千亿愿景下，今年出台的一系列政策呈现零风险态势，无疑是土地市场小牛市的根本原因

　　理财周报记者 骆轶琪/文

　　2013年，房地产行业割据局面再度明显扩大，一跃如碧桂园者，从第二梯队挺进第一梯队阵营；执行力、周转存瓶颈如雅居乐、合生创展者，在华南五虎中渐渐落后。

　　强者恒强，居中者自谋其位。

　　接近年末，一线房企年度销售额水平已可一窥大概，“千亿房企有望扩容至七家”的传言纷纷扬扬许久。当市场在感慨今年火热的房地产销售市场温度稳升不降之时，第二梯队房企甚至上市不久的公司亦开始公开表示“千亿”野心。

　　当然，口头之言只限于规划或目标，业内分析师亦怀疑部分房企在今年土地储备增速并不高的前提下，如何实现前述所谓“千亿”。

　　根据CRIC研究中心的统计数据，理财周报记者通过综合对比今年房地产公司的销售额及销售面积变化情况、今年的新增土地储备情况、房企融资成本等，评选出2013年国内房地产公司野心榜。位列第一者莫过于即将首破千亿销售额的碧桂园。

　　有房地产行业分析师直言，今年是楼市小牛市，土地市场热度久久不散的根本性原因在于，根据年内出台的一系列相关政策，呈现出零风险的总体态势。“今年全年是风雨无阻，基本上没有任何利空政策的环境，这是近年来比较难得的情况。”美联物业全国研究中心总监徐枫总结道。

　　销售额野心，碧桂园首破千亿

　　十一长假归来，一条内部短信引爆了房地产市场的第一篇八卦。

　　一时之间，关于碧桂园“千亿虚实”的各种追溯接踵而来。对于这家2012年年度销售额尚在475亿元的华南房地产公司，港资房地产分析师纷纷保守表示，“碧桂园为保持30%年增长率，没必要冲击千亿”，而对于其是否存在年内冲击千亿的实力，谁也不敢妄下评论。

　　根据CRIC数据统计显示，截至今年前11个月，在第二梯队的房地产公司中，碧桂园销售额为967亿元，同比增速约130%，在销售额前30位的房地产公司中，增速排名第一。相比之下，其前11个月的销售面积增速亦呈现同比114%的翻倍增长，总额已然超过往年稳坐销售面积冠军的恒大地产4万平方米。

　　“碧桂园今年销售额增长迅速的一个很重要原因是他们的营销一直做得很好。”克而瑞信息集团分析师朱一鸣认为，碧桂园的郊区大盘开发思路令其拿地成本低，再加上业内公认的全民营销策划能力，竞争力得以凸显。

　　而今年碧桂园销售增速成倍扩张的另一因素在于，其在广东省外的项目复制性效果相对成功，为集团整体业绩放量提供推动力。

　　除却业已直奔千亿销售额阵营的一线房地产公司之外，今年亦有不少房企陆续公开透露出千亿计划。

　　曾经一度与碧桂园销售额不相上下的世茂房地产，在“世茂系”整合之后，更加明确专注住宅地产开发业务。其副主席兼执行董事许世坛在今年公开表示，将以每年30%的复合增长目标，在三年后达到千亿规模。

　　统计显示，今年前11个月，世茂房地产销售额达613亿元，同比增速45%，高于约35%的行业平均水平。“世茂今年新开工特别大，有1600万平方米，手上的可卖的东西比较多，明年估计可以冲一下。”朱一鸣解释道。

　　总部设在上海，于2012年末赴港上市的旭辉控股，在今年第四季度引入RRJ私募基金之后，亦被媒体曝出，在旭辉公开提出两年达到300亿元目标的同时，董事会则在考虑如何实现千亿元销售额的战略布局。

　　相比前述的高调，被业内传为上海最大房地产公司的绿地集团，由于其自身的国资背景，外加今年其借道H股盛高置地登陆资本市场，并一直筹备通过A股金丰投资借壳上市，在已悄然突破千亿销售额的情形下，同比销售额增长达59%。

　　“新国五条吸引了很多需求入市，单月销售量是近几年的新高，这种的发展需求基本上是可遇不可求。下一次的爆发基本上就是房产税开征之前了。这是造成今年小牛市状况的最基本因素。”徐枫解释道。

　　储备野心，融创中国屡夺地王

　　怀揣千亿野心之下，新增土地储备自是十分重要的因素。

　　“今年全年基本上是没有任何利空政策的环境，政策零风险，这是近年来比较难得的情况。”在徐枫看来，在全年未受到明显房地产调控的情境下，国内土地市场出现了全年恒热的情形。

　　年初，深圳“旧改之王”佳兆业频频出手，通过参与公开招拍挂方式或通过股权、协商方式，在新增土地储备金额方面，比去年增加了两倍；在年内，孙宏斌的融创中国因频拿地王，遭国际评级机构穆迪的负面信用展望；接近年末，往年稳居年度销售面积头把交椅的恒大地产，开始积极出现在北京及周边城市的招拍挂现场，急迫攻入一线城市分一杯羹。

　　“恒大现在主要比较明显是向一线城市布局，也是从他自身的考虑，他在一线城市的市场份额不足，就需要加大。总的来看，他手上货量主要是二三线城市比较多，短时间之内很难改变它的格局，要完全转变，估计也得2年左右。”朱一鸣表示。

　　CRIC研究中心提供的数据显示，截至今年前十个月内，获得建筑面积最多的公司前五位分别为万科地产、绿地集团、保利地产[微博]、万达集团、雅居乐地产。相较而言，在新增储备面积前20位中，有约四分之一属于中型地方深耕类地产公司，尤见土地市场热度。

　　政策因素之外，朱一鸣认为，“特别在今年，企业拿地都非常快，明后年他们手上的可售货量因此都非常大。今年存货是多少，新开工大概能增长多少，手上有多少货就能卖出多少。如果他们现在手上的货都是集中在一二线城市的，而且定位不是太高端，基本上明后两年去卖的话不会存在太大问题的。所以今年企业拿地会这么猛。”

　　财务野心，抬高杠杆产融结合

　　对于处于扩张期的房企而言，现金流的限制无疑会引向抬高财务杠杆抑或引入金融。

　　年初，绿地集团通过借壳方式登录香港联交所，万达集团通过购入恒力商业地产65%股权同样在香港上市。年末更是一场上市潮，七家内地房地产公司通过香港联交所获准进入二级市场。

　　根据融创中国此前激进布局北京单价地王，其在最近一次发行的美元优先票据利息率高达9.37%；年末频拿地王的恒大地产，最近一期的融资利息率达到8.75%；碧桂园在今年9月发行的美元优先票据利息率为7.25%，均高于6%的同业融资利率。

　　在火热的2013年房地产市场，房企或高调或低调显现的争霸野心，或许也正在冲击行业龙头万科的地位。