本文为华远地产董事长任志强在《经济观察报》主办的2014年度第十一届中国蓝筹地产年会上做的主旨演讲全文，摘编自经济观察网。

　　任志强：他们给我出了一个命题作文，让我讲讲市场化。从十八届三中全会文件可以看出来，市场化是这次改革的根本，但是改革能进行到什么程度可能还是有争议，那么市场化基础条件是私有的财权制，如果都是公有只能分配，公有和公有虽然能交换，但是无法和个人交换。所以只有当财权私有的时候才能在市场自由交换。公有制上也是有私有制，我们曾经叫股份公司是共同所有，承认是公有制的一种形式，前提是把公有制建立在财权私有的基础上，每个人私有财权放在一起就变成公有制了。

　　比如股份公司，不是某一个人私有，而是大家共同所有。这个差别就在于如果把公有制与私有制之上市场就无法进行交易，如果通过私有作为基点逐 渐形成共有和私有交叉的交易行为还可能变成一个市场化。三中全会文件特别强调混合所有制，我个人就是承认公有制失败了，如果公有制没失败就用不着混合，那就等于我们就是要倒退，不可能吧。改革一定是往前走，所以混合所有制意思就是在原有公有制基础上前进一步就变成了这个，再前进一步就变成私有制。只是在完 全私有和公有之间还没有过渡到更加清晰的所有制基础。

　　我们历史上是计划经济的传统，相对于计划经济来说只能是公有，如果对私有财权是没有办法计划。所以当公有制的时候我们就可以说你必须做和必须那 样，一个工厂生产的东西必须生产这样的东西，而不能生产那样的东西。同时可以告诉你生产这样东西只能按这个价格生产，而不能按那个价格生产。我们就像在看 我们现在市场上有一些限价房等等，它是用变相计划的方式生产一种特定的产品，于是特定产品就失去了自由交换的基本条件。但是可以看到的情况是前30年虽然 我们宪法说的应该是私有财权制，但实际做的是公有过程，所以我们有公私合营，有人民公社，有大跃进等等。但是前30年可以看到结果是失败的结果，如果成功了我们就用不着进行改革了。那么我们也可以看到前30年计划经济导致的失败，吃不饱要粮票，穿不暖要发布票，前30年证明了那时候强大的公有制是失败的一 种经济。所以改革实际上进行的就是把公有制基础的计划经济转换为私有制为基础的市场经济。所以我们党文件中经理的过程就是从商品经济变成市场经济，从逐步开始的计划转化为双轨制然后完全转换为完全市场化。

　　首先提出就是打破公有制为主，打破体制是重要条件，比如打破大锅饭，我们土地制度从土地承包开始，我们 企业家产生是从承包企业开始。那么也就说把公有在所有制产权制度变的情况把经营权私有化了。郑主任讲到的财权制度还没有明确做到私有制，但是不管是农村土 地，宅基地都是在三中全会文件提出可以把经营权、承包权进行私有化，可以抵押、转让、流通等等。这个恰恰可以看到我们改革初期就是要解决产权制度问题。

　　我们在经济制度上也提出了从民营经济是补充一直到民营经济和国有经济同等地位，如果再往前看民营经济没有这么高的地位。改革初期我们说的个体户、私有制，这部分因为《资本论》上写的只能雇7个人，傻子瓜子一下雇了100多人，公安局就要抓他，小平同志说先看看，实际结果就是这种经济制度对市场 经济来说是必要的，而公有制最后造成结果只能让市场经济无法持续下去。在民营经济来看，今天我们也提出了民营经济和公有制仍然是一种同等地位，但宪法不 是。宪法上还没有完全做到把两种不同的经济作为同一种看待，而是公有产权神圣不可侵犯，私有的是合法取得的受法律保护。

　　但是打破公有前提条件是每一次改革必然面临的一个重大问题，为什么？就是因为如果没有私有制度市场经济就难以持续下去，或者市场经济就没有办法运行下去。从中国建国以来我们第一部宪法54宪法，明确制度是私有制，包括我们土地也是私有制。比如说郑主任谈到关于土地的流转、交换、产权制度问题，最 早宪法就是私有制，新民主主义革命特别强调土地是私有产权制度为基础。但是随着人民民主专政就开始发生变化，到了共产阶级专政就只能公有，人民民主专政就是公有和私有并存，阶级专政就全公有化了。文化大革命以后进行了制度改革，出现了矛盾某一部分要求私有化的，另外一部分提出必须坚持公有制，比如说 1979年我们首先出现了三资法，特别强调对土地的租用，但那时候的宪法土地虽然是私有制土地，可是土地是不能随便转让和租赁的。于是在改革中两派意见就形成矛盾，这边坚决强调土地可以私有但是不能租给转让给外面，另一派如果不转让发展经济我们改革就无法进行。综合下来就是把土地先公有，但土地使用权其它权利私有，82宪法把土地变成公有。城市土地变成国有，农村土地变成集体所有，这就是现在的尴尬局面，现在相互矛盾的权利在过去也出现了，比如关于户籍制 度和迁移权利问题。最早宪法所有人都有自己迁移的权利，可以查查54宪法，基于46年国共合作的共同纲领，所以人民有自由迁移权。但58年以后实行人民公社，58年开始出现户籍制度，那时候出去得有路条。恰恰因为这种产权制度导致我们在产权制度上实行了人权制度。

　　私有制度上财产权利是依附于人权，这个东西归谁首先是人，人有权利财产是随着人走的。但是公有制没有人权，人权是依附于财产权。我们可以看计划经济时代，如果不在体制内就没人给你发工资、分房子，甚至于没人给你划定粮票。但是所有财产权利依附的是人得随着财产权利走，而不是财产权利随着人走，你想随便调动单位没门儿，调动单位房子都得退。所以人反而所有行动迫使他不得不依附于财产权利。如果失去了财产权利就没法移动。今年同样，当一个离开农村你 将把户籍变成就把财产权利转让了，就是农村集体土地承包地、宅基地退了。所以农民就变成有双重身份。

　　我们郑主任讲到了关于城镇化争论问题，市场化、城镇化之间是什么样关系？我个人觉得城镇化是因为市场化才有，如果没有市场化就没有城镇化。去过罗马人都知道，罗马古迹最大的是市场，先有市场才有罗马城市，如果没有市场做基础罗马这个城市就建立不起来。所以在国外大部分都是由于这样产生。你们可以查查中国制度，中国一个叫镇一个叫集，集就是市场，进行交易的地方，镇就是官府，管理人的地方。而最后这两个就集合了，因为没有市场做支撑镇是活不下去 的，没有镇作为保障集市会首先外来的干扰和侵略，所以合二为一变成集镇，到今天为止仍然有这样的参与。为什么说中国城镇化来自于市场，如果没有市场化和产 权制度改革我们承包制就解决不了农民从土地解放出来。同样如果没有私有经济的发展也解决不了私有经济成长过程中吸纳了大量的劳动就业的问题，我们可以看看 在改革开放之前，知识青年没办法在城市就业所以上山下乡，就是要回到农村去，因为城里养不起。只有当市场经济创造了就业条件，人们有了劳动收入时候，才有可能在这个地区聚集而形成城镇化。因此也大量私有经济增加了劳动收入，这些人才能活得下来。所以每当我们听到国务院提出要用政府的力量去进行城镇化，把城 镇化作为未来几十年发展的主要动力的时候，我们就认为它是制造鬼城。比如曹妃甸，都是靠行政力量，自然资源的拥挤，政府的调配而形成的城镇化，这些城镇化就是我们今天说的鬼城。凡是靠政府力量实现的除了有保卫任务的边镇以外，其它都是鬼城。而只有靠市场经济形成的在未来发展才有活力。1930年美国大萧条 的时候就出现过两个城市的差别，一个是纽约，一个是底特律。纽约和底特律当时都是以工业化为主的城市，一个是汽车，一个是纺织行业，但经济危机之后出现了 转型，转型就让纽约变成了金融第三产业为主的城市，而另外一个城市就在盖高楼、博物馆，但是最终它们失败了。

　　中国城镇化可以看到三个不同发展阶段，在改革开放之前我们只有17.9%城镇化，但是到30%用了15年的时间，95年29.9%，这个阶段恰 恰是市场化和私有化的过程。涉及到房地产就是城镇化，我们大概分为四个阶段，第一个农村人口进入城市，这个阶段前面图中已经看到了，第二个发展阶段小城市进入大城市，到今天为止我们仍然处于这样的阶段。所以我们所有政策出台都是限制人口向超大城市进行，对大城市和中小城市进行过滤，希望所有人留在小城镇， 而不是进入到大中城市。这是我们三中全会文件提出的。城镇化规律第三个阶段是由城区进入郊区，人们本来在城市化发展过程会自动向外转移。第四个阶段是形成 城市群，我们现在提出城镇化也是希望形成城镇群，三大都市群，达到20000亿美元以上的产值。但为什么中国形不成？原因就是土地不私有制，当土地私有制的时候转移的时候会把公共产品带出。比如说硅谷这个地方过去是荒地，但因为有了风投、微软，就会把最好的医院、教育带去。但中国不行，一个富人跑到一个地 方买了一个房子，但是你想建医疗、教育做不到，所以土地所有制限制了第三四阶段发展的过程。

　　土地这些条件导致前面所说的不可能自由交换，也变成了影响市场供求关系，同时影响市场供应价格。那么我们现在看到的限购等等这些，是对产权的一种侵犯，都应该是非市场化的。取消限购救市的同时这个本身就是破坏市场，如果取消限制性措施才叫市场化。

　　从过去来说我们形成了一个巨大的收入分配差别，很多人认为收入分配是因为发了工资收入分配问题，除了，发工资对实际收入分配影响并不大。我们 1%最富人拥有35万亿左右，而全部居民储蓄只有40万亿。原因是因为他们资产转换，公有资产向私有资产转换，比如福利分房，向市场转换是很低价格购买， 最后变成很高价格卖出，获得了巨大的投资收益。另外就是最富有的20%人群敢于投资，他们把钱变成资产，投资在主房或其它资产，而这些资产增值形成了巨大 的财富收益，而这个财富收益形成的结果就是有钱。最近流行的一本书21世纪基本论，提到了贫富差别是当今社会主要矛盾，大部分不是来自于收入差别，而是投 资和资产形成的差别。

　　最后形成市场化对房地产的影响是如果没有过去几十年政府的垄断，今年地产商都不会发这么多财，你们应该感谢非市场化，如果完全市场化就变成完全 自由竞争。首先是资源自由竞争，你说你在举牌竞争，这是局部竞争，政府除了给你的这部分土地以外，拿剩下的土地竞争才能升值，产品才能升值，如果不断推 出，迅速推出大量土地，最先举牌获得的土地可能就不值钱。所以之所以现在地产商敢于举高价是因为他认为政府再继续垄断，因为每年政府只是按制定的指标供应 这么多土地，而不愿意多供应土地，无法解决市场的供求关系。另外一些城市大量供应土地而导致了供给过剩，房产资源下跌，地方政府为了土地财产还再继续供 应，就出现了土地流拍。这些不是由市场决定价格，真正市场化我们改革的目标就是希望通过完全市场的手段来调整我们经济结构的不合理。

　　现在说经济结构不合理其中一个重要原因是因为我们有行政垄断，当改变了行政垄断关系以后我想未来的中国只能是更加市场化，我们的社会也会更应该市场化而求得平衡。谢谢。

　　艾诚：谢谢任总。听完您刚才的演讲我确实明白了一句话，有人说在中国只有开发商才对中国的楼市和房价了然于心，但是今天的年会上，最近大商万科毛大清对中国地产感到丝丝寒意，潘石屹也说对未来房价不太看好。您看好吗？

　　任志强：刚才郑主任已经说的很清楚，怎么还问同样的问题。郑主任说房子还会继续涨价，08年美国房地产出现危机，现在房价又涨了百分之十几，历史上这么多说明不需要讨论了。

　　艾诚：所以你的答案就是看好中国的房价。

　　任志强：我不是看好房价，是货币永远是贬值的。如果货币永远贬值什么东西不涨价，麦当劳都涨价。你不要理解错了。大部分老百姓工资收入不一样，遇到的不是同一个问题，富人觉得房子很便宜，穷的人觉得房子很贵，中等收入以上的人才能讨论，怎么叫大部分人，政府责任跑哪去了，最穷的人不需要讨论房价，政府管了，要廉租房、经适房干嘛。贫富差别恰恰来自于你对资产的投资，过去投资了房产今天都是富人，过去没投资房产的人，舍不得买的人活该，该你穷。

　　艾诚：谢谢任总。