这里特别说明的是美国第二次房地产危机，因为第二次危机好像就在眼前，大家看看就会明白。而且这次房地产危机与金融危机密切相关。

2001年网络泡沫破灭，美国经济陷入衰退。小布什为了推动经济增长，刺激房地产，推动 “居者有其屋”的计划。但是富裕阶层的购房需求基本饱和，金融机构资金流动困难。因此，政府把注意力转向那些中、低收入甚至是没有收入的人，这些信用级别较低的人成了房地产市场消费的“新宠”，也就促成了次级贷款大量发放。为了刺激经济，美联储连续13次降息，利率从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%。（中国从07年12月至今，一到三年贷款基准利率由6.75%降到了现在的4.75%。）与此同时，美国政府立法要求金融机构向穷人发放贷款。宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的购房需求。从某种意义上说，这已经埋下了巨大的风险，这部分人群是没有偿贷能力的，美国政府虽然强行推进，但是却完全没有准备为银行分担这部分风险。

抵押贷款公司是发放次级贷款的主要金融机构。贷款公司主要以客户代理为分销渠道。为了赚取手续费，他们故意忽视甚至是有意隐瞒客户的借款风险,其实监管机构并不是不知道，只是在大量超发的情况下，需要资金流动，所有也有防水的成分。各家公司为了获取更多的贷款利润，市场竞争不断拉低借款者的信用门槛。随之出现了 “零首付”（这个词中国也出现了，你们懂的）的贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。放贷公司开始编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过，在中国这些工作被部分房屋中介公司取代了。在这种情况下，本来不可能借到钱或者借不到那么多钱的“边缘贷款者”，也跑步进入了买房大军。宽松货币和低门槛贷款政策刺激了低收入群体的购房需求，同时也催生了市场的投机性需求。

截至2007年，次级贷款有关的金融产品总额高达8万亿美元（次贷危机在某种程度上很像中国的消费贷款），是抵押贷款的5倍。

在2001年至2007年期间，美国主要20个城市的房价上涨了近100%（这点涨幅，对于中国真是小意思，对于美国已经相当大了）。房屋空置率上升到了2.8%，中国没有统计过空置率，个人少量样本调查，觉得不乐观。

2007-2008年次贷危机全面爆发并迅速蔓延成国际金融危机，此次危机影响范围广，其严重程度也大大超过过去历次金融危机，波及全球经济。中国在此时为了应对危机，提出了4万亿的刺激计划。过去历次金融危机受到较大影响的主要是银行业，而此次危机却波及到了几乎所有的金融机构。

2006年开始房价出现下跌，2009年房价已经跌掉了近50%。

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房贷客户本来还款压力就大，由于房价缩水，加剧了负债。比如：购买了100万的房产，现在只值60万，但是还要偿还的本金和利息远远高于60万元，所以索性不还，损失反而更小，反正是信用贷款，也没有抵押物。所以大量的抵押公司和银行开始出现危机，银行开始大量破产，最著名的就是雷曼兄弟银行，2008年9月申请破产保护。

如果是投资驱动，不论是哪个国家，即使是强大的美国，美元已经长期绑架了全球的大宗产品价格，这样的地位，次贷危机前大多数金融家们都认为不会有任何问题。但是市场供需变化被打破，价格巨幅波动，也会如此不堪。如果是别的国家呢？或许会更惨，没有爆发或许是因为泡沫还不够大，你相信只有涨没有跌的市场吗？

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