近日，首批9只公募REITs产品已完成网下投资者询价，全部超额认购，平均有效认购倍数超7倍，合计募集金额为314.03亿元。从参与机构类型看，银行理财子公司、私募、保险资管、公募专户、券商资管等各类型机构投资者悉数在列。首批产品均有40次以上的报价，参与最多的项目获得116次申报价格，显示机构投资者参与热情高涨。

　　中金公司解读：REITs缘何颇具魅力

　　投资REITs历史收益可观，主要得益于其亦股亦债的特性。投资REITs的历史总回报中枢在11-13％。我们统计了美国、日本等主要REITs市场2012年来的整体市场表现，显示板块总回报率（分红+资本增值）年化11％-13％左右。以美国自身的长历史周期表现看，各个地产市场周期内权益类REITs的总回报中枢平均在13％，方差不大。我们认为这很大程度上受益于REITs亦股亦债的特性：在一定时期内如果股价上涨较快（可能由底层物业资产估值提升拉动），那么分红收益率相对下降，反之亦然。

　　海外REITs作为资本市场产品存在诸多其他的较好特性。首先，海外市场公募REITs产品交易机制多和股票相同，流动性较好（例如美国REITs日换手率自2012年来稳定在0.7％-0.8％左右）。其次，投资者以长线机构为主（以美国为例，REITs投资者中养老金、保险等机构投资人占34％，各类专项基金占44％）。最后，全球各市场REITs指数走势正相关，但和主要股指相关性适中（我们测算2012年以来全球主要REITs市场指数与股票指数的相关系数平均为51％）。