沉寂了多年之后，在奥运和“临空经济圈”两大契机的拉动下，潮白河区域再度回到了人们的视野，继中央别墅区、亚奥别墅区后，成为又一个高端别墅主要聚集区。

　　■本刊记者 周沅/文

　　作为京东第一大河，潮白河流经顺义32公里，水域面积14.8平方公里，沿潮白河两岸是北京地区最大的平原森林，面积达50000亩，大面积林水相依。

　　北京稀缺的临水景观，独特的环境因素让潮白河区域成为了北京最早的两个别墅区之一。潮白河的成熟项目龙苑当时作为外销别墅编号是002，当年的潮白河别墅区一度风光。

　　沉寂了多年之后，在奥运契机、“临空经济圈”两大契机的拉动下，潮白河区域再度回到了人们的视野，继中央别墅区、亚奥别墅区后，成为又一个高端别墅主要聚集区。

　　潮白河板块地势平坦，两河流经，自然环境优越。占据首都机场、涉外商务使馆区，机场高速路、京承高速公路等主要公路干线四通八达，交通便利。北京国际高尔夫球场、潮白河旅游度假区以及奥运赛马场等众多高档配套设施更是为财富人士提供了很好的休闲娱乐场所。

　　完善的交通、奥运契机加上高端的品质，潮白河别墅区吸引了东部使馆区、CBD商务区的许多高端客户，成为京城别墅销售最好的区域之一，与温榆河的中央别墅区形成了分庭抗礼之势。

　　两大契机

　　顺义区公布其“十一五”规划中明确提出在未来5年中，顺义将围绕扩建中的首都机场，着力打造临空经济区和现代制造业基地，确立围绕机场“做强东西、拓展南北，打造临空经济圈”的发展目标。其中，以机场为核心的空港区和紧邻空港区两个圈层组成的临空经济核心区，基本框架已初步形成。

　　“临空经济带”的提出不仅利于各产业聚合，对周边别墅区的发展也是一大利好。目前，“临空经济带”周边的别墅市场主要有温榆河的中央别墅区、潮白河别墅区。而“临空经济带”为该区域带来大量产业的同时，也带来了大量常住人口，包括跨国公司的高层管理人员和各企业的普通工作人员。居住需求的提升都会刺激周边住宅产业的发展。

　　奥运会的到来则更是让潮白河受益匪浅。顺义奥林匹克水上公园位于马坡镇，是2008年北京奥运会赛艇、皮划艇以及长距离游泳项目的比赛场馆，整修一新的潮白河也将成为北京奥运会的一道风景线，潮白河将成为贯穿顺义的一条“绿带”，沿潮白河两岸逐渐发展成为顺义区的新兴奥运水上公园别墅区。

　　奥运会带来的交通、配套等基础设施的完善，以及奥运场馆今后作为休闲旅游设施的设想，为该区域的别墅开发创造了有利条件。潮白河的知名度将在全球范围内以较短的时间得到快速提高。

　　目前潮白河区域的别墅项目已经初具规模，纳帕·尔湾等别墅项目与老牌别墅金宝花园、阳光别墅等已经形成了良性互动。白马路的开通大大提升了这些别墅的居住便利性，扩大了其升值空间，并进一步激活了潮白河别墅板块的发展潜力。

　　借助奥运的发展契机和北京城市规划未来的发展方向，该区域的自然环境、投资环境将得到极大的改善，房地产、旅游、娱乐等相关行业的发展将被强劲拉动。

　　低容积率的独栋胜地

　　潮白河别墅区重新获得消费者的青睐，除了一系列利好政策的牵引外，对于高品质的追求也是重要的原因。

　　“这都是被逼出来的。”北京别墅在线的刘铭曾向《新地标》表示，由于早年销售不力，潮白河区域缺乏可大批复制的成功产品，而这也使开发商在产品上下足功夫，试图以奇制胜。

　　容积率低，是潮白河别墅的特点。据《新地标》数据统计，该区域别墅的容积率平均在0.35左右，目前在售项目中波特兰花园（0.349）、MOMA万万树（0.38）、金碧湖畔（0.37）、易郡（0.3）。而其中，丽宫浅水湾、纳帕·尔湾、君山国际高尔夫别墅等项目的容积率都在该平均值之上。类比北京其他别墅区的项目，此类情况可谓屈指可数。

　　该区域的别墅项目总共有32个，总建筑面积约300万平方米，产品以独栋别墅为主，其中该区域纯独栋项目占总量的50％。

　　从潮白河区域正式投入使用后，目前在售的别墅项目多为老项目后期，其中波特兰花园、MOMA万万树、纳帕·尔湾、君山国际高尔夫别墅、丽宫浅水湾、金碧湖畔均为纯独栋别墅项目。

　　丰富的产品类型、多样的建筑形式，更是凸现了潮白河别墅区的高品质。

　　纳帕·尔湾，原创美式独栋四合院。总建筑面积13.7万平方米，370幢南加州风格精致独栋。由四幢美式独栋别墅围合而成的四合院。

　　波特兰花园项目采取木结构形式，在北京地区，大规模运用该结构的别墅项目仅此一家。

　　从易郡、东方太阳城、龙湖·香醍漫步、MOMA万万树等项目面市后，中式别墅形态得到推广，并一改该区域别墅市场的单一模式。

　　易郡从空间上做最适合北京的中式住宅，从时间上做最适合现代人居住的住宅，被业内称作新北京四合院。此外，MOMA万万树、东方太阳城等都相继推出老北京四合院式的产品。

　　价格理性上涨

　　政府近年投资改善该片区的生态环境，大力增加区域内植栽覆盖率，将潮白河地区定位为以休闲、度假为主要功能的绿色生态区，令这里的景观价值更加突出。

　　潮白河别墅区早期项目除了龙苑别墅外，像枫桥、阳光花园、金宝纯等一大批项目处境都不理想。2002年东方太阳城的出现让这个区域的别墅面貌有所改观，后来的易郡、金碧湖畔也比较能得到市场认可，人气较旺。随着龙湖·香醍漫步、波特兰花园、纳帕·尔湾等高端项目的面市，这批高品质的楼盘也带动了该区域整体价格的上扬。

　　《新地标》统计，潮白河区域的别墅产品随地理位置的区别价位比较分散，别墅产品价位浮动较大。

　　中端价位产品居多，大致价位分布在7500～24000元/平方米之间，其中部分项目已经售罄，在售部分90％在17000～22000元/平方米之间，10％在7000～13000元/平方米。后期开发的别墅产品将以中高端产品为主，价位在20000元/平方米以上。

　　潮白河两岸的波特兰花园、MOMA万万树、纳帕·尔湾、君山国际高尔夫别墅、丽宫浅水湾等一些高端产品，其价位大多在18000～24000元/平方米之间，其余产品价位大多分布在12000～17000元/平方米左右。

　　临近燕郊经济开发区的东方夏威夷、星河皓月等项目，虽距离城市较远，但凭借便利的交通条件，价格也达到了6000～8000元/平方米。

　　在该区域，价格随地理位置分布虽有一些差别，但别墅产品的售价却一直保持稳步的上涨。

　　2007年以来，区域内多个在售项目的价格都有所上涨，平均涨幅在5000元/平方米。金碧湖畔从2007年1月的13000元/平方米，到目前为止涨到17000元/平方米；纳帕·尔湾从2007年1月的12000元/平方米，截止到目前已涨到16000元/平方米。

　　而波特兰花园从最初的开盘价12800元/平方米，涨到目前的22000元/平方米；紧邻密云的君山国际高尔夫别墅从2007年6月的开盘价11000元/平方米，截至目前销售价格为18000元/平方米。

　　据统计，和2007年初的销售价格相比，目前价格上涨幅度为17％，在奥运经济面前，这还只是理性上涨。