8月下旬以来，监管层针对国内房企融资端的“三道红线”令至今仍在发酵之中，据路透社报道分析称，“融资新规明年全面推开，部分公司或借道影子银行”。

　　实际上，各大房企对“影子银行”一致青睐有加，这里的影子银行无外乎银行理财、信托、基金、资管，等等，不管是融资宽松，亦或是收紧，都有一席之地。

　　据悉，监管层对“影子银行”的严管始于2014年，当时银监会要求“强化银行表外资产监管”，也就是著名的“107号文”，除了地方融资平台外，规模攀升的房地产贷款也曾引起警觉。

　　然而，影子银行一直并未消逝，尤其是2016年以来，全国楼市“去库存”运动兴起，各种“类金融”风起云涌，几度起伏。

　　昨日，我们研究资料发现：自8月28日以来，一款名为“光坤·大有47号集合资金信托计划（1-3期）”的信托计划正在某知名第三方信托销售平台上推售，发行融资规模1.766亿元，并特别注明“本项目为股权投项目，不设预期收益率”。

　　该信托计划融资方是文昌白马方圆高尔夫小镇投资有限公司，资金用于认购实缴广州光方投资有限合伙的“LP1”份额，合伙企业以信托实缴资金受让/增资文昌白马方圆高尔夫小镇投资有限公司股权。

　　此次增资后，该合伙企业占股90%，增资款用于开发建设文昌白马方圆高尔夫小镇投资有限公司所属的航天城项目1期、2期。

　　从风控看，信托计划持 LP1 份额优先享有项目分红，当销售不理想时，信托计划所持 LP1 份额分配现金流未达到“投资本金及约定的基础投资收益14%之和”，有权要求方圆集团按约定实缴相应“ LP2 ”份额。

　　“如项目公司无法融资或进行对外融资后，仍有资金缺口等情形，方圆集团应单方面为项目公司提供资金。”

　　这不难看出：该合伙地产基金及构成其资金来源的信托计划份额，并非是纯股权投资，或涉“名股实债”嫌疑。注意！上述的信托计划受托方虽未明示，但实为“光大信托”，光方投资合伙基金极有可能也是“光大系”。

　　8月22日，文昌市自然资源局对外披露“关于方圆雅颂府修建性详细规划及建筑设计方案项目批前公示”，文昌白马方圆高尔夫小镇投资有限公司拟建的“方圆雅颂府修建性详细规划及建筑设计方案”项目，位于文城镇航天大道北侧地段，总用地面积79116.63平方米（折合118.67亩），规划用地面积74713.22平方米（折合112.07亩）。

　　也就是说，方圆集团文昌项目名叫“方圆雅颂府”，占地百余亩。该项目已经市规委会审议通过，方案设计规划指标为：总建筑面积195822.05平方米（计容建筑面积149426.44平方米，不计容建筑面积46395.61平方米），容积率2.0，建筑密度22.36%，绿地率40%，建筑高度45米，停车位1314个。

　　文昌国际航天城位于海南省文昌市，是中国首个滨海发射基地，起步区分八门湾西片区和航天超算产业片区，明确“四基地一中心”的产业定位，即航天领域重大科技创新产业(行情300832,诊股)基地、空间科技创新战略产业基地、融合创新示范产业基地、航天国际合作产业基地和航天超算中心。

　　据海南日报年初披露，“文昌国际航天城起步区”建设正式启动，一期投资约12亿元，建设文昌航天超算中心；二期投资逾100亿元，依托文昌航天超算中心，打造文昌航天智慧产业园；三期建成天智慧新城，力争将文昌打造成为“新时代智慧城市先行示范区”。

　　今年5月初，人民网(行情603000,诊股)海南频道载文称，文昌市委书记钟鸣明会上强调说，文城镇作为全市政治、经济、文化的中心，是文昌国际航天城起步区所在地，区域位置重要，发展潜力巨大。文城是文昌国际航天城实质性启动的“桥头堡”，是“海澄文”一体化综合经济圈的关键地带。

　　依此来看，“方圆雅颂府”的确属于文昌国际航天城起步区。从文昌白马方圆高尔夫小镇投资有限公司股权结构看，广州市光方投资合伙企业持股90%，广州圆方辉弘投资有限责任公司（广州市方圆房地产发展有限公司持股100%）持股10%。

　　注意！广州市方圆房地产发展有限公司由在香港注册的方圆国际投资集团100%控股。方圆国际投资集团的境内房地产业务，则主要依托于广州市方圆房地产发展有限公司这个平台，也就是所谓的“方圆集团”。

　　2017年底，以广州市方圆房地产发展有限公司为主体曾发行过10亿元的公司债，期限3年，年利率8%，到期日为今年底，须兑付本金10亿元及利息0.8亿元。

　　注意！8月26日，广州市方圆房地产发展有限公司拟发行10亿元小公募债获得上交所受理。方圆地产明确说，此次发债拟用于偿还“17方圆01”债券融资。

　　从整个财务表格不难看出，截至今年6月底，方圆地产全部债务135.77亿元，比去年末增加10亿元，比2018年末增加25亿元，比2017年末增加约52.8亿元。

　　其中，方圆地产截至6月末短期借款余额16.8亿元，一年内到期有息负债余额32.37亿元，两者在总负债规模的占比明显上升，但账面现金只有45.76亿元，说明短期现金流承压。

　　据克而瑞监测统计，2019年方圆地产以238.8亿元全口径销售额排名第98位，以131.3亿元权益销售额排名第130位，说明大量项目依托于合作开发。

　　从战略布局看，方圆集团“聚焦广东、深耕粤港澳大湾区”，截至2020年遍布广州、珠海、深圳、海南、成都、常州、昆山、苏州、惠州、佛山、江门、肇庆、湛江、清远、河源等22个城市，有超过80个项目。

　　今年3月份，方圆集团跻身“2020中国房地产开发企业100强”以及“2020中国房地产开发企业运营效率10强”。这不难看出方圆地产是“粤系新锐”房企。

　　据克而瑞监测统计，今年前8个月，方圆地产以145.6亿元全口径销售额排名第98位，权益销售额不在百强之列。前7个月，方圆地产新增货值142.4亿元，排名第92位；拿地耗资50.5亿元，排名第94位；新增建筑面积77.8万平方米，排名第99位。

　　注意！今年5月底，方圆集团旗下方圆房服集团在港交所主板上市，主打“新房及二手房代理服务、渠道整合平台服务、物业研究及咨询服务及一站式综合服务”，上半年实现收益约1.29亿元，微增约0.6%；股东应占溢利270万元，减少约67.47%。

　　从扩张角度看，方圆地产给外界“中规中矩”的印象，而接下来，随着地产融资收紧，这家粤系新锐房企能否突围？