2007年热炒得沸沸扬扬的“史上最牛钉子户”事件让吴苹、杨武夫妇成为众人关注的另类明星，吴杨二人挂在屋顶上的写有“公民的合法私有财产不受侵犯”的横幅自此留在了《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）的征程上。

　　2007年3月16日，第十届全国人大五次会议上，《物权法》获高票通过。2007年10月1日，该法开始正式实施。至此，《物权法》的出台让众多类似吴杨二人的拆迁户看到了希望。

　　公权与私权的平衡

　　“史上最牛钉子户”的出炉源自私有产权的分歧。吴杨夫妇是当时所有拆迁户中私有房产最大的一户，并且是惟一一户产权证和国土证两证齐全的。但在整个拆迁过程中，开发商虽拿到了房屋拆迁许可证，却不曾拥有国有土地使用权证。

　　根据《土地管理法》的第58条规定，土地管理部门应先征收或者收回住户的土地使用权，然后才能与开发商签订“国有土地有偿使用合同”，开发商据此才能进一步申请拆迁许可证。也就是说，分歧的根本在于当地土地监管部门并没有收回相应的土地使用权，却先行与开发商签订了出让协议。正是由于这种法律程序的倒置，构成了开发商与拆迁户之间需要用谈判来解决问题的基础。

　　“公民的合法私有财产不受侵犯”是2004年的《宪法修正案》中首次被提及的，而3年后通过的《物权法》中，明确指出了对国家、集体、私人的物权实行平等保护，并规范了财产关系，解决了民事生活领域中的财产保护问题。至此，“作为一部具体体现宪法中对私有产权进行保护的法律，《物权法》被公众寄予了厚望。”中南财经政法大学乔新生教授表示。而这正是“最牛钉子户”走进公众视野的心理前提。

　　乔新生认为：“《物权法》不仅是对历史的总结，还借鉴了西方国家财产法中具有生命力的具体法律规范，为未来生产关系的变革指引了方向。它是积极的、第一次集中地将保护个人财产权利的法律规范完整地呈现在公众面前，使人们对财富的取得、财富的使用有了明确的法律依据。”

　　有了《物权法》，“私有财产保护”就被客观地写进了法律中。作为我国社会生活的一部重要法律，《物权法》确认的基本原则就是各种财产的平等保护，而“最牛钉子户”事件更大意义则在于为公权与私权的边界丈量提供了依据。清华大学经济管理学院院长钱颖一曾撰文表示，《物权法》中的平等保护，就意味着私人财产免于被其他私人掠夺，也免于被公权力掠夺；同时，公有财产也免于被私人掠夺，更免于被其他公有单位掠夺。

　　恒产者有其权

　　目前，城市里许多住宅小区中存在着将居屋改造成麻将馆、餐馆等现象，嘈杂的声音、挤占的过道，使邻居的利益往往容易被“民宅商用”所侵犯。然而，从政府到民间再到专家学者，均对此莫衷一是。

　　2008年6月16日，最高人民法院公布了对《物权法》做进一步司法解释的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》（以下简称《解释》）。

　　《解释》中对此做出了较为严苛的规定：“未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予以支持。造成损害的，并应负赔偿责任。”而所谓的“有利害关系的业主”正是指的“正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主”。也就是说，邻居作为“有利害关系的业主”，对“住房改商铺”有了法律效力的否决权，只要他们反对，“住改商”就不可能实施。

　　作为与老百姓生活息息相关的法律，《物权法》的第六章还对业主建筑物的所有权进行了区分。规定了业主买房之后，在小区内享有哪些权利，明确了小区中的车库、车位、道路、绿地、物业管理用房等归属问题。

　　同时，与很多西方国家土地私有制不同，中国土地制度一直都是国有制。买房过后，土地存在70年存续期的问题：70年后要不要再申请，续期后要不要再给国家交付使用金。《物权法》对建设用地使用权也做出了规定，明确指出住宅建设用地使用权到期后自动续期。全国人大常委会法制工作委员会民法室二处处长陈佳林认为：“这一规定从保护老百姓的切身利益的角度出发，使有恒产者有了房产拥有权的恒心。”

　　人居有望更和谐

　　从国家的基本经济制度到老百姓的衣食住行等问题，《物权法》中都有所涉及。有关“小区内的车库、车位是归业主所有，还是归开发商所有；建设用地期限届满后，是自动续期还是要申请续期”等一系列人居领域的细节问题，在这部法律中均得以体现。陈佳林表示：“业主和物业服务机构之间关系的进一步明确，有利于使双方明确自己的权利和义务，促进小区的和谐。”

　　《物权法》有了，人居的“和谐时代”能否到来？

　　民商法专家表示，《物权法》的颁布及施行具有里程碑意义，是中国特色社会主义法律体系中起支架作用的基本法律。在城市，房主和物业公司为楼梯、车库等空间的所有权之争将得以平息；在农村，农民的宅基地权属不明将得以规范。

　　作为民法典的核心，它是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系。据报道，昆明国际会展中心（新馆）将于2008年9月举办以“绿色人居”为主题的昆明房地产交易会，该房交会将专门开设免费课堂为普通市民义务解读《物权法》。

　　乔新生认为：“我国的《物权法》虽与和谐人居存在着密切的关系，但它只是中国众多普通法律中的一种，不能寄希望于能解决现实生活中遇到的所有问题。‘和谐人居’仅通过这么一部法律是不够的，它还需要大量的其他法律和司法解释相配套，并在实践中不断尝试、总结。”

　　据悉，最高人民法院日前正在紧张地起草、公布与《物权法》相配套的法律及相关司法解释。6月16日，除《解释》以外最高人民法院还公布了与物业管理服务相关的一部司法解释——《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》。

　　《物权法》已经启动，相关配套法律也正在跟进。更真正意义上的“和谐人居”有望在尝试、总结与规范中走向现实。■见习记者 李定/文