公告日期：2012-11-27

　　广东开平春晖股份有限公司

　　拟转让的位于深圳景田的部分房地产项目

　　资产评估报告

　　国友大正评报字(2012)第 410A 号

　　(共一册,第一册)

　　北京国友大正资产评估有限公司

　　二〇一二年十一月二十三日

　　广东开平春晖股份有限公司拟转让部分房地产项目资产评估报告

　　目 录

　　注册资产评估师声明 ............................................................................................... 1

　　资产评估报告摘要 ................................................................................................... 2

　　资产评估报告正文 ................................................................................................... 4

　　一、 委托方、产权持有单位单位和评估报告使用者 ......................................................... 4

　　二、 评估目的 ............................................................................................................................. 5

　　三、 评估对象和评估范围 ........................................................................................................ 5

　　四、 价值类型及其定义 ............................................................................................................ 6

　　五、 评估基准日 ........................................................................................................................ 6

　　六、 评估依据 ............................................................................................................................. 6

　　七、 评估方法 ............................................................................................................................. 8

　　八、 评估程序实施过程和情况 ............................................................................................... 9

　　九、 评估假设 ............................................................................................................................ 11

　　十、 评估结论 ............................................................................................................................ 11

　　十一、 特别事项说明 .................................................................................................................. 12

　　十二、 评估报告使用限制说明 ................................................................................................. 13

　　十三、 评估报告日 ...................................................................................................................... 13

　　附件 ........................................................................................................................ 14

　　一、 与评估目的相对应的经济行为文件 ............................................................................ 15

　　二、 房地产评估明细表 .......................................................................................................... 16

　　三、 委托方法人营业执照 ...................................................................................................... 17

　　四、 评估对象涉及的主要权属证明资料 ............................................................................ 18

　　五、 委托方单位承诺函 .......................................................................................................... 19

　　六、 注册资产评估师承诺函 ................................................................................................. 20

　　七、 评估机构资格证书 .......................................................................................................... 21

　　八、 评估机构法人营业执照副本 ......................................................................................... 22

　　九、 签字注册资产评估师资格证书 ..................................................................................... 23

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　　广东开平春晖股份有限公司拟转让部分房地产项目资产评估报告

　　注册资产评估师声明

　　本资产评估报告，是在评估人员对纳入评估范围的资产进行了认真的核实、

　　评定估算等必要评估程序的基础上作出的，针对本评估报告，特作如下声明：

　　一、 注册资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产

　　评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据执业过程中收集的资料，评估

　　报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

　　二、 评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的

　　真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

　　三、 注册资产评估师与评估报告中的评估对象无现存或预期的利益关系，与

　　委托方和相关当事方无现存或预期的利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏

　　见。

　　四、 注册资产评估师和其他评估人员已对评估报告中的评估对象及其所涉

　　及资产进行了现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要

　　的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已发现的

　　问题进行了如实披露，且已提请委托方和相关当事方完善产权以满足出具评估报

　　告的要求，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证。

　　五、 评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，

　　评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明

　　及其对评估结论的影响。

　　六、 出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目

　　的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与评估机构及签

　　字注册资产评估师无关。

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　　广东开平春晖股份有限公司拟转让部分房地产项目资产评估报告

　　广东开平春晖股份有限公司

　　拟转让的位于深圳景田的部分房地产项目

　　资产评估报告摘要

　　国友大正评报字(2012)第 410A 号

　　重要提示

　　本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合

　　理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。

　　北京国友大正资产评估有限公司接受广东开平春晖股份有限公司的委托，根

　　据国家相关法律法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，对拟转让

　　房地产事宜涉及的广东开平春晖股份有限公司位于深圳的部分房地产项目进行了

　　评估。

　　本次评估的评估对象和评估范围为深圳市福田区景田路碧景园 A、B 栋 101 及

　　碧景园综合楼 501-513 房；评估的价值类型为市场价值；评估基准日为 2012 年 10

　　月 31 日。

　　评估师履行了必要的评估程序，以资产的持续使用和公开市场等为前提，采

　　用市场法和收益法进行了评定估算。

　　至评估基准日，广东开平春晖股份有限公司委托评估的位于深圳景田的房地

　　产申报的账面值为 569.93 万元；评估后资产价值为 1,832.89 万元，评估增值

　　1262.96 万元，增值率为 221.60 %。

　　评估师对评估过程中发现的房地产存在抵押等事项在评估报告中作了特别事

　　项说明，特提请评估报告使用者注意以下重大事项：

　　本评估报告的评估结论使用有效期限自至评估基准日起一年，即从资产评估

　　基准日 2012 年 10 月 31 日起至 2013 年 10 月 30 日止。

　　本评估报告日为 2012 年 11 月 23 日。

　　以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估

　　结论，应当认真阅读评估报告正文。

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　　广东开平春晖股份有限公司

　　拟转让的位于深圳景田的部分房地产项目

　　资产评估报告正文

　　国友大正评报字(2012)第 410A 号

　　广东开平春晖股份有限公司：

　　北京国友大正资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、法

　　规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场比较法和收益法评估方法，按照必

　　要的评估程序对拟实施转让事宜涉及的广东开平春晖股份有限公司位于深圳的部

　　分房地产在 2012 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如

　　下。

　　一、 委托方、产权持有单位和评估报告使用者

　　本项目的委托方、产权持有单位均为广东开平春晖股份有限公司，评估报告

　　使用者为委托方及国家法律法规规定的其他评估报告使用者。

　　(一) 委托方及产权持有单位概况

　　1． 概况

　　企业名称：广东开平春晖股份有限公司

　　住 所：广东省开平市长沙港口路 10 号

　　法定代表人：方振颖

　　注册资本：人民币 586,642,796 元

　　实收资本：人民币 586,642,796 元

　　经济性质：股份有限公司

　　主要经营范围：加工、产销涤纶长丝、锦纶长丝、高粘切片、瓶级切片及化

　　纤产品。经营和代理各类商品及技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出

　　口的商品及技术除外。

　　2． 企业简介

　　公司系 1992 年 9 月经广东省企业股份制试点联审小组和广东省经济体制改革

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　　委员以粤股审[1992]53 号文批复,以广东省开平涤纶企业集团公司(全民所有制)作

　　为独家发起人设立的股份有限公司；1999 年 8 月,公司办理了重新注册登记,将名称

　　由广东开平涤纶企业集团股份有限公司变更为现名。

　　截止 2012 年 09 月 30 日公司十大股东及持股比例

　　股东名称 持股数 占流通股比(%) 股东性质

　　广州市鸿汇投资有限公司 7129.06 12.15 A 股 公司

　　开平市工业材料公司 4140.00 7.06 A 股 公司

　　开平市工业实业开发公司 3360.00 5.73 A 股 公司

　　信达投资有限公司 1921.38 3.28 A 股 公司

　　陈锐贤 456.46 0.78 A 股 个人

　　尹艳 268.10 0.46 A 股 个人

　　王一华 267.82 0.46 A 股 个人

　　丁春林 250.00 0.43 A 股 个人

　　林贤平 246.74 0.42 A 股 个人

　　中国中投证券有限责任公司客户信用交易担

　　241.49 0.41 A 股 公司

　　保证券账户

　　(二) 委托方和产权持有单位之间的关系

　　委托方和产权持有单位为同一家公司。

　　二、 评估目的

　　本次评估目的是对拟转让房地产事宜涉及的广东开平春晖股份有限公司位于

　　深圳的部分房地产进行评估，提供其在评估基准日的市场价值，作为广东开平春

　　晖股份有限公司拟转让该项房地产的价值参考依据。

　　本次评估涉及的经济行为文件为：广东开平春晖股份有限公司 2012 年 11 月

　　22 日《第六届董事会第十次会议决议》。

　　三、 评估对象和评估范围

　　(一) 评估对象和评估范围

　　本项目的评估对象和评估范围为深圳市福田区景田路碧景园 A、B 栋 101 及碧

　　景园综合楼 501-513 房。

　　资产合计：569.93 万元。

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　　本次评估对象和评估范围与委托确定的评估对象和评估范围一致。

　　(二) 主要资产情况

　　春晖股份公司持有的深圳市福田区景田路碧景园 A、B 栋 101 及碧景园综合楼

　　501-513 房，共计 15 项。建筑面积 1015.75 平方米，账面原值 6,886,651.87 元，

　　账面净值 5,699,339.73 元。均为框架结构，目前均为自用。

　　四、 价值类型及其定义

　　根据经济行为和评估目的等相关条件，此次评估的价值类型为市场价值，即

　　自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估

　　基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　五、 评估基准日

　　本项目评估基准日是 2012 年 10 月 31 日。

　　评估基准日由委托方确定。评估基准日的确定主要考虑了会计期末以及有利

　　于本次经济行为实现等因素。

　　六、 评估依据

　　(一) 经济行为依据

　　广东开平春晖股份有限公司 2012 年 11 月 22 日《第六届董事会第十次会议决

　　议》。

　　(二) 法律法规依据

　　1．《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会

　　常务委员会第十八次会议修订)；

　　2．《中华人民共和国企业国有资产法》 (主席令 2008 年第 5 号);

　　3．《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大

　　会常务委员会第十一次会议修订)；

　　4．《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72 号，

　　2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)；

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　　5．《国有资产评估管理办法》(国务院第 91 号令，1991 年)；

　　6．《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第 36 号)；

　　7．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令，2003 年)；

　　8．《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第 3 号令，2003 年)；

　　9．《企业国有资产评估管理暂行办法》 (国资委第 12 号，2005 年)；

　　10．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权

　　[2006]274 号)；

　　11．其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

　　(三) 评估准则依据

　　1．《资产评估准则—基本准则》(财政部财企(2004)20 号)；

　　2．《资产评估职业道德准则—基本准则》(财政部财企(2004)20 号)；

　　3．《资产评估准则—评估报告》(中评协[2011]230 号)；

　　4．《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号)；

　　5．《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号)；

　　6．《评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2010〕214 号)

　　7．《投资性房地产评估指导意见(试行)》中评协[2009]211 号

　　8．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中注协会协[2003]18

　　号)；

　　9．《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；

　　10．《企业会计准则—基本准则》(财政部令第 33 号)；

　　11．《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则(财政部财会[2006]3

　　号)；

　　12．《企业会计准则—应用指南》(财政部财会 [2006]18 号)；

　　13．《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；

　　(四) 资产权属依据

　　1．房屋所有权证；

　　2．重要资产购置合同或发票；

　　3．其他资产权属证明文件。

　　(五) 评估取价依据

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　　1．《中国人民银行存款利率表》(2012 年 7 月 6 日起执行)；

　　2．产权持有单位提供的资产清单及其他资料；

　　3．产权持有单位提供的财务会计、经营方面的资料；

　　4．评估人员收集的市场资料；

　　5．评估人员现场勘查及调查所得的有关资料；

　　6．其他参考资料。

　　七、 评估方法

　　单项资产的评估方法主要包括成本法、收益法和市场法，注册资产评估师执

　　行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等

　　相关条件，分析三种评估方法的实用性，恰当选择一种或者多种资产评估方法。

　　本次评估根据评估方法的实用性，采用了市场法和收益法。

　　成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被估资产所需的全部

　　成本减去被评估资产已发生的实体性、功能性、经济性陈旧贬值额，得到的差额

　　作为被估资产的评估值的一种资产评估方法。

　　市场法是根据替代原理，选取与评估对象类似的交易案例作为比较实例，从

　　交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等各个方面对比较实例进行修正，得

　　出评估对象价格的评估思路。

　　收益法是将被评估资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为

　　现值，然后累加求和得出评估价值的方法。

　　本次评估对象深圳市福田区景田路碧景园 A、B 栋 101 类似物业市场交易价格

　　容易取得，采用市场法进行评估。本次评估对象深圳市福田区景田路碧景园综合

　　楼 501-513 房类似物业出租价格容易取得，采用收益法进行评估。

　　(一)房屋建筑物类资产

　　房屋建筑物采用市场法及收益法评估。

　　1、 市场比较法

　　(1)评估范围内以购买的方式取得的商品房，账面价值中包含了土地使用权

　　价值，且同区域有同类型房屋的市场交易案例，本次评估中按照房地合一的原则

　　采用市场法进行评估，计算房屋建筑物的评估价值。

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　　(2)市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产与在接近评估

　　基准日时期内已经成交的同一供需圈内类似房地产加以比较，依照这些已经成交

　　的房地产价格，通过多项因素的修正，得出待估房地产价格的一种估价方法。

　　(3)市场比较法估算房地产价值的计算公式为：

　　评估房地产的评估价格 =交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易

　　日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数

　　2、 收益法

　　评估范围内用于出租的房屋建筑物，具备下列条件，可采用收益法评估：

　　(1)估价对象用途为经营用房，周边地区同用途房产交易案例较多，能够获

　　得活跃市场的同类房屋租金水平；经济发展稳定，能够长期稳定获得租金收益。

　　(2)收益法是指通过估算评估资产未来预期收益，采用适当的折现率，将预

　　期未来各期的客观纯收益折算成现值，得到房地产的评估价值。

　　(3) 收益法的计算过程如下：确认房地产租赁有效收入；确认年客观经营

　　成本；计算年净收益

　　年净收益=房地产租赁有效收入-年客观经营成本

　　(4) 折现率的确定

　　折现率按照无风险报酬率和风险报酬率综合确定。无风险报酬率 可选用同一时

　　期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险报酬率

　　应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等

　　确定。

　　(5) 评估的收益价格

　　评估的收益价格=A/R×[1-1/(1+R)N]

　　式中：A--年净收益

　　R--还原利率

　　N--剩余经营使用年限

　　八、 评估程序实施过程和情况

　　北京国友大正资产评估有限公司接受广东开平春晖股份有限公司的委托，对

　　拟实施转让事宜涉及的广东开平春晖股份有限公司位于深圳的部分房地产项目进

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　　行评估，评估基准日经协商定于 2012 年 10 月 31 日。北京国友大正资产评估有限

　　公司于 2012 年 10 月 22 日拟定评估计划并确定了评估方案，评估工作于 2012 年

　　10 月 29 日正式开始，2012 年 11 月 3 日现场工作结束，2012 年 11 月 23 日出具正

　　式报告。主要评估工作过程如下：

　　(一) 评估前期准备阶段

　　1． 2012 年 10 月 22 日，与委托方及产权持有单位对本次评估的评估目的、

　　评估范围、评估基准日等评估基本事项协商一致，并与委托方签定《业务约定书》，

　　制定评估工作计划；

　　2． 配合产权持有单位进行资产清查、填报《资产评估明细表》等工作。评

　　估项目组人员进入现场对委估资产进行了初步了解，协助企业进行委估资产申报

　　工作，收集资产评估所需文件资料。

　　(二) 现乘实及评估阶段

　　1． 听取委托方及产权持有单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历

　　史及现状，了解企业的财务制度、经营状况等情况；

　　2． 对产权持有单位提供的《资产评估明细表》与有关财务记录数据进行核

　　对，对发现的问题协同产权持有单位做出调整；

　　3． 根据《资产评估明细表》，按资产评估准则的要求，对评估范围内的各项

　　资产进行了勘察、核实；

　　4． 查阅收集委估资产的产权证明文件；

　　5． 根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法；

　　6． 查阅并收集相关资产的技术资料及验收资料；通过市场调研和查询有关

　　资料，收集价格资料；

　　7． 对评估范围内的资产，在核实的基础上做出初步评估测算。

　　(三) 评估汇总阶段

　　对各类资产评估的初步结果进行分析汇总，并进行全面审核，完成必要的调

　　整、修改和完善。

　　(四) 编制提交评估报告阶段

　　撰写资产评估报告书，将评估报告初稿向委托方汇报和沟通，达成一致意见

　　后，按评估机构内部三级审核制度和程序对报告进行审核、修改、校正，最后出

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　　具正式资产评估报告书。

　　九、 评估假设

　　(一) 本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为前提；

　　(二) 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现

　　行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；

　　(三) 本次评估假设国家宏观经济政策和外部经济环境无重大变化；

　　(四) 本次评估假设产权持有单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完

　　整；

　　(五) 本评估结论是依据本次评估目的、持续经营原则和公开市场原则确定的

　　现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追

　　加付出的价格等对其评估值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自

　　然力和其他不可抗力对资产价格的影响；

　　(六) 评估范围仅以产权持有单位提供的评估申报表为准，未考虑产权持有单

　　位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。

　　评估人员根据资产评估的要求，认定这些假设前提条件在评估基准日时成立，

　　当未来经济环境发生较大变化和前提条件改变时，评估人员将不承担由于前提条

　　件改变而推导出不同评估结果的责任。

　　十、 评估结论

　　我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公

　　正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用成本法对拟

　　实施转让事宜涉及的广东开平春晖股份有限公司位于深圳的部分房地产项目进了

　　评估，得出广东开平春晖股份有限公司委托评估资产评估结论如下：

　　春晖股份有限公司委托评估的位于深圳景田的房地产申报的账面值为 569.93

　　万元；评估后资产价值为 1,832.89 万元，评估增值 1262.96 万元，增值率为

　　221.60 %。

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　　十一、 特别事项说明

　　(一) 房地产抵押的情形

　　1． 委估房地产已设立抵押权，权利人春晖股份公司以委估房地产于 2009 年

　　7 月 2 日与上海浦东发展银行签订了编号为 ZDED82000900066001 房地产最高额抵

　　押合同(抵押担保之主债权为人民币 5000 万元中的 600 万元整)。

　　(二) 评估程序受到限制的情形

　　1． 评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，而

　　是在假定产权持有单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和在未

　　借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。

　　2． 评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部

　　分)做技术检测，而是在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效的前提

　　下和在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。

　　(三) 评估基准日后重大事项

　　评估师做了尽职调查，未发现从评估基准日至评估报告日期间对评估结论可

　　能产生影响的重大事项。在评估基准日后、评估结论使用有效期之内，如果资产

　　数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：

　　1． 抵押的十五项房地产在报告出具前(2012 年 11 月 23 日)已办理解除抵

　　押。

　　2． 当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；

　　3． 当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时，委托方

　　应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值；

　　4． 对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时

　　应给予充分考虑，进行相应调整。

　　(四) 对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说

　　明而评估人员已履行评估程序仍无法获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担

　　相关责任。

　　上述特别事项，评估师提请报告使用者注意。

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　　地址： 北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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　　广东开平春晖股份有限公司拟转让部分房地产项目资产评估报告

　　十二、 评估报告使用限制说明

　　(一) 本评估报告仅用于评估报告载明的评估目的和用途，不能用于其他目

　　的和用途。因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关；

　　(二) 本评估报告仅由北京国友大正资产评估有限公司与委托方签定的资

　　产评估业务约定书中约定的评估报告使用者和国家法律、法规规定的报告使用者

　　使用；

　　(三) 未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引

　　用或者披露于公开媒体；

　　(四) 自评估基准日起，市场条件或资产状况未发生重大变化时，本评估报

　　告的评估结论使用有效期自评估基准日起一年，即从资产评估基准日 2012 年 10

　　月 31 日起至 2013 年 10 月 30 日止；

　　(五) 当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进

　　行评估。

　　十三、 评估报告日

　　本评估报告日为 2012 年 11 月 23 日。

　　北京国友大正资产评估有限公司

　　法定代表人：

　　注册资产评估师:

　　二〇一二年十一月二十三日

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