conrad felixmuller，christine mit apfel und blumen

　　文/吕韬

　　在中国，风水转一次要多久？

　　答案是20天！

　　20天前，股市牛大，楼市受气包，全世界都在喊：卖房炒股的时候到了！

　　20天后，股市调整，楼市走俏，大有后发制人的架势！

　　据钱江晚报报道，杭州再次上演抢地潮！时隔9个月，竞自持重现！

　　3月28日，杭州余杭、江干、富阳三区共进行4场土拍，激烈争夺之下，出让的涉宅地块平均成交溢价率约35%。

　　3月20日，勾庄一宗地块拍出2.1万元/平方米的价格，创板块新纪录！

　　3月20日，闲林一宗商住地块，吸引24家房企“火并”。各方杀得兴起，拍至封顶价还不够，最终竞自持6%，才由佳兆业胜出！佳兆业竞自持的壮举，上一次还要追溯到2018年6月！

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　　大涨3.7倍！楼市大超预期！

　　杭州抢地，绝非个案！

　　在合肥，3月21日，主城区与肥西县6宗涉宅地块，总出让面积935.69亩，吸引了近50家房企竞拍。

　　最终，6宗地块不但全部成功出让，且溢价率均超过了100%！最高溢价率更是达到了140%！

　　南下厦门，3月22日，翔安新城出让两块地，吸引到中海、金地、龙湖、保利、旭辉、融创、招商、中南、联发、正荣、金科等22家一二线房企齐集一堂。

　　最终经过74轮举牌，以总价9.2亿，溢价率46%的成绩，被中南收入囊中。

　　除了上面几个城市以外，2019年三月份以来，全国26个热点城市的土地市场均出现不同程度的争抢现象！

　　土地平均溢价率，更是创2018年6月以来新高！

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　　开发商争抢土地的背后其实是一二线城市楼市持续升温。

　　据21世纪记者调查，近期各一二线城市新盘去化率提升，抢房重现，开发商打折优惠取消，成交量回升。尤其是深圳，作为2015年这一轮市场爆发的起点，近期市场热度又明显回升，成为风向标。

　　深圳中原地产研究中心数据显示，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅开盘去化约55%。

　　3月17日，深圳南山红花雅筑开盘，当天签订67套，销售额达3个亿。19日，南山科技园1400万起的豪宅盘阳光粤海开盘，半小时去化近50%。

　　北京成交量其实更为明显，3月17日到24日这周，北京地区成交量面积环比上126.2%，累计同比增速同样高达105.9%！

　　广州方面，楼市的乐观情绪同样开始发酵。广州新房成交数据监控阳光家缘数据显示今年广州新房成交量达到1480套，相较于去年同期大幅度提高44.81%。

　　上海楼市同样呈现出不断升温的态势。3月1日到24日，上海二手房成交了19400套，按照目前的成交量估算，整个3月上海的成交量有望突破2.6万！如果月成交量最终能够超过2.6万，这将创造2017年至今三年来不曾出现的记录！

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　　一线城市表现抢眼，部分二线城市也没闲着。

　　3月17日到24日，南京成交量同比增长65%，环比增长24%；成都周成交量环比增长6%，同比增长高达123%！

　　厦门，更为夸张！3月17日到24日周成交量暴涨3.7倍！环比大幅度增长40%！

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　　一二线楼市火热！卖股买房的时候到了？！

　　历史不仅是拿来回忆的，还是用来借鉴的。

　　2015年股市大涨，一线城市跟涨，二线城市再跟涨。2019年，股市已经从最低2440点上涨到最高3129点，同样涨幅不小。

　　那么问题来了，2019年，会出现2015年的状况，一二线城市紧随股市上涨吗？

　　要探讨分析这个问题，需要弄清楚，2019和2015的共性和区别，看究竟会是共性主导还是区别主导。

　　先说共性，2015年和2019年有几个因素确实有点像。

　　首先，两个时间段国内都面临到经济下行压力，需要放松货币政策，来帮助经济企稳。

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　　2015年央行曾经连续5次降息降准，2019年截至目前降准1次，还没有通过调整存贷款基准利率下调利率。只是通过“特麻辣粉”（TMLF）定向降息等方式不断引导市场利率下行。

　　其次，2015年股市大涨之后，实际上引发了不小的财富效应，尤其在深圳、上海等资本市场集中和发达大的地方。这些通过股市上涨身价大涨的人，有不少在深圳和上海等地买房，从而推动了当时的楼价上涨。

　　以深圳为例，深圳房价上涨最快的时候是2015年5、6、7月，而这时候恰好就是股市在最疯狂的阶段。

　　2019年，这波股市上涨，在3初达到阶段性高潮，而深圳的楼市恰好在这之后的几周迅速崛起，这么巧合，可能同样和股市的财富效应外溢有关系。

　　上海，北京等地方也是类似的道理。

　　第三，2015年和2019年，一线城市的需求其实都被长期压制着，也就是说经过近三年的楼市调控，有不少人是有真实需求买房的，这些人趁一线城市相对处于低位抄底，无疑也会造成成交量的回暖。

　　当然，还有就是国人的从众心理作祟。一旦楼市有回暖的苗头，可能也会激发跟风的买盘。

　　说完了类似的因素，有什么不同的情况吗？

　　当然，而且还不少。

　　首先，2015年楼市政策取向有比较明显的刺激性，从房贷政策、利率优惠等多方面希望大家买房。而2019年，主体政策没有放松，一城一策之下，各地方只能是微调，没有谁敢正面突破限贷限购等限制性政策。

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　　对楼市影响比较大的利率优惠（也就是给房贷利率打折）等重武器也没有出现。

　　之前的文章里说过，厦门之前出现过优惠利率，但上架没两天就被命令下架了，这说明管理者的态度还是对楼市很警惕。

　　其次，2015年，美联储零利率背景下我们有条件多次降息降准，且当时中国又通缩的顾虑，进一步助推货币政策放松。

　　而如今，由于超预期的猪肉价格上涨，以及油价保持在相对高的位置，加上美联储的利率水平比2015年高出不少，共同作用下导致中国不可能像2015年货币政策那么宽松。

　　而且根据政府工作报告等表述，M2和社融的增速要和GDP匹配，也意味着水是有限度的，不会漫天。

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　　第三点同样值得注意，尽管政策操作思路从去杠杆过度到了稳杠杆，金融风险仍然是放在第一位。在所有的金融风险里面，居民杠杆率上涨过快几乎是每一个央行高级别官员都挂在嘴边上的。

　　这就意味着，从水龙头那边，一直会对居民贷款买房的情况时时摸底，防止风险的进一步聚集！

　　如果说共性决定了楼市发展的方向，那么区别其实就主导了方向变动的幅度！

　　套用住建部长两会时期的话，房子是用来住的，不是用来炒的，要保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

　　2019年的楼市，行情只可能出现在一二线城市以及核心城市周边，发展前景看好的三四线城市，而幅度只能用回暖，阳春来形容，想着大涨的人们可以洗洗睡了！