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　　来源:第一财经日报

　　原本从10月份就应该进入传统销售旺季的海南楼市依然不温不火,多个楼盘在经历连续数月零成交后仍门可罗雀。在诸多利空因素的沉重打击下,部分中小型项目选择暂停开工建设,并有近七成楼盘延迟推盘,一些开发商再次出岛揽客。

　　但海南楼市并未在观望中出现价格松动,部分高端楼盘价格甚至逆势上涨。

　　相对大开发商,一些实力较差的中小开发商或许难以捱过这个冬天,开始被迫降价求生,越来越多的楼盘展开打折促销,而新入市的项目也多以低价开盘。多位业内人士认为,海南楼市将在元旦至春节期间扎堆供应,届时或演绎一波价跌量升行情,但海南房地产在短期内仍难以走出低谷。

　　销售旺季遭遇零成交

　　曾经风靡一时的三亚吉祥路、凤凰路、海榆亚路、解放路沿线的多家楼盘销售点,现在显得有些冷清萧条。《第一财经日报》记者在这里看到,不少楼盘销售点仅有一名销售人员留守,偶有三三两两的看房人经过。而一些楼盘的销售点已经关门停业,昔日印刷精美的广告喷画则凌乱不堪。

　　吉祥路一处楼盘的售楼人员说,随着每年10月份旅游旺季的逐渐到来,三亚房地产市场通常是客户络绎不绝,“但今年根本没法和往年相提并论,现在已经都到11月底,前来看楼的人仍稀稀疏疏,有意向购房的更是寥寥无几。”

　　这种状况已经持续了整整10个月。在经历2009~2010年初的疯狂飙升之后,海南楼市从今年2月份开始进入高价无量运转阶段,成交量一直萎靡不振。此后国家对房地产市场的不断调控,三亚和海口两市先后出台了楼市限购政策,海南省对不符合条件的非本地居民也暂停发放购买住房贷款,加之多年罕见的水灾来袭,海南楼市随之跌入低谷。

　　本报获得的一份海南房地产市场行业内部调研报告显示,自6月份开始,海口、文昌、琼海、陵水、澄迈、三亚等地均呈现客户来访量、成交量齐降的销售局面,而受天气等因素影响,海南楼市在10月进入市场销售最低点,多个楼盘连续数月出现零成交记录。

　　根据该内部调研报告,三亚湾畔的一个外形以两艘豪华邮轮为造型蓝本的高端项目,自3月至今共销售5套房源,7~10月份均为零销售记录。该项目销售均价约每平方米65000元,剩余房源约316套。“目前该项目刚换新营销总监,准备包装后,在春节前重新推出市场,据项目案场透露,销售价格或不下调。”

　　三亚湾路另一个呈喇叭形向海的项目,目前销售均价为每平方米75000元。自6月份起,该项目出现了连续5个月零成交量,月来访客户不足20组,“常出现日零客户访问局面,8月份退掉1套2房的房源。销售案场只有一位销售员,营销总监及销售经理陆续离职。”

　　此外,三亚解放路金鸡岭路交汇处的一个均价约每平方米2.7万元的项目,6、7月份各销售2套,8、9月份为零销售记录,10月份销售4套;三亚湾路另一个公寓均价为每平方米49000元、公馆均价每平方米70000元的项目,6~10月均为零销售记录,项目大部分客户均是认购未签约。

　　这份真实性超越官方统计的内部调研报告,成为海南很多开发商决策参考的重要依据。该报告作者向本报表示,三亚湾区域销售均价在5万元/平方米以上的项目均连续几个月零成交记录,类似情况在琼海、陵水和海口等多个地方的高端楼盘均有出现。

　　另一个让开发商头疼的问题是,很多楼盘的日访问客户急剧减少,部分大项目销售案场甚至多日冷清,无访客。调研报告显示,琼海市嘉积镇海榆东线与新海路交界处的一个项目,现场日访问量低于5组,主要的客户来自哈尔滨的区域总代理;海口市滨海大道一个最低价每平方米13400元的楼盘,日接待到访客户仅3~5组;海甸岛北端的一个别墅和公寓项目客户日访问量5~8组。

　　即便成交萎靡不振,但部分高端楼盘仍然在逆势涨价。在2月15日前,三亚美丽新海岸均价为每平方米2.5万元,国际公馆均价为每平方米5.5万元,海居销售均价每平方米5.2万元,目前这三个项目的均价分别上涨至每平方米3万、6.5万元和7.5万元,涨幅明显。

　　开发商悄然转向

　　海南楼市高价无量运转的局面在11月份依然持续。深圳市经典阳光置业发展有限公司海口分公司总经理蔡志喆对本报表示,在多种因素打压下,内需不足和外需受阻是造成海南楼市成交量萎缩的根本原因,目前市场仍保持观望格局,而今年的销售旺季难以乐观。

　　楼市观望气氛让开发商放缓前进的脚步,延迟推盘。根据新浪乐居房产数据统计,10月海南预计开盘的项目多达40个,而最终开盘的仅11个,与去年10月20家的开盘量环比下跌了45%;11月海南预计开盘的项目有14个,而最终开盘的仅5个,总体上有近七成的楼盘推迟开盘时间而等待时机。

　　而在去年同期,海南开发商都会不遗余力地推出新房源,并且很快就会被抢购一空。去年10月,海口和三亚商品房总成交分别为1555套和926套,但今年10月则分别为934套和451套,成交总量和日销售量与去年同期环比分别下跌约为51%与50%。

　　一些有实力的开发商开始加大岛外分销力度,岛外分销商活跃于市场之间。11月23日,雅居乐海南清水湾全国联动推介会正式拉开帷幕。与之前一些促销活动不同的是,雅居乐这次做的活动规模更加浩大,涵盖北京、上海、天津等全国20个城市。

　　一些实力较差的中小开发商则选择降价求生,越来越多的楼盘展开打折促销,新入市的项目也多以低价开盘。据海南搜房网数据监控中心统计,截至目前海南房地产楼盘打折项目有112个,较9月份增长60%。其中海口的打折楼盘有51个,琼海、文昌、三亚的楼盘各10多个。过去楼盘折扣多是9.8折、9.9折,如今9折以下的项目已经占8%左右,平均每平方米降价数千元。海口楼盘折扣最低可以达到8折。

　　海南世鹏地产发展有限公司策划经理李东绪说,在售楼盘限于多种原因只能选择打折促销,而一些新开盘项目更多的是选择低价入市,这在一定程度上将拉低市场整体价格。

　　但对于购房者而言,调控政策的不断出台和房价居高不下,更多的人依然选择持币观望。而投资客似乎已经不见了踪影,相反,很多投资客开始急于寻求出货途径。打开各大房产网站的清水湾论坛,都可以看到很多抛售雅居乐清水湾的帖子,这样的案例还包括凤凰岛等项目。但李东绪说,目前敢于接盘的人寥寥无几。