第一金融网主办
| 网站首页 | 金融焦点 | 银行 | 股票 | 基金 | 保险 | 期货 | 股评 | 港股 | 美股 | 外汇 | 债券 | 黄金 | 理财 | 信托 | 房产 | 汽车 | 生活 | 基金数据 | 行情中心 |
|
很多时候，人们都容易脑袋发热，产生过度反应。过度反应其实是人类的一个普遍特性。在出现了无人准确预测出这场资产泡沫的尴尬之后，这些美国经济学家和行业专家却纷纷起来说泡沫无处不在。其实，他们忽视泡沫的预兆也不是第一次了，美国出现的两次房产泡沫，他们都没能为市场做出警示，他们根本就看不清任何泡沫。 泡沫狂热 今天人们对泡沫的预见性还是一样低，甚至比美国第一次房产泡沫出现的时候更差。人们对泡沫的产生没有一点概念，也不清楚何为泡沫，因此，总是容易忽视泡沫出现的前兆，也因此蒙受损失。这其实也要怪现在主流媒体和大部分刊物，并没有为投资者很好地去解释“泡沫”这个词，也难怪投资者不会识别了。 其实这也反映了就算是美国房地产市场骤然下降，泡沫破灭之后，这些学者依然没有很好地理会“资产泡沫”一词。资产泡沫四个字包含的意思是：一个建立在巨大的杠杆债务基础上的严重高估的市场。这包含两个因素：一是高估的市场；一是巨大的债务。 为了更好地证明这两个因素缺一不可，构成了一个完整的资产泡沫，我们必须去分析资产泡沫的整个过程。我们先研究假定市场里的价格数据，而且把市场所有种类的参与者考虑进去。这样一来，当投资者完全投入进去之后，就容易形成投资的狂热。 当贪婪变得肆无忌惮的时候，通过杠杆负债的运用，市场价格一路飙升，但作为基础底部的资产就越来越少，也不参考基本面等数据，市场上的赌博心态越来越严重，赌博行为也随处可见。因此，不难推断，当市场价格达到顶部，价格反转，并不是有依托地逐步向下调整，而是滑铁卢式的骤降。 这些经济学家和行业学者没有解释清楚，为什么价格会骤然下降？如此突然，幅度如此之大？答案是：当价格开始出现下降的不久，巨大的杠杆负债开始出现违约风险，而且一发不可收拾。然后杠杆负债的违约和价格相互拖对方的后腿，兵败如山倒。最开始的一波违约负债引起了价格进一步下降，而价格的进一步下降又导致了更多的杠杆负债出现违约。因此， 你会看到市场出现崩溃而不仅仅是撤退。 在这个原因里面，杠杆是个重要的词汇，因为如果不是因为杠杆，债务人就不会那么容易出现违约风险，违约风险是整个泡沫破灭的催化剂。 这让我们想起了那句话：真理掌握在少数人手里。荷兰在16世纪的时候曾出现过郁金香狂热效应。那时候也呈现出了一种泡沫式的市场价格崩溃，尽管那时候参与市场的投资者都没有引入信贷这个概念。那时，郁金香这个物品只有审美价值，这个价值甚至被炒到比实际价值高几千倍。 尽管没有很多的杠杆负债，但荷兰郁金香市场价格出现崩溃。这是因为价格被疯狂地无限量扩大了，扩大到了无法承受的地步，杠杆十分低的债务人都只能被迫违约了。也正因为价格被极端化了，只需要一点点杠杆作用的催化，就能引起这个行业市场的破灭。 对比而言，如果美国房地产价格上涨到了平均每个家庭负担约1亿美元的话，这就类似于我们上述提到的郁金香狂热了。这个时候，就算债务人相对来说只有少量抵押贷款，他们也会当价格回归理性水平的时候因承受不了负债而被迫违约。如果在泡沫的成因里面缺失了大量的杠杆负债这个因素，泡沫的形成需要价格相对较高。 虽然泡沫的定义如此简单，只有两个因素，但是大部分的专家学者在撰写报告，或者投资者在分析的时候，却都没有很好分析这两点。他们都只分析了价格因素，却忽略了大量杠杆负债这个因素的催化作用。任何研究行业泡沫类的报告，如果没有像分析价格那样透彻地分析了杠杆负债这一环的话，都是没有意义的。 其中一个经典的虚假泡沫形式，就是有些人所说的中国房地产的泡沫。大部分中国人是农民，他们对银行业务接触不多，有抵押贷款的人少。这些人都用现金购买房产，所以在这种情况下，泡沫成因中杠杆这一因素并不十分充分。 中国的房地产市场有两种：一种是农村房地产市场；一种是中国大城市的城镇房地产市场。 就算是定义这两个市场的学者们，也未能完成他们对这两个市场的深入研究。 首先，中国经济以每年接近10％的势头增长，而中国城镇居民的工资上涨幅度也接近这个水平。这意味着中国房地产市场也应该以接近10％的上涨幅度来体现国民财富的提高。让我们以这个水平和美国的房地产市场做个对比。 大概20世纪中期的时候，美国房地产价格是接下来十年房地产价格的三倍。当时价格平均每年增长30％，而在那段时间里面，美国普通工人工资收入是保持不变，甚至是出现下降的。 这意味着，任何对中国房地产市场价格的研究应该首先剔除10％的年增长点，再看除去了这10％的增长之后，房地产市场增长了多少，这增长的部分能否从家庭的财富增长中得到支撑。但是，别忽略了中国人的巨大存款数字。 在1978年至2007年的30年中，中国平均工资增长了700％(按名义货币的概念)。但是很大一部分的工资增长被物价增长消化掉了，预计可能接近一半。尽管如此，中国居民的实际工资增长也有不小空间。尽管工资水平基点不高，但是中国人的储蓄存款达到了工资的30％水平，因此造成了巨大的存款数字。 相反，西方国家在这30年当中，美国的平均真实工资出现了骤然跌落。而且这段时间美国的房地产市场出现了历史上的借贷热潮，而且他们几乎没有存款。当时40％左右的美国价格存款少于1万美元。 因此，美国房地产泡沫悄然产生，买房者都是实际工资被降低了、有巨额负债、又没有存款的人。这个时候，美国的专家依然没有意识到泡沫的抬头。这个情况更被美国的银行不断降低贷款者标准而恶化。当时银行业普遍接受的一个行业术语是“说谎者的贷款”。 中国没有次级贷款，也没有零最低首付(zero down-payment)这种奥巴马政体用来制造第二次美国房地产泡沫的工具。相反，在美国金融体系从30的杠杆率大幅崩溃到1的时候，中国政府在2007年五次加息。现在，中国政府再次加息，而美国政府还在说服其欧洲保持美国银行系统的最低存款准备金。当我们对比中国与美国两个地方的房产购买者的时候，中美两国的房地产市场、中美两国的银行系统和两国的工人，是没有可比性的。 中国买房者坐拥巨额存款，而且很多人没有其他负债。美国买房者拥有巨额负债，且没有存款。美国房地长市场或许正在经历第二次的杠杆诱发泡沫破裂。 中国房地产行业正是发展的时候，因为中国正经历着经济产出高增长和财富积累的阶段。相反，被60万亿美元的公共/私人负债所拖累之后，美国经济难有增长。美国房地产市场目前正在被误导向一个方向，一个很可能引起美国第二次房地产泡沫破灭的方向。而且这次泡沫破灭可能持续时间更长，比第一次更严重。 承受着比世界其他国家更高的负债，加上史上最高的杠杆率水平，看来美国房地产市场又要开始亲身演绎着泡沫狂热这一经典杰作了。 |
|
||
|
|
||
