临近年底，身负销售硬道理的房企使出浑身解数促成交易。针对银行提高首付比例，开发商则通过“首付分期”的方式帮购房人降低门槛。近日，记者采访了解到，当前房产市场成交量骤减的背景下，开发商除了推出购房送精装修、送家电、送露台、送车位、送物业费等传统的促销方式外，不少楼盘还推出“首付分期”的促销手段。

　　对于刚需群体，“分期交纳首付款”的方式确实为他们提供了更加充裕的时间以筹措资金。但“首付分期”实际上是处于灰色地带的操作方式，对于购房人和银行来讲，都承担着潜在风险。

　　首付可分多次交付

　　“最近我们推出了10套团购特价房，目前只剩下五六套。可以分期首付，最低17万元起。”近日，记者来到位于大兴的波普工社项目售楼处，销售人员正在向看房人推介分期首付，并解释“最低17万元起”的由来。“按照13500元/平方米均价计算，60平方米左右的一套房子总价约81万元。我们是50年商住产权房，按照首付比例50%的要求，正常情况下您需要交齐40万元以上的首付，才能获得银行贷款。通过首付分期，您可以先支付20%，也就是17万元左右，剩下的十几万元由开发商给您垫付，3个月后，需要购房者补齐，不需要缴纳利息。”

　　听过一番解释，有部分购房者立即对首付分期很感兴趣。

　　“交付定金后，根据规定必须要在7天内交齐首付。我们有一部分钱存在定期，还没到期，提前取出来会损失一大笔利息。而且，还有一部分要靠父母从外地寄给我们，他们的钱也需要时间周转，可能也不会那么快就到位。四五十万元的首付，对我们来说，也不是说拿就能拿出来的；借钱的话，也要筹措一段时间。”正准备选购婚房的一对年轻人表示，分期首付的方式给自己留出了资金腾挪的空间，交钱不用那么着急了。

　　不过，也有购房者并不信任这种首付方式。

　　有现场购房人就认为，如果有钱的话，没必要先交一部分，拖到几个月后再给另一部分。这位购房人担心，由开发商垫付一部分首付的方式，若被银行查出，会不放贷款，恐怕还会影响个人以后购房贷款的资格。而且，还要与开发商签订分期首付的借款协议，对双方的行为进行约定。“表面上看是首付方式很灵活，为购房者赢得了更多的时间，但分期首付协议，肯定是有利于开发商一方，如果可以一次性付齐首付的话，就没有这个必要非要再多加一个合同对双方进行约束。多一事不如少一事。”

　　开发商垫付首付款

　　据介绍，同意首付分期的购房人，不需要向开发商支付利息。在首次进行首付时，便可进行网签。同时，开发商与购房人签订分期首付合同，也就是借款合同，对违约等各种情况作出约定。

　　另一实行分期首付项目“翼之城”的销售人员表示，如果购房者无能力支付剩余30%的购房款，将面临支付总房价3%的违约金。同时，退还已经支付的20%首付款，购房合同作废。

　　不过，该项目销售人员也表示，一般情况下，首付三个月以后，开发商还会给购房者多留出一定时间，超出几天或者一个月，只要是真心想买房，有诚意和诚信，也不会追究其违约责任，只要把首付剩余部分补齐就行。

　　记者了解到，目前，北京在售的多个项目都采取了首付分期的方式，包括北京方糖、合生·世界花园、合生·麒麟社、金色漫香林、通州珠江国际公馆等。只不过是首付比例及规定的购房人最终还清借款期限有所不同。

　　位于房山的某项目推出的分期首付方式为，首次付款最低为10万元，根据不同面积、交付时间不同，分期付款的限定时间也不同。

　　“以一套85平方米的两居为例，可首次付款10万元，2012年2月20日累计付清总房款的20%，2012年7月20日累计付清总房款的30%，至此完成三成首付。”该项目销售人员说，“对于很多贷款购房者来说，负担每月的还款额，其实并不是问题，问题在于如何在比较短的时间内凑齐首付。”

　　有开发商向记者表示，随着房贷金融政策的收紧，房贷首付比例金额的提高对于借款人来说压力有所增加，推出此种方式主要是为了缓解购房者首付款的支付压力，为借款人在筹措资金方面提供了宝贵的时间。面对的是刚需购房者，这部分客户往往有比较迫切的置业需求，但是可能因为缺钱买不了房，拉长首付款的支付周期，给了他们更长的周期去筹措钱。

　　被指套取银行资金

　　垫资首付表面看上去没有漏洞，对购房人来说降低了购房门槛。但实际上，这种方式放大了购房人的支付能力，也放大了银行的风险。

　　根据银监会2010年4月的规定，贷款购买商品住宅，首套房首付至少三成，二套房首付不低于五成。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容对此表示，销售量的下降，使得开发商资金链压力过大，通过帮购房者交齐首付的方式，开发商以便获得回笼资金。“

　　分期交首付对开发商是有好处的，可以通过这种方式得到银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动资金。”但易宪容同时认为，这种方式更大的风险在于购房者和银行，实质上变相地降低了首付比例，以更低的首付比例获得了银行贷款，进入房贷市场。

　　北京浩东律师事务所律师张春杰表示，分期首付模式实际上是变相降低了银行对购房人经济能力考量的门槛，可能把不少本无足够承担和保障能力的购房人拉进了信贷困境。表面看来，风险是在首付之初转嫁给了开发商，不过一旦原本不具备足够承担能力的购房人出现困难而断供，银行仍将承担风险和损失。

　　更有业内人士直指，首付分期就是开发商“垫小钱套大钱”。该人士称，所谓银行垫付首付款，其实根本不需要真正垫付。比如，一套100万元的房子，首付应该达到30万元，并向银行提供缴纳首付30万元的收据，银行才能进行房贷审批。进行分期首付，就是在购房者先期首付10万元后，开发商直接把首付收据开成30万元，然后向银行申请贷款。也就是说，在这过程中，开发商并没有真正去垫付20万元。

　　“这种操作方式，使得开发商需要承担的风险其实很小，甚至为零。即使购房者没有交齐剩余首付而违约，开发商剩余首付款项的空白也不需要开发商自己承担。”该人士认为。

　　处在法律灰色地带 增加条款免担责任

　　这种对开发商和购房人“双赢”的促销方式，确实并非完美。分期首付不但违规，而且还隐藏多方风险。在当前楼市低迷、房价下跌的大背景下，一旦其中某个环节出现问题，购房人、开发商、银行、首付款出借人等多方面都可能身陷其中，形成多方风险。

　　张春杰表示，延期付款不过是给购房人付款时间的延展，但绝不是免责，首付分期可能给购房人带来麻烦。一旦开发商抵押房产又不能还银行贷款，房产可能被收回。在他了解到的案例中，外地就曾发生分期首付的购房人突然被开发商要求还清首付，否则将被收回房子的情况。

　　还有一种情况是，“一旦贷款不出或贷款不足，购房合同中一般都会有在一定期限内现金补足的约定，而购房人如果无法现金补足，则要按照合同约定承担违约责任。因此购房人最好在补充条款中约定情势变更条款，即‘购房人的贷款申请未经贷款银行审核通过根据情势变更原则，购房人有权解除本合同，双方互不承担违约责任’。这样万一贷款不出，或贷款度不足，购房人可以免于承担重大违约责任。”张春杰提醒。

　　张春杰认为，分期首付是开发商自己的行为，处在法律灰色地带，对于银行来讲，如果购房人与开发商私下签订协议，向银行提出申请是较难发现的。

　　名词解释：

　　首付分期

　　首付分期是指购房人先按照一定的比例支付部分首付款并签订贷款合同，然后在一定期限内将剩余首付款尾款补齐。开发商垫付的首期款免息，客户只需与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。