楼价高涨现象长期难以改变

　　《红周刊》：您在《论战》中提到了香港一代大投资家王增祥的故事，很能说明“有智慧不如趁势”的道理。

　　曹仁超：这是一个非常典型的例子。1973年时，王增祥的财富比李嘉诚还要多，但是他看好日本，将自己在香港的房地产卖给了李嘉诚，买了日本一家上市公司王子造纸11％的股权并申请进入董事局，遭到拒绝，为此还与日本政府打官司，最后惨败。再看看李嘉诚，他那时买的香港典当公司等都拥有大量的地皮，他用来开发房地产业，所以现在发达了。王增祥1973年时的1亿资产，到现在只有3亿；而李嘉诚当年的8000万则变成了1000亿，对比强烈。

　　《红周刊》：所以这也是眼光的差别造就了不同的结果。您看事物的眼光好像比较特别，人们常说投资房产要选地段，但您却是看邻居。

　　曹仁超：香港的天水围很漂亮，交通也不差，但是房价很便宜，只有2万港币一平米。因为那里主要居民是比较边缘的贫民阶层，如果选择那里的楼盘，就会与这样的人群作邻居。正是由于这样的原因，原来住在天水围但后来成功的人会搬去铜锣湾，在九龙做生意失败的人则可能搬去天水围。久而久之，全香港失败的人都搬去天水围了。而与那些成功的人士为邻，就会形成马太效应，吸引更多成功人士聚集。

　　内地情况也一样，不同的政治、经济、文化氛围下会形成不同的圈子，所以我说衡量房地产好坏的标准是“邻居”而不只是“地段”。

　　《红周刊》：最近内地楼市出现一个情况，很多央企高价拿地并且屯积，所以目前市场普遍看高后市楼价。您在书中拿“面粉和面包”的关系将地价和房价做对比，目前的这种现象是否也存在这种关系？

　　曹仁超：这些央企拿到好地以后，长远来看肯定是赚钱的。要地价跌下来，除非政府用政策调控，否则高水平的楼价难以改变。毕竟目前中国房地产市场仍然是卖方市场(seller’s market)，目前我还没看出中国政府要把房地产市场变为买方市场(buyer’s market)的理由，只能是在大多数老百姓都买不起房的时候调整一下。这种情况在香港乃至全世界都一样，没有办法。

　　《红周刊》：这会逐渐形成您所说的“寡头局面”吗？

　　曹仁超：对，香港的创业板之所以失败，就是在于门槛低，而房价逐渐抬高的话，自然让资金进入门槛也随之抬高。随着时间推移，房地产资源和供应就越来越集中在几个少数大集团手中，形成寡头垄断局面。

　　《红周刊》：您认为内地房价长期是一个向上的趋势，但不会像香港楼市那样急剧上升，为什么呢？

　　曹仁超：一般来说，当一个城市人均GDP达到5000美元时，老百姓是会去买房子的，但通常超过20000美元时就停下来了，所以从5000美元到20000美元这个过程中，老百姓买房子的需求是最强烈的。

　　香港在经济发展到这一阶段时，出现了两件大事：第一就是香港主权回归祖国，中央为了防止英国将香港的土地全部买光，因此限制土地供应，供应量小了；第二，中国产品打进了美国市场，再加上通货膨胀的因素，美国利息率也慢慢降到极低的水平。因此，到1997年时，香港就形成了三个对楼市极为有利的加号：第一就是香港人均收入上涨；第二，土地供应受限；第三，低利率环境。这三个因素使香港房地产价格涨了20倍，每平米从6700多港元涨到13万港元。

　　同样，内地一些城市目前也来到达人均GDP从5000美元到20000美元的阶段，但是利息水平已经很低，而各地对于城市周边的土地仍然在不断开发的过程中，土地供应不受限，整体是“一个加号，两个减号”。所以，北京、上海这些城市以后房价的涨幅一定没有香港这样剧烈。