楼市生存环境从未这样恶劣过 京沪乍现大宗抛售

　　我国农历新年之前,被视作楼市调控"杀手锏"和"加强版"的房产税试点及"新国八条"密集出台,各大城市的楼市无一不感受到萧萧刺骨的寒意。节后第一天,接踵而至的加息,更是被视作开发商脖子上的又一道枷锁。楼市的生存环境,从未像现在这样恶劣过。作为新国八条的落地,各地已经或正在酝酿与之相配套的实施细则,楼市调控的决心和力度,从中可见。2011年,在一系列密集调控之下开局的各地楼市,将迎来怎样的"气候"?

　　"新国八条"后的北京房地产市场,意外地出现几宗抛售大单。

　　《每日经济新闻》记者日前从北京市多家中介门店获悉,春节长假后期以来,陆续有客户在中介门店挂牌出售其名下房产,其中个别客户单次挂牌达七八套之多,这一数目和频率明显高于去年。

　　按照"新国八条"规定,各地须在2月中旬之前出台限购措施,在一季度公布年度新建住房价格控制目标。分析认为,受空前严厉的调控政策影响,部分卖方已经对后市产生悲观情绪,而有效需求仍然旺盛。在上述两个时间窗口之前,市场的抛售现象很可能会继续,短期内的市场成交量或将放大。

　　短期成交或放量

　　2月12日,北京链家地产团结湖门店的一位业务员向 《每日经济新闻》记者表示,春节过后,该门店挂牌卖房的业主数量开始增多,某业主甚至将其名下的7套房产同时挂出。

　　这一现象并非个案。记者从北京多家中介门店了解到,近期挂牌卖房的业主数量开始增多,拥有多套房产的业主不在少数。而往年,大量房屋挂牌和交易多发生在4月和5月。

　　除北京外,上海也于2月11日出现一位连抛内环内20套房源的业主,挂牌价格在每平方米34000元左右,相较市场价下调二至三成,其房源迅速引来哄抢。

　　分析普遍认为,大宗抛售的出现,主要是为追赶地方新政的时间窗口。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,一方面,部分卖方对后市悲观;另一方面,市场的有效需求依然旺盛,只要降价就会引爆需求。

　　对于上海的大单抛售,业界多认为是由房产税试点的推行所致。1月27日,上海和重庆率先公布房产税试点细则,被认为在很大程度上增加了房屋持有成本,促进存量房抛向市场。

　　北京伟业我爱我家集团相关人士认为,在各地出台落地政策之前,市场将迎来一个政策过渡期。在此期间,市场抛售行为将继续存在,无法购房的多套置业者和异地置业者会抓紧购房,短期内市场成交量或将爆棚。

　　住宅资金挤出效应

　　大单抛售只是政策影响下的一种市场表现。在不少业内人士看来,空前严厉的楼市调控,将使得今年的房地产市场出现很多明显的变化,租赁市场首当其冲。

　　据 《每日经济新闻》记者了解,与往年相比,节后北京的住宅租赁市场已提前回暖。伟业我爱我家的分析认为,受"新国八条"等一系列调控政策打压,部分有买房打算的购房人 "由买转租",增加了市场需求。

　　上述机构还认为,未来租赁市场的交易量将有大幅增长,租金也将呈现上涨的局面,但由于去年上涨幅度较大,今年租金涨幅将趋缓。数据显示,2010年北京住宅租赁市场成交量同比上涨了13.78%,全市租金均价同比上涨了15.56%,达到2793元/月套。

　　同时,政策对住宅市场资金的挤出,将可能使商业地产收益。根据北京中原地产和新浪乐居发布的市场调查,近四成的受访者认为,楼市调控加码,商业地产将成为最大的受益者,选择股市的仅有不到10%。

　　北京中原地产的分析认为,住宅开发的暴利时代正在过去,由于商业地产的投资回报率高,价格仍存在上涨空间,因此将成为住宅市场资金的主要流向。

　　但伟业我爱我家集团副总裁胡景晖却认为,由于投资商业地产的操作较为复杂,对操作技巧要求较高,因此民间资本转向商业地产的速度和规模可能小于预期。

　　走势预测分歧较大

　　在空前严厉的政策影响下,业界对2011年的房价走势存在不同的观点。

　　伟业我爱我家的分析认为,北京房价很有可能在节后紧急刹车,并趋于稳定。而家乐园集团总裁、北京万泽置业有限公司陈云峰则表示,北京的房价会在2011年调控中 "顽强上涨",其中,上半年房价会受到一定抑制,下半年则继续上涨。还有部分观点认为,今年一线城市的房价将出现一定幅度的下跌,但跌幅有限。

　　一个广受认同的观点是,尽管调控政策来势凶猛,但当前的市场供需矛盾仍然十分突出。陈云峰表示,在人口大量涌入的情况下,采取任何行政性的、抑制性的措施都不能从根本上解决房地产市场和房价的问题。

　　陈云峰还表示,成本的提高也将是推动房价上涨的重要动力。"新的拆迁条例实施后,将会大幅提高北京的土地成本,房价也一定会随之上涨。"

　　值得注意的是,在政策较少波及到的二三线城市,近期地价和房价上涨的势头十分明显。有不少业内人士担心,如果不及时采取措施,部分二三线城市将成为楼市资金新的目的地,将推动当地房价加速上涨。(每日经济新闻)