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城市群发展成型，形成以广州、北京、上海为核心，以周边城市协同发展的城市群格局。至2016年末，公司拥有在建、拟建项目361个，待开发面积6344万平方米，可满足公司未来2-3年的开发需要，其中一、二线城市待开发面积占比约为68%，项目储备丰富且质地优良，为公司的持续发展奠定坚实基础。16年新开工面积2039万方(+45.4%)，竣工面积1462万方(+4.1%)，在建面积5708万方(+13.5%)。 公司将加大两翼业务发展力度，构建2(商业、住宅)+4(学校、医院、产业、政府)发展业态。金融业务以开发类基金为核心，形成信保基金(16年末累计管理规模达600亿元，实现净利润4亿)、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式，力争2020年末基金管理规模达1000亿；发展小额贷款(16年末业务规模达4.93亿元)、产业投资(参与滴滴出行、粤高速A定增、粤港证券等战略投资)等相关金融业务。消费服务以物业服务、健康养老和社区商业为重点，物业公司完成股份制改造，启动新三板挂牌程序，截至16年末在管物业面积超1亿方；养老产业以和熹会、健康生活馆、老博会等为载体，锁定成都、广州15家养老试点机构，培育养老生态圈。 预收账款锁定全年业绩，净负债率降至2010年以来最低水平。毛利率2g%(同比降4.2个百分点，由于结算项目结构影响，未来有修复可能)，净利率8%(同比降2个百分点)。截至16年末，预收账款1555亿元，锁定17年全年业绩：三费费率5.2%(同比降0.4个百分点)。净负债率同比降30个百分点至55%，达2010年以来最低水平。销售回笼金额2041亿元，回笼率达97%。有息负债综合成本仅为4.6g%，与15年持平。 行业龙头持续受益集中度提升，盈利模式资源优势。作为地产主业央企龙头，公司将受益78家非地产主业央企整合退出，资源获取能力强，外延并购机会多。公司加大两翼业务发展力度，构建2(商业、住宅)+4(学校、医院、产业、政府)发展业态，目标在十三五末期销售金额超5千亿。公司核心湾区城市拥有1600万方土地储备，湾区第二圈土储580万方，深度布局广东省各线城市，将持续受益轨道交通网络建设完善后城市群的快速推进。RNAV21元／股，预计17-19年营业收入三年CAGR25%：17-19年EPSl.30/1.71/2.17元，三年CAGR27.5%，对应PE7/6/4倍，6个月目标价14.5元，对应17年PE11倍，维持“强烈推荐”评级。 风险提示：销售低于预期，市场波动风险，板块布局不及预期。(中投证券) |
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