中冶的财务状况不佳，后续开发较为吃力。中国中冶2012年财报显示，报告期内，公司已支付2号地块的竞买保证金人民币11.3亿元，距地块总价56.2亿元有不小距离。

　　事实上，中冶置业在2011年年底已将1号地块中一部分以项目公司名义转让给下关区下属国资公司，腾挪出部分资金，这一举动至少缓解了部分资金的压力。

　　摩根士丹利在2010年9月中冶拿下1、3号地块后曾发布报告称，两幅成交地价为每平方米4878元，远低于周围地区平均地价6000元/平方米，估计该项目可于2013年至2015年分别为中国中冶带来28亿元、33亿元及20亿元的利润。

　　远水解不了近渴，中国中冶2012年财报显示，受计提大额减值准备影响，公司2012年业绩大幅下降，亏损约69亿元。