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缘何雾里看花个人房贷紧缩之风又起。前段时间，很多媒体传言，银监会将出台政策把房贷首付比例提高至40％～50％，遂引发业界一片争议。近日银监会官员赶紧声称，没有出台任何取消房地产抵押贷款的政策，只是对资金流向有更明确的监管。 而事实上，所传非虚。不少商业银行已经有所行动，如建设银行浙江分行已暂停二手房按揭贷款，武汉建行、工行部分网点停办抵押贷款业务，光大银行深圳分行规定同一业主每增加一套按揭房，首付须提高5％。个贷首付问题一时让人如雾里看花。看情势，可能是目前银监会和央行确有提高首付之意，但鉴于舆论压力，或暂缓或不发明文但私下授意。 从银监会和央行方面，是该他们考虑控制银行体系风险的时候了。我国房地产业对银行依存度很高，而在房地产贷款结构中，个人贷款规模明显大于企业贷款规模，虽然个贷一直是银行的优质资产，坏账率较低，但随着市场的变化，潜在风险不可小觑。今年二季度以来，全国房价呈加快上扬态势，部分城市已出现泡沫。与此同时，个贷增速也在飙高。央行上海总部数据显示，6月份上海中资银行个人房贷余额占了前半年的9成以上，7月份又大增58.7亿元，赶上了第二季度的全部增量。当然，紧缩个人房贷的另一个原因是，由于股市火爆，部分个贷被违规挪用进入股市。 但凡经济或金融危机，往往在市场繁荣期已埋下祸根。1990年日本经济危机和1997年亚洲金融危机皆是如此。对银监会及央行触动较大的，应该是今年以来的美国次级抵押贷款危机。 比较可知，中国本轮楼市上升期与美国相似，而且都在2004年前后开始施行宏观调控，现在看来我们的调控效果显然不如美国。美国的调控手段倚重于加息，联邦基金利率由1％提高到5.25％，而我国并没特别看中货币工具，虽然也有7次加息，但其频率和幅度明显很低。另一方面，次级抵押贷款的贷款人信用资质不高，收入水平较低或不稳定，而且其负担的贷款利率比普通利率要高2％～3％，因此这部分贷款风险最大。 前几年楼市繁荣时，美国部分金融机构为争抢业务而推出了零首付。由于我国个人信用体系不健全，银行系统对于购房人尚无成熟等级划分体系，因此还没有美国那样的次级房贷。但由于银行无法甄别贷款人的收入情况，许多投资投机客和部分自住客通过做假收入证明，可以轻易获得超标准的贷款额度。在市场景气期，危机静静潜伏，当贷款利率大幅上升和楼市步入下调期或萧条期后，个贷坏账率将会大幅增长。 那么，如果提高个贷首付，会殃及所有打算购房的群体吗？应该从两个角度考虑政策意愿。从国家的整体层面考虑，提高首付的主要目的是抑制投资、打击投机，缓和房价增速，所以重点是提高投资、投机需求的首付，对于普通自住需求仍将保护。从银监会和央行的角度考虑，主要目的是降低贷款风险，限制的对象是投机炒房者、还款能力偏低者、贷款炒股者。据此推测，如果下半年全国楼市依然持续二季度的高温，那么首次置业个贷首付很有可能提高到35％～40％，二次以上置业者则可能依保有套的不同提高到40％～60％，首次置业者当中购买中小套型（或中低价房）的或将提至20％～30％，而老、破、小的二手房将越来越难获得个贷。 总而言之，即便提高个贷首付，也将不会实行“一刀切”的政策。值得关注的是，都已市场化了的银行（尤其是上市银行）出于经营业绩的考虑，有时跟央行并非“一条心”。商业银行在个贷上竞争激烈，即使提高首付，很多银行仍然会通过产品创新以优惠的手段争抢业务。而银行间的同业自律就更难以指望，2005年上海各家银行曾订立了一个“君子协定”：第一套住房个贷首付最低3成，第二套以上累加，且享受的利率优惠也不同。但不到半年时间，个别银行便自降个贷门槛，最终“君子协定”土崩瓦解。 |
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