进入2014年第四季度尾声，楼市迎来收官之战，受全年市场环境整体下行影响，京城许多项目销售遇阻。尽管9·30新政和降息政策叠加效应渐显，促使楼市初步回暖，但仍然无法扭转全年销售颓势。业内专家分析称，“楼市下行期，只有立足市场环境，实施差异化产品定位，运用充分迎合消费者需求的营销策略，才有利于逆势突围。”

　　招商局、九龙仓、华侨城三大巨擘合力打造的望京核心高端力作臻园，就是2014逆势突围的经典案例。臻园凭借精益求精的产品力优势、务实创新的营销策略，取得热销50亿的佳绩，提前锁定2014北京商品住宅销冠席位，成为招商地产进驻北京十年来的又一里程碑。

　　史上最无悬念销冠提前诞生

　　与今年北京楼市多数商品房项目销售遇冷、库存高企、去化压力大不同，臻园创下了热销50亿的佳绩，成为北京楼市炙手可热的明星项目。

　　臻园自入市至今，持续领跑豪宅市场，2014年以来，连续夺得5月销冠、半年销冠及前三季度销冠。最新数据表明，截至12月15日，臻园2014年总认购额达50亿元，而排名第二的京投银泰万科西华府的认购总额在30亿左右。销售额相差近20亿。综合当前业绩、项目存货量和去化率等各方面分析，臻园实际上已经提前夺得2014北京商品房销冠宝座。

　　据统计，北京市近五年千万总价豪宅年均成交量1059套，以此计算，臻园2014市场份额占比已超五成。如果按2014年前11月千万豪宅市场计算，臻园占比份额更高达六成以上。换言之，北京千万级豪宅平均每售出9套就有6套来自臻园。相关数据还表明，即使在全国楼盘销售排行中，臻园也居于三甲之列。

　　“近几年来，北京楼市销冠之争往往到最后关头才见分晓，甚至出现数据打架、各执一词的情况。而臻园以如此大的领先业绩提前夺冠，称得上是北京近几年来最无悬念的楼市销冠了。”一位资深人士如是分析。

　　创新求变打造楼市“臻功夫”

　　臻园由招商地产、九龙仓、华侨城三个品牌房企倾力打造。尤其是招商地产深耕房地产领域二十载，品牌实力以及美誉度均得到了业内的广泛认可。2014年恰逢招商地产进京十周年，臻园以热销50亿的销冠佳绩献礼，同时为招商地产实现跻身行业利润第一梯队的目标增添动力。

　　据了解，臻园不仅销售业绩大幅领先，客户满意度也超越了行业标杆水平。在臻园一份内部总结报告上，将项目的成功经验总结为“抓住本源、创新求变”。

　　“臻园的定位十分清晰，瞄准改善客群，做改善性置业的NO.1。从业主实际居住角度出发，精心营造每一处契合高端业主本质生活需求的产品细节，构建不可改变的产品力。这才是最本源的核心要素。”臻园项目负责人表示。

　　在竞争越来越激烈的高端市场，如何透析客群的需求，全方位求变创新，才是最终赢得“房票”的关键。臻园从客户需求角度出发，以实现客户生活中细微之处的舒适居住感受为目的，对多达1000个客户进行访谈，并经过长时间的细心研究，对精装标准、功能与便利性方面得以大幅提升。

　　也正是通过对客户的分析，臻园整合各种优质服务资源，为各户创造全方位的互动体验。包括在行业内首度创立家庭成长学院、儿童天地、夜间酒吧及为业主定制私属生日会，提供丰富多彩的人性化系统服务，为客户创造更多价值，携手演绎幸福生活。

　　特别值得一提的是，臻园针对在客户调查中最受关注的孩子专业教育与家庭教育衔接的问题，联手源自美国的儿童成长专家金宝贝早教中心，以及由亚洲拓展集团投资的伊顿国际教育集团，首度创立家庭成长学院，针对1.5~6岁儿童，为项目提供定制亲子课程。据悉，目前臻园还在积极甄选与新的高端教育机构寻求合作，不遗余力为业主带来最完善的家庭教育体系。

　　“从高品质的产品到优势资源整合的附加值，臻园坚持给业主打造一种全方位的高品质生活。这才是臻园在整体楼市下滑之际，却逆势提前夺冠的根本原因。”臻园项目负责人表示。

　　千万元级改善盘将唱主角

　　作为200~330平方米的墅质大宅，千万元级豪宅臻园在2014年的热销，也体现了一种新的趋势。

　　“市场供应的结构正在发生根本性变化。前几年很多企业都想加快周转率，认为做户型小，总价低的房子，就能靠跑量取胜。但从2014年的市场数据来看，大户型、千万元左右总价的高端项目将占越来越重的市场。”一份北京高端市场研究报告如是分析。

　　“臻园看似偶然的热销背后，有着必然的原因，对于置业者来说，无论什么样的市场环境，只要产品品质过硬就会有人买单。”业内人士认为，相对于刚需和顶豪，改善型高端项目是未来北京最安全的产品线。

　　不过，千万级豪宅由于较高的总价，成交周期相对较慢。虽然臻园是非常值得研究和借鉴的个案，但是如何消化高端项目扎堆入市，将是摆在每个项目面前的现实难题。

　　“能够满足终极置业需求的改善型楼盘，目前市场上依然非常稀缺，尤其是在户型、园区、配套、交通等各方面均能满足改善居住要求的产品，未来相当长时间都将是市场主角。”亚豪机构市场总监郭毅表示。