国金证券经济研究所在桂林阳朔举办“国金证券2009年中期投资策略报告会”，此次会议将向投资者详细阐释了下半年中国宏观经济走势预判，并发布了下半年A股市场及各行业投资策略。会上，国金证券首席经济学家金岩石发表了从比较优势理论谈为何看好金融地产的主题发言：

　　这里我们在讨论全球经济复苏的时候，我们来谈一个比较深的理论问题，这里我们第一次带讲这个主题，如果从世界看中国，60年，分两块，如果把世界工厂作为过去30年的主题，有一个不能回避的问题，中国是否具备构建一个世界工厂的要素，比较经济优势是我们解决很多问题的理论依据。我们可以看到，支持世界工厂落户中国的是两大需求，一个是全球化来来得外需，一个是城市化带来的内需，在这个过程中，全球化带来的外需跑的比内需快，于是这个工厂开始倾斜性的攻坚成两大需求共同推动的基础上转向了国际舞台，中国的外向型的需求在很大的程度上取决于美国的需求扩张，在这样的前提下，中美之间存在着一个相互的依存度，我们从另一个角度来看可以提出一个问题，就是发展中国家的商业模式，我们研究企业的商业模式的时候，我们同时也应该考虑国家的商业模式，也就是一个国家的产业结构究竟是由什么决定的，如果我们不能在要素禀赋中完全解读中国形成现在经济的原因，我们就必须寻找构建世界工厂的外部原因，这个时候我们可以看到决定的不同国家发展模式的外因——跨国公司，全球跨国，这个概念不是国与国之间的关系，我们不仅仅是是自己在选择，同时我们也在被选择，在选择与被选择之间，我们只有一条腿依靠自然资源的禀赋，我们可以解读的是四分之一，另外四分之三是政府的导向、跨国公司的选择和全球资本的流动。

　　基于这样的概念，我们才可以理解世界工厂落户中国的外在原因，在二次大战之后，不同国家选择自己的经济增长模式的时候，主要的是取决于后天因素，我们可以看到成长最快的不是互通有无，而是互通有有。我们可以看到另外一个因素，比较经济的优势得出的结论是水往低处流，资本充裕的国家的资金应该流向资本贫乏的国家，我们看到的是相反的景象，钱越其中的地方，钱的流入量越高，这样互通有有是国际的另外一个趋势，国际分工不是由于互通有无的优势互补，而是来源于另外一个东西，是在财富形成的过程中所逐渐改变的区位经济优势，跨国公司突破国界主要的理由是追求规模扩张，规模经济效益使得企业跨出国界，而企业跨出国界形成的积聚的效益，产生的财富中心可以产生财富磁场，这样可以解读一个世界工厂何以落户中国？所以资本的流动，跨国公司的流动和政府政策的片到共同决定了不同的商业模式，这种商业模式背后改变了一个东西，就是改变了一个自然区位，形成了一个经济区位。

　　基于这样的一个理论，我们看看中国目前处于什么样子的阶段，为什么中国的资产价格远高于我们的按照任何理性股指标准建立起来的合理价格，我们回想一下，1950—1990年的日本，战后的日本的40年发生过什么，两大超级泡沫也就是说，日本在股市巅峰的时候，东京股市的总市值超过了美国+德国+英国，也在这个时候，东京的房价可以买两个美国，我们看一个概念——城市化，在这四十年中日本从34.9％上升到63％，我们看到日本颓废的十年经济增长持续低迷的时候，同时发生的现象是什么？就是城市化结束。在城市化的背景下，我们大致可能看出一个发展中国家高速增长有两个增量，一个增量来源于工业化，因为工业化我们是可以度量的，另外一个是来源于城市化，城市化的开发过程是无法度量的，我们用城市化率来度量发展中国家，发展中国家的房价为何如此高？发达国家呢？发展完的国家，在开发中的国家与开发完的国家就出现了城市房地产业构成了一个国家的经济增长支柱，所以当我们今天看到房地产泡沫的时候，不要把它仅仅理解为是一个泡沫，应当看到这是城市化带来的必然结果。

　　我们来看看为什么是用日本做比较？第一，日本人是中国人的后裔，第二，按照人均可用土地面积，我们甚至低于日本，第三个指标，按照人均资源拥有的比例，我们也甚至低于日本，如果我们把这三个指标作为我们建立比较的基础，我们看到未来的中国会出现什么状态呢？这就是日本的人口分布，日本的人口28％的人居住在一个城市——东京，另外33％的人居住在其他的城市，阪神工业区居住的人口只有8.8％，也就是说，日本是通过东京代表的世界都市完成的一个转折把阪神工业区代表的工业化的国家变成了大东京代表的，而城市化其他的中小城镇，人口占比只有6％，我想这个概念，如果我们把他套用到中国，我们会看到，中国至少有两个超级都市，有70个以上的大城市，中小城镇星罗棋布，如果我们把30％的人口按照中国或者亚洲，或者日本人的习惯集中在大都市意味着什么？10年后有6亿人生活在大北京和大上海，日本按照这个概念，现在的房价至少翻五倍，也就意味着我们必须等待一个泡沫的崛起，产业的崩裂，在89年的时候，东京新宿的精专修是120万美元，暴跌之后是40万美金，现在是50万美金，这就是日本的概念，这就是我们看为什么在城市化进程中一旦放松信贷，资金就迅速流入金融地产？为什么我们的研究所的绝大多数人看好金融地产？我告诉大家，金融地产是城市化的两大支柱，因为城市化存在着两个阶段，在发展中阶段，也就是说城市化进程不断提升的阶段，城市房地产并不是消费品。

　　在发展中国家城市化高速推进的过程中，房地产不是消费品业，是什么？房地产的刚性需求来源于投资，所以我们不能用发达国家，也就是开发完了的国家形成的标准化，租金回报率和房价收入比作为合理的房价，而是应该按照酒店公认的租金回报率20年作为房价的依据，推高房价的人都是不拿工资的人，我们看这张图的时候(PPT)可以看到，也就是大东京、大北京、大上海将具有同样的模式，意味着未来的中国会成为两大超级世界都市和一个城市群构成了人口比较60％到70％，当我们真正绝大多数人可以带着白手套交房子的时候，当房子真正成为消费品的时候，我们就看到投资品向消费品的转化，作为消费品的房子就像月饼的礼品盒一样大幅贬值，我们得出的结论是未来的10年到20年中会看到股市楼宇的高歌猛进，但是会有一个集体跳水。这个概念我们延伸到今天，今天我们走出金融危机的概念，我们可以把未来的30年的中国的城市化等同于互联网，也就是说世界经济增长的下一个大泡沫就是中国的城市化，你们不要再过多的寻找创新产业，美国人找不出来的东西我们也找不出来，我在美国这么多年，80年代末90年代，那个时候连锁经营是一个泡沫，一批人富了房价涨了，互联网泡沫也是这样，一批人富了，房价涨了，泡沫破了，房价跌了。我们把房子吹炸了，下一个泡沫我们吹什么，我们把财富中心的移动带来的区位优势和跨国公司的移动带来区位中心的调整，我们可以知道，未来30年会出现一个变化，就是全球资本涌向中国。