|
案例：胡先生，手头有银行定期到期资金40万，暂未想好做何种投资，由于日常工作较忙，希望最好是不用浪费太多精力的投资项目。
针对胡先生的情况和目前的经济形势，北京中原三级市场研究部的分析师建议可以选择继续银行存定期或考虑投资一套市中心，尤其是二或三环周边的小户型公寓，然后出租，以租养房。
下面以实际不同投资情形比较来说明利率及楼市相关政策出台前后，将资金投资房产还是继续存在银行更划算。
方案一：建议投资一套南二环附近的小户型公寓，如方庄区域的gogo新时代项目，它以面积30-50平方米左右的小户型为主，有着充足的租赁客户，租金水平也一直呈现稳步上涨的态势。目前受到京城整体楼市大环境的影响，买卖价格基本为15000元/平方米，30平方米的户型租金为2100元/月左右。
假设前提：
购买面积30平方米，贷款期限为3年，则9月15日贷款利率调整前，是以第二套房贷的较高贷款利率（7.56%*1.1=8.32%）计算。10月30日三次利率下降后，按最新的贷款利率6.75%*1.1=7.43%计算。每年的费用支出相等，月租金及利率保持不变。
案例计算：
如上假设，以买30平方米的房子来计算，所需资金为15000*30=450000元，建议做一个3年期的5万元贷款。具体金额比较见下表：
贷款成本 单位：元
贷款状况： ５万，３年； 贷款利率调整前８．６１％ 贷款利率调整后７．４３％ 利率调整后差额
（７．５６％＊１．１＝８．３２％） （６．７５％＊１．１＝７．４３％）
贷款利息总额 ６６７１．５８ ５９３３．２ －７３８．２４
贷款月供金额 １５７４．２１ １５５３．７ －２０．５１
费用支出
物业费（三年） １．９８＊３０＊１２＊３＝２１３８．４元（１．９８元／月／平方米）
供暖费 ２４＊３０＊３＝２１６０元（供暖费以２４元／平方米＊取暖季计算）
其他支出（三年） １０００元
租金收入
租金（三年） ２１００＊３６＝７５６００元－４２００＝７１４００元（２１００元／月、除两个月的空置期）
总 计
收益 ７１４００－１５５３．７＊３６－２１３８．４－２１６０－１０００＝１０１６８．４元
（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）
从如上表中计算数据可以看出，以等额本息还款来计算，三年共需还贷55933.2元。三年的物业费为2138.4元，供暖费2160元，假设其他花费三年共为1000元（均每年333.3元），即前三年的收入为10168.4元。如果是在利率政策调整前，只能获得9430.04元的收益。
而从第四年开始，房贷还清后，租金的全部收入减去物业费用、采暖费及其他消耗费用后全部都是个人收益。即第四年，收入将达到2100*12-1.98*30*12-24*30-333.3=23433.9元。
方案二：将40万元做三年期的定期存款。
单位：元
本金４０００００元 利率调整前（５．４％） 利率调整后（４．７７％） 调整前后差额
１０月９日调整前利率 １０月３０日调整后利率
利息（元） ６１５６０ ５７２４０ －４３２０
（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）
如果选择方案一：在三年后您将得到10168.4元租金收益及属于个人所有权的一处总价为45万元的房产（未考虑房产的升值），即总资产460168.4元。且从第四年开始，假设租金水平不变的情况下，你每年有23433.9元的租金收益。
如果选择方案二：您三年后可以得到57240元的利息收入和40万元的本金，即总资产457240元，此时也需再考虑做何种投资。 |
