对话任志强

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　　本报记者 吴焕

　　7月16日，华远地产董事长任志强在京接受本报记者专访，结合宏观经济，对土地、住宅、商业地产进行了深入分析，并介绍了华远近期的发展战略，准备发力商业地产，坚持开发精装修住宅。

　　谈土地

　　“现在地价太高，我买不起”

　　记者：今年土地市场比较火爆是什么原因？

　　任志强：不是土地市场比较火爆，你的概念不对，土地市场供应量是下降的。去年是因为市场供应量极低，今年没粮了。万科不说拍“地王”而说“补仓”，“补仓”是因为没地了，“粮食”多的话才不买“高价粮”呢，你们得这么理解。你们就是不敢说万科，他们拿“地王”了你们也不敢说。这次连续三个“地王”，他们说这不是“地王”而是“补仓”，昨天郁亮说的，得揭穿他，“地王”就是“地王”。但出现“地王”有个前提，“粮食”不多的时候是“补仓”，“粮食”多的时候才是“地王”。

　　我最反对用“火爆”这个词，看到出了一个“地王”就火爆了？那是局部地区，集中在一线城市，三四线城市哪里有？之前还冒出几个，今年一个都没有。连万科都从三四线城市往回做，退回来了。

　　记者：华远最近买地了吗？

　　任志强：我们一直在买地，但是我们买不起高价地，差不多就行。前两年说我们是“地王”，现在没人这么说了吧？当时说我们通州那块地多贵多贵，现在还有比我们更贵的。

　　记者：为什么地价这么贵？

　　任志强：这是土地供应结构的问题。工业用地远远比居住用地的供应量要大，相当于10：1。地方政府为了追求GDP，工业用地基本是白给的，但是钱得从住宅用地上出。而且工业用地的容积率指标非常低，只有0.3或0.4，非常不合理。如果规定城市追求GDP必须配住宅，就能节约很多土地。但也有可能产生一种情况，供地的那个地方要是不好开发商就不去了，因为开发商一定是择优的。总之，这是供地结构不合理造成的，不是总的用地不够。

　　谈行业

　　“我经历的调控比别人都多”

　　记者：相对万科来说，华远的发展为何比较缓慢？

　　任志强：我们的发展比较稳健。我们跟华润分手以后比较保守，所以别人老骂我，你们跟万科比，扩张速度慢多了。我没钱，他们董事长拿那么多钱，我们没有那么多钱。现在融资成本很高，凡是在境外有桥的，资金成本都能拉下来。比如王石，没办法就买个香港壳去弄钱，大概降了7个点。

　　万科还有一个好处，它的品牌是不错的，所以它跟很多大企业合作，用人家的钱。他们总的资本比我们大将近60到70倍，因为他们拿了好几百个亿，我们从市场上一分钱没拿。我要是赶上那些年也拿几百个亿，现在就不一样了。

　　我们现在也有基金什么的，四五个，但是我们扩张速度肯定不行。我经历的调控比别人都多，1988年宏观调控的时候，万科还没做房地产，他们是1992年才做的房地产。1993年宏观调控的时候，他们也没受多少影响，因为他们刚起步。我们做得比较保守，保守就是扩张速度比其他企业相对慢，但是稳健。别人可能有起伏，我们保证稳定。

　　记者：万科提出一个转型口号，要做城市服务配套商，这是不是房地产行业的趋势？

　　任志强：确实应该有这类配套服务商，但社会分工应该是专业化的，我赞成企业去干自己最擅长的事情，这样服务才会越来越好。比如家政服务市场非常大，你是不是也要干？如果我不够专业，那就按万科最早的那种减法，商场什么的都卖给华润了，他们减法做得很好，所以最后成功了。如果在这个时候做加法，也许就会和过去一样了。

　　当然他们现在说城市服务和房地产是上下游关系，其实把资源给别人更好，让更专业的干，要不然要社会分工干什么？汽车的每个零件也不都是自己生产的，波音也不是都自己生产的，手机非得自己生产吗？做个设计就可以了。万科是做了设计之后，自己做生产。我不是说他们不能做生产，但我觉得不一定非得自己干，可以分配出去，你占一定的股权。

　　谈房价

　　“户均人口数字再降下去，房子还是不够”

　　记者：房价涨得快是什么原因？

　　任志强：现在新开工的面积是小于销售的，今年已经销售的面积比新开工的面积要大，这就是麻烦事，因为土地供应量不够。

　　人都爱往一线城市走，但户口留在原籍。从总体上看房子并不少，问题就在于三四线城市的房子数量多于一二线城市，有的城市两三千块钱都没人买，你说房子多不多？

　　记者：影响房价还有什么原因？

　　任志强：我举个例子。1976年德国人口数量是7300万人、1900万个家庭，到2010年他们增加了800万人，但家庭数量猛增到4100万个，什么缘故呢？德国人口老龄化现象很严重，父母和孩子分开住，老人住大房子，年轻人租小房子，为什么？因为年轻人一定要回老人那去住，老人要给年轻人留着房子，但是老人绝不到年轻人那里去住，所以年轻人住小房子。有的人把孙子搁到老人那养，但是老人绝不会到年轻人那去养孙子。

　　中国和他们不一样，老人过来替年轻人看孩子，所以网上说“他不回家看我犯什么罪，30岁不结婚才是犯罪。”

　　“家庭分裂速度”导致家庭数量增加。还有一个是“户均人口”的数字，我们已经从3.84降到2.8，很快就会降到2.4、2.3、2.2，再降下去，房子还是不够。

　　谈商业

　　“我是做商业地产起家的”

　　记者：您怎么看待商业地产？

　　任志强：城市化率超过50%以上，开始持有大量的商业物业。东部沿海地区的城市化率是63%，一线城市是60%左右，二线城市是50%，三四线城市只有30%。城市化率在30%的时候，住宅需求是最大的。

　　商业需求比例一直是30%。有的公司只做商业地产，那是个别现象，开发商不可能全铺开了都做商业地产。

　　我们认为做什么样的商业地产是在城市的哪个位置决定的，我们在长沙做的项目总面积近50万平方米，有20万平方米的商业，10万平方米的酒店、写字楼。但要在通州就不能这么搞，可能我本事不够，别人有本事别人搞。通州弄少点，弄几万平方米那可以。

　　记者：华远现有哪些商业项目？

　　任志强：我们配套的商业不能算，当时王石提出要把住宅做成最大，现在看不做商业也不行了，也开始做了。熬了10年左右，把沃尔玛那一套都学会了，把商业也学会了，把酒店也学会了。

　　目前华远的商业地产部分占比还不够大，接下来会根据资金的需求，适度、逐步地扩大商业物业比例。尤其是在城市化率超过 55%的城市里，商业地产的比重会增加。

　　记者：华远做商业地产有什么优势？

　　任志强：我们是最早做商业地产的企业，我是做商业地产起家的，在1984年就做了华威大厦，还有西单一条街的改造，其实原先很有优势。商业要看管理团队和定位，我现在新团队不太有优势，因为很多人才留给原来的了，我们是重新来做。管理团队没有的话我们就买一个。