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■加息时代的固定利率已成一些购房人的负担 2007年，央行先后6次提高了人民币贷款利率。加息后5年期以上个人贷款基准利率增加到7.83%，下限利率也有6.65%。在去年利率高峰期办理固定利率房贷的客户，其享受的固定利率基本在7%以上。4次降息之后，前两年替贷款者省了不少利息的固定利率贷款反倒成了负担。 ■固定利率比目前基准利率还高 2006年开始，不少商业银行都推出了固定利率房贷业务。各家银行的利率有高有低，但一般都低于基准利率，高于85折后的当时下限利率。经过4次降息之后，5年以上的房贷基准利率已降为6.12%。 有购房者去年7月在某银行办理5年期固定利率贷款，当时约定的贷款年利率应为7.56%，比现在的基准利率要高出1.44个百分点。同样是50万5年期的贷款，用去年的固定利率算，每月还款10033元左右，而现在用浮动利率只需9694元，两者相差338元，5年下来，后者比前者少付利息2万多元。这还没有考虑到今后再降息的调整。 ■银行允许利率转换 如果央行再次降息，固定利率与浮动利率之间的利息差会进一步扩大。理财专家建议，正打算贷款买房的新客户最近最好不采用固定利率方式，而已经使用固定利率的老客户，可根据具体情况来决定转变成浮动利率。 据了解，银行一般都允许客户在固定利率与浮动利率之间互相转换。比如，某股份制银行规定，已办理浮动利率房贷的客户可转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在一年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，可申请转办浮动利率房贷，固定利率贷款存续期在5年以上的客户，免收违约金。 ■固定利率贷款也可提前还款 银行对违约金收取的公式一般为：剩余本金×剩余天数×利率差。专家建议，老客户在决定转换前，应先请银行工作人员算笔账，如果节省的利息少于需交纳的违约金，就不必转成浮动利率了，否则应该尽快申请将固定利率房贷转成浮动利率。 此外，固定利率贷款也可像普通贷款一样提前全部或部分还款。某股份银行规定，在贷款存续期一年以内提前还款按提前还款金额3%收取违约金，贷款存续期一年以上提前还款不再收取违约金。如果手头有闲钱的贷款者可以选择在合适的时机提前还款。 |
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