李嘉诚旗下和记黄埔(00013.HK,下称“和黄”)开发的位于上海虹桥区域的高档住宅——古北御翠豪庭,一直以高于周边新盘30%左右的售价进行销售,但6月初一次性推出636套新房源中,部分小户型房源以低于30000元/平方米的售价推向市场,这一价格较该楼盘3月21日开盘的房源将近48000元/平方米的售价,下调18000元/平方米,幅度达37.5%。
据知情人士透露,由于这次推售的新盘中,有几幢新楼因为靠近高压线,且均为小户型,最低售价仅29000元/平方米。但他同时表示,在这批新房源中,售价最高的房源也高达80000元/平方米。
昨天,《第一财经日报》记者致电御翠豪庭售楼处时,接电话的售楼小姐对29000元/平方米的最低售价予以否认,表示这一价格是“别人看到御翠豪庭卖得太好而炒作出来的价格”。她同时表示,此次推出的新房源最低售价为38000元/平方米。这一价格仍较御翠豪庭3月底约48000元/平方米的售价下调10000元/平方米,幅度惊人。
但记者从佑威房地产研究中心(下称“佑威研究中心”)获得的御翠豪庭自6月7日~16日的成交监控数据看到,6月12日御翠豪庭成交的28套房源中,成交均价仅31909元/平方米,其中大多是靠近高压线的8、9、10号楼的房源。
佑威研究中心主任薛建雄表示,根据上述统计数据,成交价格中最低的一天只有31000元/平方米左右,“那么1楼的房源价格肯定低于30000元/平方米了”。
御翠豪庭去年第一期开盘时价格高达35000元/平方米以上,今年3月曾以48000元/平方米推出第二期房源。
网上房地产的数据显示,6月初推出的这批新房源中,参考价在41000~51000元/平方米之间,这批房源已售出182套,尚余454套住宅可售。但上述售楼小姐告诉记者,6月6日开盘当天就已售出300套,“网上房地产的数据是不准的”。
上海易居房地产研究院(下称“易居研究院”)分析师傅琦表示,网上房地产的数据并没有将预订的套数计算在内,而售楼处大多数都会将预订套数计算在已售房源中,因此统计口径可能存在差异。“如果售楼小姐所说属实的话,这部分预订房源会在以后慢慢释放,反映在网上房地产的成交套数之中。”
据薛建雄介绍,御翠豪庭位置最好的几幢楼房成交价曾高至55000元/平方米,一些位置一般的成交价曾在44000元/平方米左右,今年5月,成交价一度高达48000元/平方米。因此,他认为,在这样的均价下,那些受高压线影响的楼房,价格下调10%就很不错了,现在下调三成多不太正常。“在我们看来,去年有三成价格上涨30%以上的楼盘,都可能在今年跌回原来的水平,平均跌掉三成。”
但傅琦并不认为御翠豪庭此次推出的价格是降价。他表示,御翠豪庭推出的部分新房源属于小户型,不符合高档客户的需求,而且其中一栋的位置是小区里最差的,“应该看到,它的大户型并没有降价,价格的差异都表现在房源的不同上”。
薛建雄则表示,御翠豪庭现在的售价实际上是回到去年5~8月的房价水平,但由于相对位置要差很多,所以其售价相对去年还是有稍微上升。他认为,御翠豪庭此次调整售价,受与其毗邻的楼盘皇家花园的影响很大,该楼盘报价45000元/平方米,但实际成交价不到30000元/平方米,5月初被整体收购的一幢住宅楼成交均价只有20000元/平方米左右。“皇家花园离御翠豪庭很近,价格出现这样的变化,对它影响肯定是非常大的。”
至于御翠豪庭此次成交均价的下调,是否会对周边楼盘的售价形成压力,傅琦表示,这个仍取决于这些楼盘的销售情况及其公司的现金流状况。不可否认的是,虽然售价较高,但御翠豪庭仍是该区域销售情况最好的楼盘。
易居研究院的数据显示,6月份近两周来上海商品住宅在成交回升的情况下,供应反而出现大幅减少,造成商品住宅出现供不应求的情况。
傅琦称,成交均价上涨主要受成交结构影响,包括御翠豪庭及翠湖天地在内的高档住宅陆续于6月初推出新房源,这些高档住宅的成交会陆续在今后的市场成交中有所显现,因此6月份上海商品住宅的成交均价仍有可能出现上涨。但从成交看,“上海市场整体平稳”。