地产信托火暴收益能力成疑-信托研究

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地产信托火暴收益能力成疑

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2008-7-30 9:41:23

　　作为A股弱势行情下的替代性选择，房地产类信托产品的发行持续火暴。来自西南财经大学信托与理财研究所的统计数据显示，今年6月成立的房地产信托规模占比高达57%。不过，业内人士指出，房地产信托的收益率水平与房地产市场的景气度密切相关，在当前房地产市场走势扑朔迷离的情况下，投资此类理财产品尤其需要注意风险。

　　发行量持续高增长

　　据统计，上周共有5家信托公司发行了6款集合资金信托产品，其中证券投资类产品3款，房地产类产品2款，投资于工商企业领域的产品1款。

　　西南财经大学信托与理财研究所赵杨指出，这反映出近几个月以来信托产品发行的整体特点：证券投资类产品仍占很大比重；房地产类产品成为证券投资类产品在弱市行情下的替代品，占据越来越大的市场份额；私募股权投资类产品作为信托业的极具潜力的发展目标，也保持着一定的发行数量；而其他类别的产品，虽然保持着稳定的发行速度，但却成了“配角”。

　　事实上，投资于房地产领域产品的高发行量已经持续了较长时间，且占比有越来越高的趋势。今年6月，发行的房地产类信托产品有8只，占比为21%，5月发行5只，占比14.3%，而去年6月，此类产品的占比仅为10%。

　　深圳市房地产研究中心王锋指出，经过这一轮的市场波动，目前房地产市场出现浓厚的观望气氛；同时，今年以来，全球经济下滑已经波及国内经济，使得今后国内经济增长预期存在一定程度的不明确；此外，目前紧缩的货币政策，也使得全国包括深圳房地产开发经营与交易的资金来源出现一定困难。

　　业内人士称，房地产公司已不得不通过银行以外的第三方渠道融资。而且目前部分房产公司即使以较高的利率仍难以顺利融资。可见，信托公司大量发行房地产类产品，可以获得丰厚的回报。

　　而从产品的销售来看，亦获得了投资者的欢迎。据悉，由杭州工商信托发行的“杭信·飞鹰一号”的自然人投资者份额在三天内便销售一空。

　　高收益吸引投资者

　　房地产类信托受追捧，自然有其内在的原因。据介绍，此类信托产品的预期收益率一般都比较高，对投资者有较强的吸引力。如“杭信·飞鹰一号”，其收益目标为不低于20%的平均年化收益率（受托人报酬扣除前），而其业绩提成标准为，年化投资收益率<8%的，受托人不得收取业绩提成；年化投资收益率>8%的，业绩提成为计划投资收益的20%，但受托人提取业绩提成后委托人年化投资收益率不得低于8%。北京国际信托的“财富5号”的收益率则分为不同的等级，最高一个等级的预期收益率为15%，最低的也有10%。

　　同时，房地产类信托容易获得抵押担保，也是其获得投资者青睐的重要原因。据悉，“财富5号”承诺，在信托计划资金运用过程中，将在资金运用过程中视具体情况采用抵押、质押、股权直接过户（绝对控股）等各种保障措施控制风险，并通过股东会、董事会、监管资金、派驻人员等方式保持对投资企业的影响和控制。“杭信·飞鹰一号”亦称，要通过抵质押、担保等外部权利设置与事后风险转移，降低风险损失。

　　行业景气影响收益

　　房地产类信托产品诱人，但业内人士指出，此类产品与房地产行业的景气度密切相关，如果房地产行业持续低迷，此类产品的收益率能否达到预期水平也就存在很大的变数。

　　西南财经大学信托与理财研究所陈巍表示，从“杭信·飞鹰一号”的投资方向来看，其重点投资地区为浙江及周边区域经济中心城市。而这部分区域的房地产行业由于本地游资影响，投机成分较重，因此股权投资项目将会面临较高的风险。

　　从房地产行业的情况看，观望气氛依旧浓重，发展前景亦不明朗。王锋表示，2007年下半年以后，随着国家宏观调控政策的贯彻落实，深圳房地产市场出现调整，房价有较大幅度下降。今年5月份，深圳房价比去年最高点下降了36％。一系列房地产发展的不利因素，使得今年国内包括深圳房地产市场持续低迷。

　　赵杨则称，“我们不能不担忧，对于房地产这类较为敏感的行业，如果信托公司持续大量发行此类产品，是否会受到监管层的关注，引发监管层采取相应的调控手段。”


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