REITs运作模式简介

　　从REITs组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种，美国主要以公司形式为主。

　　公司型REITs 是由具有相同投资目标和投资特性的企业或个人形成的公司聚合体。投资者通过购买公司股份成为股东，可通过出席股东大会、选举董事会成员等方式参与公司的重大经营决策，并由公司董事会行使公司的法人财产所有权。公司通过内部自设管理人或委托外部独立的管理公司对公司资产进行投资管理。董事会对公司的经营和管理活动进行监督。

养老金空降 基金跃跃欲试

• 自购天弘永定解燃眉之急
• 122只基金为花旗套现埋单
• 大成优选征提案仅1人响应
• 光大中小盘一年巨亏4.7亿
• 债券型基金收益能力排行榜

　　契约型REITs投资者以委托人（受益人）的身份通过份额持有人大会，委托受托人（通常也是REITs管理人）行使经营管理权，委托人和受托人以信托合同为基础行使各自的权利并履行义务。

　　公司形式REITs基本运作模式如下图，REITs通过在股票市场发行股票（IPO或者增发）募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。

　　根据具体运作方式，REITs可分为三种类型：一是权益型，属于直接拥有地产、其收入主要来源于旗下房地产的经营收入；二是抵押型，主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获取抵押房地产的部分租金和增值收益；三是混合型，即从事房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。在美国，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs。混合型REITs的重要性相对较低。

　　REITs指数表现相对平稳，分散风险作用明显

　　REITs作为一种基金，投资范围较广，各类型地产项目收益相关性相对较小等因素使投资管理人可以在不同的地产项目进行配置。而且REITs 主要以能够产生稳定收益的不动产为投资对象，投资收益相对稳定。

　　通过对All REITs指数、标普500、纳指100风险收益特征分析可知（区间：85年3月至12年1月），All REITs指数累计收益、月度平均收益均高于标普500，小于纳指100指数，标准差亦如此，高于标普500、小于纳指100指数。

　　同时，从5年期月度滚动标准差来看，绝大多数时间All REITs指数的标准差是处于标普500和纳指100之间。但是，进入2008年，由次贷引发的金融危机导致其收益率波动较大，5年期滚动标准差逐步走高。目前看中短期走势再度趋于平稳。

　　而通过对All REITs指数风险收益与国内沪深300对比分析可知，All REITs指数走势较沪深300指数平稳，除了近一年期标准差略大于沪深300外，其余阶段All REITs指数的标准差都要小于沪深300。而从下行风险来看，各阶段All REITs指数下行风险明显小于沪深300指数。

　　其次，通过对All REITs指数月度收益率分布分析可知，43%比例的收益率处于0～5%之间。而从其分布与沪深300比较来看，收益率小于5%以下各阶段其占比明显小于沪深300，收益率处于0～10%之间比例同样明显高于沪深300，而极端收益值较少，进一步体现其收益分布较为稳定。

　　此外，通过对All REITs指数于沪深300的相关性分析可知，其与沪深300相关性系数较低，仅为0.18。而从沪深300与All REITs指数3年期滚动相关性系数来看，均值为0.15，走势基本维持在0.4以下。

　　因此，结合以上短中长期及各阶段分析可知，All REITs指数表现较为稳健，风险水平相对低，与国内股市相关性较弱。因此，从资产配置角度出发，REITs资产可起到分散风险及稳定收益的作用。

　　品种多样，价值驱动有别

　　美国REITs持有的物业分布非常广泛，覆盖经济活动的各个领域，包括购物中心、办公楼及停车场、出租公寓、酒店及度假村、医院及养老院、自助仓库、物流配送中心、高速公路服务区和林场等。

　　而各类物业驱动价值因素是不一样的，我们对REITs持有各类物业收益风险收益特征进行分析可知，部分物业收益率与沪深300、标普的相关性相对较小，例如仓储类、医疗、林场等，而旅游（酒店/度假村）与经济或者股市相关性较强的。即各类型物业对经济周期敏感度是不一样的。酒店、度假村及零售等对经济周期的敏感度相对较高；而医疗、仓储及林场等与经济周期相关性较弱，表现出相对抗周期性。因此在不同经济周期，相机配置不同类型的REITs将会有较好的表现。

　　此外，法律规定REITs 必须支付不少于90%的税后利润给持有人，其属于高派息品种，从统计来看，1972年以来，长期平均年化总回报率为13.75%中年均派息收入约为8.3%。因此，高派息是对周期系统风险的又一化解，也是REITs长期表现稳健的关键因素。

<<上一页12下一页>>