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商业立项的楼盘改建为小户型的住宅，一时间受到追捧。如旭辉·奥都、茶贸国际和华业玫瑰东方园8号楼，记者调查了部分以商业立项改建住宅的楼盘后发现，虽然此类项目面临无法落户、无法使用住房公积金贷款和住宅商业贷款、水电煤气按商业标准收取等弊端，但还是有不少购房者选择了此类项目，或自住或投资。但业内人士表示，购买此类项目需要全面考虑未来前景。 各项目差异较大 记者调查了市场部分商业用地立项建成的公寓，如旭辉·奥都、茶贸国际、华业玫瑰东方8号楼等，发现性质虽然一样，但贷款方式及额度等具体情况还不尽相同。 茶贸国际 主推小户型的茶贸国际中心项目的销售人员表示，该楼是商业立项，3层以上都是可商可住的酒店式公寓，住宅为50年的大产权。该销售爽快地表示可以落户，但当记者对商业性质的住宅能落户表示怀疑时，她又改口表示能否落户不是很清楚，需要查一下才能确定。而水、电、物业都是按照商业标准收取，水费为6元/吨，电为1.2元/度，物业费为2.68元/平方米/月，且不通天然气。如果要做饭的话只能是用电，且没有24小时热水，“只能使用电热水器”。记者注意到，该楼盘呈“E”型，每层有70-80户，和酒店宾馆一样，是中通式的格局。 该楼需交3%的契税。该销售也表示：“纯自住不划算，但反正是小户型，面积小，就算是住一般都是过渡，不住的时候可租出去，既能住又能办公。” 华业玫瑰东方8号楼 正在预售的另一个楼盘，位于东四环红领巾桥西北角的华业玫瑰东方园8号楼是小户型的商务公寓。销售人员一开始就建议：“如果是自住的话，你最好考虑别的楼盘。这种商业立项的房子投资比较好。”据介绍，水电都是按商业标准，不通天然气和煤气，取暖是中央空调，有厨房，采用的是电磁炉。产权为50年。该销售人员表示该楼投资价值很高，可以出租给高管，也可以租给小公司办公。“作为投资来讲，是十分划算的。”而由于是商业性质，该处只能办理年利率为7.5%的10年期商业贷款。 从房地产交易信息网上，记者了解到，这两个楼盘的土地用途和使用年限一栏显示：办公：50年；地下车库：50年；商业：40年。其销售的小户型正是“办公用房”。 旭辉·奥都 作为一个20万平方米的小户型住宅社区，位于立水桥区域的旭辉·奥都很受年轻人的欢迎，但其商业立项却让很多购房人心存困惑。 销售人员告诉记者，旭辉·奥都的确是一个办公、商业立项的项目，50年产权，从签订土地使用合同的那一天算起。目前经过开发商和相关部门的协商，水电收费标准已经可以按照民用收取，但煤气依然按商业标准收取，2.5元/立方米，比民用的高0.45元/立方米。因为立项问题，所以目前旭辉·奥都尚无法落户，开发商正在跟相关部门协商。同样因为立项问题，目前购买旭辉·奥都的购房者无法享受公积金贷款和普通住宅商业贷款，除了6月16日以前交纳了首付款的购房者之外，其余购房者只能申请6成10年的商业贷款。 自住业主忧虑重重 从记者了解的情况再结合茶贸国际和华业玫瑰东方园的业主论坛来看，购房者中投资客居多，他们多关注该地段的升值情况。一个业主还担心，由于投资客多，茶贸国际2800多套房一起交房的时候，供应量大增很可能会造成租金下降。 但也有业主是买房自住的。从自住的业主来看，大多是单身或者青年夫妇。夫妻都在马连道附近工作的男业主表示，虽然是50年产权，但由于资金有限，且希望能与父母及工作单位更近，所以选择了户型小总价低的茶贸国际作为夫妇俩的居所，“以后有钱了，再换大房子。暂时先落落脚。” 旭辉·奥都的业主高小姐表示，“不管怎样，旭辉·奥都的位置、户型都很符合我的需求，而且房价还在不断上涨，错过了这个机会，很可能还要承担更高的房价。”高小姐跟记者算了笔账，即便水电煤气都按照商业标准收取，每年增加的开支也就在1000-2000元之间，10年也才1万-2万，而房价的涨幅却远远超过了这个增值。“明知道是商业立项会有很多不便，但迫于现实的无奈，我还是选择了旭辉·奥都”。高小姐的无奈也许正代表了很多购房者的心声。 有业内人士分析，“购买这类住宅的一般有两种，一是用来自住的，大部分都是未婚者，这种中小套型的住宅对他们来说也是过渡性住宅，所以并不介意50年的产权。另一类是投资者，看重的是可以用来注册公司的良好条件，将来可以租给小公司，他们就更不介意产权是50年还是70年了。” 不少自住业主还在论坛里对今后生活舒适度表示担忧：“看样子是投资的人居多，且茶贸国际里住了很多茶贩，这样的话，今后生活会否很吵也很难讲。”也有业内人士担心这种居住形态有社区混乱的隐患，“自住者难免受到办公企业带来的干扰，而办公企业也不得不面对抱着孩子或拎着蔬菜进进出出的邻居。” 无法落户，水电收费高 北京市公安局人口管理处工作人员明确向记者表示，房产证上注明是商业性质的，不能办理落户手续；只有标明是居民住宅，物业公司提供相关证明并且本身就是北京市户口的才可以办理落户手续。这就意味着商业项目无法办理落户手续。 商业性质住宅的水电价格也比住宅楼水电价格要高出很多，记者咨询北京市发改委商品价格处得知，目前北京市商业用水的收费标准是5.6元/立方米；商业用电的标准分为三个时段，高峰期及每天的10：00-15：00、18：00-21：00两个时段收费标准为1.2103元/度，低谷期23：00-7：00的收费标准为0.3403元/度，其他时段收费标准为0.7625元/度。而居民生活用水和用电的收费标准分别是3.7元/立方米和0.48元/度。光水电成本而言，商业性质的楼盘与普通住宅相比要高很多。 从目前的调查结果看，除了旭辉·奥都的开发商争取到了水电按民用标准收外，其他项目均按照商业标准收取。 ■专家观点 链家地产副总经理金育松表示，商业性质的楼与住宅楼在转让时的税费都是一样的，两者间最大的差别就在于一个产权是50年，一个是70年，且物权法规定，住宅到期后可自动续期，对于商业的则没有明确规定。“这就要看购房者自身对产权的认知程度了”，他表示，如果购房者是考虑长期居住，则需要谨慎考虑，因为商业性质住宅的水电也是按商业水电标准来收，这样除去产权因素外，持有成本也相对要高。但作为投资来讲，只要算好投资回报率即可。毕竟这种住宅既可办公又可居住，且以住宅的价格出售，相对写字楼而言，价格还是要便宜些，会受办公人群的青睐。 北京中原地产总经理李文杰认为，“这种房子还是投资的多。”购房者在购买此类房屋时最好要把房屋产权和水电收取费用弄清楚，如果不介意这些的话，就看这些楼盘的价格和市场了。如果确实具有很大的价格吸引力的话，买这种房子还是可以的，毕竟可以当商住楼，以后可以出租给公司办公，但纯自住的话就要考虑居住环境了。“关键看购房者自愿选择。” 本报记者 程建兰 鲁欢 |
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