信托式物管初现北京朗琴园-房产物业管理

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信托式物管初现北京朗琴园

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2007-11-29 11:36:15

　　编者按：

　　朗琴园是全国首家采用此模式的社区。“其实，在物业管理中引入‘信托契约’的社区并不多见。”朗琴园社区业委会主任朱学军表示，“信托契约”能够在他们社区实践，主要是该模式能保证业主们人人都能监督物业公司，向物业公司提服务意见，所以，在业主大会上得到高票通过。

　　■ 本报记者李小健文

　　“办这个证需要出示什么证件吗？”“别挤，排队，一个一个来。”11月22日上午，北京市宣武区稍有名气的朗琴园小区7号楼的业委会有些拥挤，业主们都在等着办理小区的出入证，积极配合业委会的管理工作。“以后进入小区，都得出示证件，保持良好的秩序和规范管理。”朗琴园社区业委会联络员戴先生向记者介绍。

　　4天前，这些业主们刚刚拿起手中的权利将自己的“老管家”——北京中房恒通物业管理有限公司（简称中房恒通）请出去，原因是，“老管家”没有尽到应有的职责，未能为小区的业主服务、维护权益。在“老管家”被请出之后，业主们通过业委会又自行寻找“新管家”，并在小区的物业管理中，创新引入“信托契约”机制，预防社区物业纠纷的发生，营造和谐社区。

　　“其实，在物业管理中引入‘信托契约’的社区并不多见。”朗琴园社区业委会主任朱学军表示，“信托契约”能够在他们社区实践，主要是该模式能保证业主们人人都能监督物业公司，向物业公司提服务意见，所以，在业主大会上得到高票通过。

　　“朗琴园是全国首家采用此模式的社区。”长达10余年从业经验的仁和律师事务所合伙人、北京市律师协会物业管理专业委员会主任孟宪生接受本报记者采访时表示，在社区物业管理中，采用“信托”模式的几乎为零。

　　他说，如果“信托”模式在朗琴园实践中得到证明，那么，杜绝和化解日常频发的物业纠纷则为期不远。目前，北京不少社区对此模式都持观望态度。

　　朗琴园交通一度瘫痪

　　“请等一下，等我抽完这支烟，再谈。”朱学军连续几天没睡上一个好觉了，在接受本报记者采访前，他不停地抽着烟。

　　话刚说完，电话响了，是社区一位业主打来的，向他询问更换物业管理公司的情况。

　　他真的有些困了，这个时候，烟可能是最好的提神物品。

　　朱学军刚抽完一支，本报记者正欲接上话头，又一个业主来找他说事。

　　他一边忙着回应，一边不知不觉地又点起了烟。等业主走了之后，便说，“我们开始吧。”

　　“头几年，小区业主们对物业并没有什么意见，感觉还不错。”朱回忆说。他是2005年入住朗琴园的，而业主们对“老管家”不满则始于，曾在2006年两会期间屡现京城各大媒体的停车纠纷。

　　2006年3月11日，朗琴园西门，门外并排停着3辆车，门内横着3辆，将大门堵个严实，车辆无法正常进入。这一情况持续近一周，很多车辆进不来就只能停在外面了。

　　而导致业主停车堵门的原因，则是朗琴园开发商——北京润博房地产开发有限公司（简称润博地产）在2005年12月下发的一份通知。据了解，润博地产与中房恒通两家公司背后的老板系“兄弟”关系。

　　通知内容表示，从当年1月1日起，取消包月停车，地上车位将全部改为按小时收费的临时停车场，地下车库改为每月600元，如一次性交纳多年费用可优惠。

　　这份通知与业主们入住时的停车费价格相差甚大，原来的停车收费标准是地上车位每月150元，地下车位每月300元。

　　业主们认定为开发商违约，侵犯业主公共利益，遂引发上述严重的业主停车堵门纠纷，致小区交通长时间陷入瘫痪。

　　据媒体报道，当时，已经办理了地下停车证的业主吴先生向记者出示车证，在车证背面印有：在本车库出现损伤、失窃等本公司不予负责。“物业不但违约，让我们花钱停车却得不到保障，这样的新规定我们接受不了。”业主们说，他们就此事多次找过物业，但始终没能改变物业的做法，无奈之下，只好堵门抗议。

　　对此，朗琴园物业管理处一负责人辩称，此举意在督促业主到地下车库停车，业主堵门只是个别现象，并不代表广大业主的意愿。润博地产表示，朗琴园地下车库1300多个停车位中，有900多个车位的产权属于开发商，开发商有权自行决定地下车库的租赁使用方式。当记者问及开发商变更地下车库收费方式及标准是否征求过业主意见时，开发商法律顾问王月园解释说，朗琴园当时还没有成立业主委员会。

　　在业主代表多次与开发商协商未果的情况下，业主们开始意识到必须抱成一团才行，“单个业主维权没用，只有成立业委会才能让业主说上话。”

　　2006年3月12日21时，朗琴园业主自发组织了第一次公开会议，与会业主超过200人，广大业主强烈要求成立朗琴园业主委员会，通过理性维权解决地库停车费纠纷。

　　于是，业主们自发捐款筹备业委会，朱学军为发起者之一。

　　就在停车收费问题尚未解决，截至今年10月中旬，诸如物业客服质量差、社区噪声难控制、在社区公共场所钻井、将社区供电商用及物业费用不透明等问题又冒了出来。

　　这些问题都令业主们强烈不满，尤其是在社区公共场所钻井事件。今年2月，业委会发现开发商为满足4期工程“朗琴国际”的供暖施工需要，在未经业主同意，也未报水务局批准的情况下，与中房恒通物业在朗琴园小区内打深井20余口，严重危及到小区房屋安全和业主生命安全。在业委会和广大业主的努力下，施工曾一度停止。但此后的继续施工令业委会产生提前更换物业的打算。

　　成立业委会选聘“新管家”

　　正是业主们不满情绪越来越强烈，催生朗琴园业委会及早成立。

　　今年2月份，朗琴园社区业委会正式取得“朗琴园业主委员会公章”。刚刚成立，业委会便公开表示，希望业主积极提出好建议，业委会将及时采纳大家的意见，把业委会工作做好，业主们纷纷响应。

　　为了尽快解决业主们关心的问题，业委会作出决定，着手准备终止与“老管家”——中房恒通的服务协议。同时，邀请孟宪生作为业委会法律顾问，以及曾经当过大学教师、如今成为知名业主维权专家的舒可心为业委会顾问。

　　孟宪生和舒可心提出，终止与中房恒通服务协议后，再引入新的物业管理公司，可以采用“信托式”，以便保证业主的合法利益不受侵犯。

　　“起初，很多业主对‘信托’模式都抱反对意见。”孟宪生说，在他们的解释下，很多业主开始接受，最后投票通过。

　　9月底，业委会公开向社会选聘物业管理公司，约有几十家物业管理公司前来竞聘。然而，这些物业管理公司在听说需要签订“信托契约”后，绝大部分退出，仅剩几家。

　　今年10月16日至19日，朗琴园第二次业主大会会议以书面征求意见的方式召开。20日，业委会在朗琴园居委会会议室对收回的表决票（征求意见函）进行清点、统计与核实。“占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”通过大会议题，其中，对《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》同意的1398票，占业主总人数的57.91％，占建筑总面积的57.98％。

　　10月31日，朗琴园业委会发出公告，表明小区物业管理实行物业管理权信托制度。

　　于是，一场将物业管理权信托制度付诸实施的谋划跟着展开了。

　　11月18日，原计划定于19日进行的新老物业交接，由于朗琴园小区业委会采取“突然行动”而提前。当天下午4时左右，与业委会签定物业管理权信托契约的新物业，北京嘉浩物业管理有限公司顺利入驻小区。

　　“采取突然行动，是为了能在短期完成新旧物业的交接。”业委会副主任戴鑫在小区论坛里写道。实际上，却是“老管家”不愿意退出。19日上午10时，物业交替工作在新老物业公司人员间发生肢体冲突，幸好有民警现场“压阵”。

　　朱学军表示，此次更换“管家”的事，除了业主们的声援，政府部门也给予了相当大的支持，19日凌晨，宣武区公安局广安门派出所派出五辆警车守在小区门外，防止冲突。

　　19日下午，朗琴园业委会对外发出消息，顺利将“老管家”请出社区，并于当天下午6点及20日早上9点，向媒体召开新闻发布会。

　　新旧物业依然“对峙”

　　对于朗琴园业主的行动，中房恒通在小区的多个楼道内，贴出公开信表示质疑：“按照相关规定，任何小区在聘用或更换物业公司时必须采取招标方式，而这次换物业并没有这么做”；“他们没有接到变更物业公司的通知”。

　　21日下午，在朗琴园小区“西甲壹号”会所内，小区老物业中房恒通的工作人员围坐在沙发上。恒通物业保卫部经理匡恒说，工作人员被“请”出小区后，这几天都是借用小区会所的场地，在这里临时“上下班”，保安、保洁等工作人员都在小区附近备勤。

　　“对服务有意见要换物业，要我们办理交接等问题，公司并不抵触，但必须走正规合法的途径。”匡恒表示，恒通物业是在相关部门备案的合法物业管理单位，对新物业公司是否进行了备案，公司持怀疑态度，所以不能认可业委会的做法和这样的离场方式；在18号业委会的“突然行动”中，恒通物业有三四名保安受伤。“我们肯定要回小区的。”恒通物业几名负责人坚定地说道，他们目前正在等待最后的处理结果。

　　对老物业的说法，朗琴园业委会显然也不认同。主任朱学军表示，从业委会的成立、投票选举新物业、到近日新物业的入驻，每一步都遵循法律相关规定。小区严格实施出入证管理以来，得到很多业主的支持。

　　11月23日，朗琴园一位“香水百合8899”业主在社区论坛上表示，21日，业主代表向北京市信访办反映情况，信访办回复：换物业是法律赋予业主的权利，旧物业冲回来肯定是违法的治安问题，应该随时报110公安部门及时处理。


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