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张喆 对于美国那些低收入或信用评级较低的贷款买房者来说，这两年兴起的“可调整利率抵押贷款（Adjustable Rate Mortgages）”不仅让他们搬进了大房子，其中一部分人还只需支付很低的利息。但是享受了几年“诱惑利率（Teaser Rate）”的贷款者，一旦优惠期到期，房贷的利率就会从1％~2％的超低利率上升到正常市场利率。如果整幢房子都是靠贷款买来的，这些人可能将陷入三难境地——还不起款、卖不成房、融不到资，违约不可避免。 “如果抵押贷款会出现问题，很有可能就是这两年的可调整利率抵押贷款。” 美国First American Real Estate Solutions的分析师Christopher L. Cagan在最近的研究中称。 当越来越多的贷款优惠期逼近，好光景似乎不再——不仅有人要从大房子里搬出来，也许，美国经济将迎来一场风雨。 可调整利率延续房市繁荣 美国的房地产抵押贷款分为普通贷款和次级贷款两种，前者针对信用记录良好、偿债能力较强的贷款人，后者针对信用等级较差、偿债能力较弱的贷款人；按照付息方式，又可分为固定利率贷款和可调整利率贷款。 2004年后，随着房价持续攀升，利率不断调高，许多借款人转而寻求非标准付款形式的房贷，以减轻其还本付息的压力。 世界各国央行的低利率政策促使新兴市场资金和中东的“石油美元”回流到美国房地产市场，美国房地产市场充斥着国内外廉价资金，抵押贷款提供者为抢占市场份额，纷纷降低评价标准，忽视收入证明，在没有充分评估借款人偿还能力时就提供许多非传统的可调整利率抵押贷款。 First American Real Estate Solutions的数据显示，2004年~2005年产生的全部可调整利率抵押贷款总金额为1.89万亿美元。中投证券研究所宏观经济分析师李云洁认为，次级抵押贷款和可调整利率贷款的迅猛发展很大程度上使美国住宅市场得以在2004年到2005年延续繁荣。次级抵押贷款危机或许仅仅是一个开端，更大规模的危机很可能随更多可调整利率贷款的优惠期到来而爆发。 “诱惑利率”陷阱 并不是全部的可调整利率抵押贷款都面临困境。根据First American Real Estate Solutions的研究，按照利率水平高低，可调整利率抵押贷款可以分为三种类型，风险程度各异。 初始利率为4％~7％的是“传统”的可调整利率抵押贷款，随着利率上升，贷款者需要偿还的金额会有所上升，但由于利率和市场水平相差无几，利率重置幅度较小，风险也较小。 初始利率在7％以上的贷款，通常会提供给低收入或信用级别较低的贷款者，以防出现违约风险。支付更高的利息意味着贷款者承担的财务负担加重，这种贷款中有一部分，而不是全部会面临重置危机。 容易理解的一点是，对贷款者来说，同样是利率上升1个百分点，从8％~9％的调整仅仅上调了1/8，而从3％~4％却上调了1/3。 最易受影响的是初始利率水平在4％以下的“诱惑利率”，这些贷款属于近年来的创新品种，可以提供给收入突然增加的人群，比如新近毕业的法学院学生，还有平时收入较低但不时收入突增的人群，比如私人企业主和有年终奖金的专业人士。First American Real Estate Solutions认为，一旦贷款利率最终调整到市场水平，需要偿还的金额最少上涨50％，有的上涨1倍甚至更多。 3000亿美元违约风险 根据Christopher L. Cagan的假设，全部“诱惑利率”抵押贷款、10％的中等利率抵押贷款和40％的高利率抵押贷款会受到利率重置的冲击，对应的贷款规模分别为4305亿美元、820亿美元和2550亿美元，也就是说，1.89万亿美元的可调整利率抵押贷款中有7675亿美元可能受到利率重置的冲击。 他还假设，对于以上三种利率水平，分别会有90％、50％和70％的贷款会出现违约，对应的违约金额分别为1976亿美元、119亿美元和875亿美元，这样算来，将有接近3000亿美元的抵押贷款面临违约风险。 “利率重置带来的风险不会一次性爆发，而会在接下来的5年中蔓延，虽然一些违约事件在2006年就爆发了，但是大多数可调整利率贷款的优惠期会在2007年、2008年甚至更晚些时候结束，所以利率重置的风险要好几年才能彻底释放。” Christopher L. Cagan指出。 更重要的是，如果一个贷款者违约，很有可能要花上几个月甚至一年，提供贷款的机构才能最终回收贷款者的房屋产权并将房屋重新投入市场进行销售，房屋销售出去又要花上几个月甚至更久。“因此，利率重置和违约风险在未来5年中会缓慢传导至整个经济中。” Christopher L. Cagan称。 美国抵押银行家的数据显示，2007年一季度次级贷款的违约率刷新了4年纪录，达13.77％，值得关注的是，次级可调整利率贷款违约率为15.75％，环比上升9.07％，普通可调整利率贷款违约率为3.69％，环比增长8.85％，而次级固定利率贷款的违约率变化并不大。由此中投证券研究所分析认为，可调整利率抵押贷款受到的影响将大于次级抵押贷款危机。 据估计，违约带来的资产损失将接近1100亿美元，美国每年的经济总量是10万亿美元。假设美国国民收入每年增加3000亿美元，相当于经济以接近3％的速度增长，如果每年因为抵押贷款带来的损失是300亿美元，这相当于每年降低经济增速0.3个百分点。 市场前景堪忧 目前，美国房地产前景仍不明朗，抵押贷款违约危机一旦爆发，或许会给市场雪上加霜。 值得注意的是，长期以来不对市场行为进行过多干涉的美联储态度正在发生转变，美联储主席伯南克7月18日在对国会的陈述中强调，将进一步制定新房贷法规，加强消费者保护。中投证券研究所分析，这样一来，将有更多公司主动或被迫收缩住房抵押贷款，住房市场需求将不可避免地受到影响。 除此之外，一向敏感的证券市场也充满变数。上周四，由于担心次级抵押贷款危机和房地产市场，美国股市暴跌。同时，抵押贷款证券化产品评级一落千丈，标准普尔、穆迪和惠誉等国际评级机构纷纷下调次级债券的信用评级，波及数百只债券。投资于抵押贷款证券的投行和对冲基金也接连陷入次级债务泥潭，贝尔斯登和麦格理等投行旗下基金先后遭遇“滑铁卢”。 中投证券研究所认为，抵押贷款危机的进一步发展有可能使得金融市场投资者的风险溢价大幅提高，从而将对目前不断推高美国股市的风险投资和兼并收购活动产生抑制作用，这构成了美国证券市场发展的一大不确定性。 |
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