邬琼

　　陈启宗在2008年博鳌房地产论坛讲的一个重要故事是1982年的恒隆。当时与恒隆一起的四家公司参与香港金钟二段的地铁上盖项目。结果项目失败，新世界与恒隆存活了下来，而另外两家破产。

　　事实上，金钟二段项目失败之后，恒隆经过了近20年的调整方才回归正轨。其中陈启宗在1994年到1998年，亚洲金融危机的的调整被认为恒隆重要的转折点。

　　恒隆的1982

　　1981年，陈启宗的父亲陈曾熙与郑家纯的父亲郑裕彤站在了一起。他们联手凯联国际、怡华益新、廖创兴等公司合股的新财团获得金钟二段地铁上盖发展权。

　　作为地铁上盖的始作俑者，陈曾熙拥有股权多，更加上年长入行资深，被众股东推为主帅。1981年，香港楼市节节攀升，尽管金钟二段地铁上盖须向港英政府补地价18.2亿港元，但按当时的地价的涨幅，大多数人认为，两年内该地块的价格将翻倍。

　　因为“金钟二段”的良好预期，此时，即便是一向保守的陈曾熙也开始有些乐观了。然而，作为香港地铁上盖的重点项目，立项手续繁多，港英政府审批挑剔，金钟二段部分项目一拖再拖。

　　1982年，撒切尔夫人访问北京，中英关于香港回归的谈判拉开序幕，被鼓成泡沫的香港地产终于因为香港前景不明开始破裂。其时，香港人因担心政治前景开始大规模移民，房地产市场出现抛售浪潮，加之银根紧缩，香港房地产市场开始下调。

　　1982年香港地价普遍下跌40％至60％不等，跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。1982年，住宅楼价普遍比高峰时期下跌3成至4成。1982年，香港各类房地产契约(包括楼宇及私人土地买卖)登记总数为16.5万宗，总金额为994.7亿元，分别比1981年下跌13％和21％。1982年底，香港私人住宅空置单位为3.17万个，空置率达6％，其中大型住宅单位更达9.1％。

　　而此时，恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中，中区美利道地段的红棉大厦已接近完工，正计划展开金钟二段的香山大厦。计划中新盖的香山大厦占地6.9万方尺，总楼面面积104.3万方尺，港英政府依然维持当初需补地价18.2亿港元的要求，且限期在28日内完成。

　　由于地价急跌，恒隆唯有向刚硬政府建议将地价减至14亿元水平，但不获接纳。在此关键时刻，原已签约向恒隆贷出15亿元最高信贷的日资银行临时撤回承诺。到12月，恒隆向港府再次申请延期补地价不遂之后，陈曾熙不得不宣布退出金钟二段的开发。

　　此后，恒隆陷入长时间的调整。1986年，陈曾熙去世，陈曾熙弟弟，陈曾熙涛主掌恒隆，开始了恒隆的一系列重组。1991年，陈曾涛将恒隆交给了陈曾熙的长子陈启宗。一个普遍认为的判断是，1982年之后的恒隆开始敏感地产周期，并努力调整，希望能够找到一条避免房地产周期的房地产企业发展路径。

　　陈启宗的1998

　　1991年1月，陈曾焘退任董事，由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席，恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后，一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线，但同时亦采取了一系列瞩目行动，包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团；引进先进管理技术，如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等，获得投资者的好评。

　　不过，90年代恒隆系发展策略的重点开始调整为出租型物业。但1994年，陈启宗突然停止了在香港土地市场和商业楼宇市场的全部交易。

　　他甚至开始出售手中的物业。陈启宗后来不断提及这段往事，当时陈启宗所受的压力巨大。股东和投行认为陈启宗懒惰，甚至是不作为。

　　用陈启宗的话来说“如果不是因为恒隆的大股东是陈氏家族，那么股东一定会将我炒掉。”

　　1997年，亚洲金融危机开始冲击香港，香港房地产市场进入了1982年之后的又一个周期。地价，房价回落，市场出现抛售浪潮，大量投资者出现负资产，乃至破产。

　　此时，香港房地产公司均获冲击。时至1998年，香港土地市场已经鲜有人问津。而在香港房地产公司当中，手中拥有现金的唯有陈启宗和李嘉诚，但是李嘉诚并不土地市场。于是在1998年，香港土地市场出现了恒隆一家收购土地的奇怪现象。

　　在1998年那一轮土地储备当中，恒隆公布的数据是，直接盈利高达300亿港元。

　　那几乎是1997年亚洲金融风暴冲击下的香港房地产市场最为传奇的一个故事。而10年之后，在2008年博鳌房地产论坛上，陈启宗又一次说：“我拥抱熊市，拥抱这一直北极熊！”这几乎是恒隆在发展历史过程当中最为准确的把握房地产周期的一次经历。

　　然而即便如此，陈启宗依然未曾改变叔叔及父亲留下来的道路。陈启宗最终寻找的依然是一条房地产企业的长期发展道路。时至今日，陈启宗将其称之为恒隆模式。

　　“我只看长线，我很笨，我不懂短线。”陈启宗说。