物业税不是宏观调控产物-房产物业管理

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物业税不是宏观调控产物

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2007-10-22 15:34:12

　　■王宏新

　　国家税务总局相关负责人日前在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。有主流媒体称权威人士表示明年有望在一些城市进行物业税开征的试点。这条消息一经公布，就引起了不小的波澜，当日股市中，地产板块就出现了逆势下跌。那么，物业税是否具有房地产宏观调控的功能呢？或者说，物业税能否起到抑制房价的作用？

　　事实上，近两年来，理论界也不断有一种声音，认为国家应该尽快出台征收物业税的政策，在房子的持有环节上增加持有成本，抑制商品房的投机性需求，以缓解供求紧张的矛盾，从而达到抑制高房价的目的。这种逻辑是否成立呢？

　　在我国，物业税的开征是在房地产调控的宏观背景下提出来的。但是，物业税从本质上来讲，并不是房地产调控的产物。税收最基本的两大特点就是：获取财政与进行收入再分配。物业税也不例外。这里的“物业”是房地产或不动产的别称，包括已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。因此，物业税即指房地产税或不动产税。在不同国家、地区其名称不尽相同，但均指国家对不动产所有者或承租人每年都征收一定税款，其纳税额也随不动产的价值提高而提高。

　　在当今世界200多个国家中，已经开征物业税的国家有80多个。从世界各国征收不动产税的特征看，征收统一的不动产税是经济发展到一定阶段的产物，已成为许多国家稳定而重要的收入来源。

　　目前在国内存在着一种观点，即开征物业税可以使购房者在房子的持有环节上增加持有成本，从而起到抑制其对商品房的投机性需求，由此抑制上升的房价。这种观点是片面的、不科学的。这是因为，我们在将物业税作为成本时，还必须考虑持有收益问题，即通过成本—收益法来分析：当持有（或交易）的收益大于成本时，所有者就会选择持有（或交易）；当持有（或交易）的收益小于成本时，所有者就会选择不持有（即不购买新的物业）或不交易（不出售手中的物业）。因此，只要扣除物业税后，其收益仍然为正的情况下，人们就会选择物业的持有或交易。那么，在什么情况下，收益会正呢？那就取决于房价。房价越高的情况下，相对于较为稳定的物业税率来讲，持有物业可能就更具吸引力。因此，当从不动产投资的角度来讲，高的房价恰恰形成了持有或交易物业的基础。而相对低的或者固定的物业税率则不会成为不动产决策的考虑依据。

　　我国现行物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。而事实上，与持有成本相关的另一个问题是物业交易中的税负转嫁问题。在把物业税作为持有成本来考虑时，还必须考虑税负转嫁问题，这是税收理论与实践中必须特殊考虑的问题。

　　所谓税负转嫁，就是纳税人不实际负担国家课于他们的税收，而通过购入或卖出商品价格的变动，将全部或部分税收转移给他人负担。具体到物业税来说，如果存在税负转嫁，就是物业持有人不实际负担物业税，而通过不动产交易将税收负担转移至买方。在西方发达的市场经济国家，物业税作为直接税而被列入为不会转嫁的税收类型中。但是，在当前我国房地产市场供不应求的情况下，商品房在二手交易中由下一位购买者来承担所有税收负担已经是个不争的事实。

　　但是，房价上升幅度与税负转嫁密切相关：当房价上升幅度小于税额时，物业税被部分转嫁至购买者；当房价上升幅度等于税额时，物业税被全部转嫁至购买者；当房价上升幅度大于税额时，不仅物业税被全部转嫁给购买者，原物业持有者还能获得额外所得。

　　此外，物业税转嫁还取决于商品的需求弹性。对于一般商品而言，当商品价格的上升会引起对该种商品需求减少时，就不容易出现税负转嫁问题；反之，当商品价格的上升不会引起该种商品需求减少时，则容易出现税负转嫁问题。具体以不动产来讲，当房价上升引起商品房需求量下降时，物业税转嫁情形就不会出现；但是，由于不动产的特殊的投资属性，购房者很容易受预期的影响，房价上升反而会引起对商品房需求量的猛增，如此一来，税负转嫁就会出现。

　　总之，物业税与房价的关系并不是物业税影响房价，而是反之，即房价的变动不仅影响着持有成本，也影响着物业税的税负转嫁问题。如此关系，决定了物业税不能起到宏观调控以及抑制房价的作用。


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