在银行个人按揭贷款业务中 ，由于贷款所购房屋暂时无法办理抵押担保，为防范风险，银行一般与开发商签订《商品房销售贷款合作协议书》，协议约定开发商为贷款人提供阶段性担保，既担保期间为从贷款发放之日至房屋办理抵押止。在此期间，如贷款人不按照合同约定偿还贷款，银行可从开发商保证金账户上直接扣款用于偿还客户贷款。但现行担保的设定在实际操作上存在一定的瑕疵，笔者结合实际谈一下按揭贷款开发商阶段性担保中存在主要风险与防范。

一、按揭贷款开发商阶段性担保的风险

1、 开发商保证金账户未特定化

法院对该账户因开发商诉讼案件进行冻结，致使银行无法从保证金账户扣款。在业务操作过程中，开发商保证金账户中的资金是随着按揭贷款的发放不断变化的，保证金账户中的资金可能不断增多；同样，随着房产证的办妥并移交质权人，账户中的资金也在不断返还出开发商，也就是说保证金随时都在进进出出，未能实现“保证金特定化”的标准，导致保证金质押无法实现，而在司法实践中被认定为“一般存款”。

2、开发商存在经营不善、资金链断裂

从银行贷款发放到办理房产抵押登记至少需要两年时间，甚至更长时间。在此期间，有的开发公司因经营不善申请破产、有的携款逃跑，购房人无法办理房屋确权，银行无法办理房屋抵押，开发商缴纳的保证金难以为众多的违约客户偿还贷款，致使银行按揭贷款抵押担保措施无法落实。

二、风险防范措施

为防范开发商阶段性担保风险，建议：一是在与开发商签订《商品房销售贷款合作协议书》的同时，应签订《保证金质押合同》，在业务操作中，对按揭保证金账户中的资金建议划入后执行冻结止付程序，实行定期分批划入划出，每次划转都要签订相关合同，使保证金账户中的资金特定化，实现合同与账户中的资金一一对应。从而满足《担保法》司法解释第85条关于金钱质押要求，成立金钱的动产质押，确保质押效力。二是与第三方担保公司合作，签订《个人住房按揭保证合同》，由担保公司对个人住房贷款提供全程担保，并约定担保方式为连带责任担保，一旦贷款发生逾期，银行既可要求开发商承担担保责任，也可要求担保公司承担担保责任，开发商无法承担担保责任时，由担保公司承担责任。