专题二：房地产投资回升趋势分析

　　今年以来，房地产开发投资增速出现显著反弹。由于房地产销售仍保持快速增长，开发资金到位情况继续改善，加之去年的低基数，我们估计房地产投资增速上升的趋势在短期内有望保持，但能否持续较长时间则仍面临较多的不确定性。

　　1、房地产开发投资出现显著反弹

　　经过一年多的调整之后，自2015 年5 月开始，不论百城住宅价格指数还是70个大中城市新建住宅价格指数都开始止跌回升。从房价上涨范围看，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市也明显增多。同时，房地产销售面积和销售额企稳回升，2015 年全年销售面积和销售额分别增长了6.5%和14.4%。今年前四个月，商品房销售面积和销售额继续保持增长势头，其4 月的同比增速已分别加快到44.1%和59.8%(见图3).

　　随着房地产销售升温，2015 年末房地产与住宅开发投资开始触底反弹，今年前四个月加速上升，分别增长7.2%和6.4%。4 月份房地产开发投资当月同比增速已经恢复到9.7%，大幅高于去年年均1%左右的增速(见图4)。与此对应，反映房地产市场景气状况的国房景气指数，从2015 年6 月也保持了平稳向好走势。房屋新开工面积同比增速大幅反弹，商品房待售面积增速继续回落。2015年底房屋新开工面积累计同比下降14%，而今年1-4 月却累计增长21.4%，4 月房屋新开工面积的当月同比增速已经恢复到25.9%(见图5)。导致新开工面积增速大幅反弹的主要原因是房地产销售持续回暖、政府对保障性住房的政策支持和基数较低。同时，由于销售回暖，商品房待售面积同比增速继续回落。

　　2、房地产投资增长的可持续性

　　虽然最近几个月的房地产开发投资有较快反弹，但各方对该轮增速回升的可持续性的判断还有较大分歧。我们预计，短期内房地产开发投资继续保持或略微超过目前增速的可能较大，但中期能否持续则仍面临不确定性。支持房地产开发投资继续增长的理由主要有两个方面。首先，房地产销售是房地产开发投资的最重要领先指标，两者之间的历史相关性是比较稳健的。我们模型测算显示，销售回暖一般预示着房地产市场去库存速度加快，后续投资将回升。据历史数据测算，商品房销售增速回暖之后，其向前传导到投资一般需三个季度左右。过去九个月内房地产销售继续加速，表明在短期内房地产投资保持目前增速或以上的概率较大(见图6)。其次，房地产销售回暖趋势正由一二线城市向部分三线城市传导。随着去年一系列政策累积效应的显现，一二线城市的房地产需求产生外溢效应，提高一些三线城市房价上涨的预期，三线城市房价开始企稳回升，预计会拉动当地的房地产销售。

　　但是，也有几个因素会制约房地产投资增速在中长期的可持续性。比如，部分一、二线重点城市由于房价上升过快，已经开始收紧限购政策或加大限购政策的执行力度，将导致这些地区销售降温并对投资产生抑制作用。许多三、四线城市的房地产库存仍然高企，当地开发商对投资前景仍十分谨慎。另外，从长期来看，我国劳动年龄人口下降的趋势意味着未来购房需求增速会呈逐步弱化趋势。