物流地产赛道机会已不多

作为首个拟赴港上市的以物流相关资产为主的REITs，截至2020年底，顺丰房托共拥有香港、佛山及芜湖三处物业底层资产，可出租的总面积约为30.80万平米，平均出租率约为94.9%，估值约为60.94亿港元。

对于顺丰房托的发展现状，上海中城仓储服务有限公司董事长周建成向小编表示：“顺丰物流地产就和京东物流地产一样，两者在物流地产领域的发展空间均很小。”

在周建成看来，物流地产强者恒强的格局已经难以撼动。“物流地产行业在国内大局已定了，红海竞赛之下，剩余的机会显然很少，就连知名物流地产普洛斯都去开拓办公物业市场，可见，这条赛道留下的机会已经不多了。”

他进一步指出，“作为房地产领域最不引人注意的细分行业，物流地产的知名企业的数量其实很少，国有企业因拥有大多数仓储设施资源成为行业主体，而剩余的部分则由外资企业主导，例如：普洛斯、嘉民、腾飞、丰树、安博等等。民营企业则有万科、平安、忠良、京东、复星等。”

据小编了解，目前顺丰房托的业绩大部分依赖于母公司顺丰控股的“贡献”，顺丰房托也在招股书中坦言：“基金现时依赖于顺丰关联租户取得其绝大部分收入。”

据招股书显示，截至2018年、2019年及2020年9月末，顺丰关联租户占总收益的百分比分别约为62.4%、72.1%及76.6%，比重不断上升势头不减。与此同时，在顺丰房托物业的32名租户当中，租金收入总额前5名中就有3名来自顺丰控股，约占同期租金收入的82%。

不仅如此，在经营管理上顺丰房托亦与顺丰控股关联紧密。例如：芜湖项目由芜湖运营管理人管理，该管理人同时也是顺丰控股旗下安徽其他物流园的管理者。