陆家嘴:盘活存量,加速布局

　　陆家嘴 600663

　　研究机构：中信建投证券 分析师：陈慎,刘璐 撰写日期：2017-10-30

　　陆家嘴发布17年三季报,实现营收73.18亿元,同比下降6.42%;归属母公司净利14.63亿元,同比降10.62%;EPS0.43元。

　　结算收入收缩,业绩小幅下降:相对而言,16年是公司住宅结算大年,短期内住宅开发结算的高峰期已过。为了维持业绩的稳步增长,推动地产+金融双轮驱动格局,对于长期持有的零散物业公司采取股权转让的方式迅速变现,这也是公司四季度会将持有渣打银行大厦的佳寿公司51%股权挂牌转让的原因,此番交易预计将为公司锁定8.21亿的净利,也将填补因住宅开发业务的收缩对业绩产生的负面影响。

　　地产开发步入空窗期,加快补库存与新项目入市进度:目前公司住宅地产开发销售也进入停滞阶段。土地储备除了前滩中心综合体项目以及参股的临港地块,即是今年完成收购的苏州绿岸。明年预期前滩住宅一期及苏州项目有望实现销售,规模恢复增长。随着公司整体“地产+金融”平台的搭建完成,如何充分利用金控平台以及两者的协同作用将是未来公司考量的重心。

　　租赁稳步增长,贡献持续稳定现金流:持有物业为公司贡献持续而稳定的现金流。目前,持有的主要在营物业总建筑面积达164万方,报告期内,公司实现房地产租赁相关现金流入24.3亿元,同比增加29%。尤其在Reits已经破冰,房地产基金已站上发展风口的时机下,公司作为核心地区大体量的持有物业主,同时兼具完备的金融平台,有望在未来赢得更广阔的发展机遇。

　　投资高峰财有余力,为新格局铺路:由于公司去年现金收购金控平台,今年又大举扩充土地储备,短期偿债压力又有所回升,但全年净负债率有所下降。工程投资高峰已过,但以目前的在建量,未来三年每年工程投资仍将在35亿以上,因此未来仍然需要进一步打开融资渠道。

　　盈利预测与投资评级:预计公司17-18年EPS分别为0.93、1.12元,维持“增持”评级。

　　风险提示:房地产行业受调控因素下行。