银监会或本周出台新规 进一步收紧房地产信托

　　昨天,信托行业有消息称,银监会可能于5月1日前,即在本周出台新的规定,进一步规范房地产信托业务。昨天,记者从北京多家信托公司了解到,虽然目前监管层尚未有明确的政策说法传达到公司层面,但是确实存在收紧房地产信托的可能。

　　信托公司人士表示,在目前融资途径日益收窄的情况下,不少房地产企业寻求信托公司希望补血,监管层面已经看到了这一苗头,很有可能再次出台新规,防止房地产金融风险蔓延到信托行业。去年11月份,银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,开始收紧房地产信托业务,此后房地产信托产品的月发行量开始萎缩,至今年2月份只发了27只,跌到低点。不过根据统计数据,情况在今年3月份突然反转,仅3月第一周就有26只房地产信托新品出炉,在整个3月份国内信托产品发行数量和融资规模均创出历史新高的情况下,投资于房地产行业的信托产品募集资金量最大,纳入统计的35只投向房地产行业的信托,拟募集资金总额达98.31亿元,环比增长108.42%,占到3月份募集总规模的46.45%。

　　3月份房地产信托的反转回暖很可能使得监管层重新考虑再次对信托行业的房地产业务加以管束。而很多信托公司也开始了未雨绸缪,据记者了解,部分信托公司已经提高了房地产信托门槛,比如在股权融资模式下,要求房地产开发商自有资金比例由50%提高到60%甚至更高。另外,很多信托公司纷纷开发其它高收益率的信托产品,中融信托、国投信托、中信信托等就于近期推出了艺术品信托、酒类信托等产品。

　　相关阅读:房地产信托传收紧信号 开发商自有资金比或提高

　　在房产商融资途径日益收窄的情况下,原本被假以重望的房地产信托近日再传收紧信号。

　　有市场消息称,银监会可能于5月1日前出台新规,进一步规范并收紧房地产信托业务,以防止房地产金融风险在信托业蔓延。对此,多家信托公司表示尚未有明确的政策说法传达下来。但同样考虑到房地产业的金融风险,部分信托公司已经自发提高了房地产信托门槛,比如在股权融资模式下,开发商自有资金比例已经由50%提高到60%。

　　信托业自发调高房地产信托门槛

　　"我们的判断是,即便银监会出台新规,也不可能全面叫停房地产信托,但出台更严格的限制性政策是有可能的。比如贷款模式中,开发商的自有资金比例由30%提高至40%等。"新华信托某高层表示,信托业目前已自发调高房地产信托准入门槛。

　　据该人士介绍,目前房地产信托发行方式大体分两类,一是贷款方式,对此银监会有明确的针对开发商的"4.3.2要求",即四证齐全、30%自有资金和二级开发资质。但记者了解到,很多符合"4.3.2要求"的企业往往选择银行贷款,因为银行贷款成本较信托稍低。"对于银监会再出手收紧房地产信托的传闻,我们认为可能性很大。除进一步规范流程,杜绝擦边球之外,也不排除直接提高贷款融资的开发商自有资金门槛。"上述新华信托人士表示。

　　除贷款方式外,更多房企选择的股权融资方式,即开发商以股权做抵押来融资,信托公司或第三方企业先收购房企股权,规定时间内,房企再将股权以一定价格赎回。之前,信托公司针对利用这一模式融资的房企给出的门槛一般是自有资金50%。不过,受目前楼市风险的影响,信托公司普遍将开发商的自有资金比例提高到60%。

　　"也就是说,一个开发商要想融资2亿元,起码他要有3亿的自有资金。但开发商如果有3个亿,一般都可以把项目滚动起来了。现在普遍的情况是,开发商要融资3个亿,但手里只有1个亿甚至几千万,他们觉得有了3个亿盘子就活了,卖出去就能还钱了。但其实市场风险还是很大的。"一位信托业内部人士称。

　　信托业自发调高房地产信托准入门槛的主要原因是对房地产销售风险的担忧。"我们最担心的是限购政策。当市场不再允许购买了,那再好的产品也会有销售受阻,回款困难的问题。偿债风险就会非常明显。"上述人士称。

　　而SOHO中国潘石屹也认同这一说法。"即便多数二三线城市3月房价仍在上涨,但从成交量上看,北京、上海等一线城市的住宅成交量未有实质性回暖。北京的成交量只有高峰时的四成左右。这一趋势如果再延续1至2个月,部分房企一定会面临资金链紧张的问题。"潘石屹坚定地认为。

　　开发商或转向PE融资

　　当房地产信托因风险规避而进一步收紧房地产业务,更多企业将可能转而寻求PE的支持。国内知名信托中介机构诺亚财富某分析师介绍,目前房企除了银行贷款和民间借贷外,最常用的融资方式是信托或PE(私募股权投资基金),一旦信托业务受阻,会有更多企业转而寻求PE。而相比信托业,目前地产公司从PE渠道融资还没有明确的监管细则。

　　有数据显示,2010年我国有近30只房地产投资基金,总规模达500多亿元人民币,其中以私募股权投资基金方式为主。戴德梁行分析,房地产基金在房地产融资市场将占据日益重要的市场份额。而清科研究中心的数据显示,在2011年一季度完成募集的25只私募股权投资基金中,房地产基金占5只,募集资金9.59亿美元。(上证)

　　背景:什么是房地产信托

　　房地产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust),但直到1920年以后,美国投资事业才有了划时代的发展,这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。房地产信托经营业务内容较为广泛,按其性质可分为委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式:一种是美国模式,另一种是日本模式。

　　房地产信托经营业务内容较为广泛,按其性质可分为:

　　①委托业务,如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等;

　　②代理业务,如代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等;

　　③金融租赁、咨询、担保等业务。

　　相对银行贷款而言,房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能,可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新,使其成为最佳融资方式之一。

　　延伸阅读:首只人民币房地产信托落地长实 拟定29日上市

　　首只人民币计价的房地产信托基金IPO一事终于尘埃落定。据悉,由长江实业分拆的人民币计价房地产信托基金(REITs)"汇贤房托",日前已获香港证监会通过,拟定29日正式上市。

　　据最新消息,汇贤房托此次IPO预计集资最多15亿美元,约合117亿港元。保荐人为中银国际、中信证券及汇丰。保荐人之一的中银国际近日发表报告称,汇贤合理估值为275亿至300亿元人民币。

　　为了让投资者有更充裕时间消化及了解认购详情,汇贤房托的招股期较一般的新股多3天。据悉,该REITs将于4月11日至19日面向散户投资者认购,IPO定价也将在4月19日进行。

　　资料显示,作为长和系在内地的旗舰收租项目之一,北京东方广场项目毫无疑问地成为汇贤房托资产的核心组成部分。资料显示,东方广场由东方君悦酒店、写字楼、服务式公寓及商场等物业组成,总建筑面积共80万平方米。长江实业持有东方广场33.4%的股权,和记黄埔持有18%的股权,东方海外等投资者亦持有东方广场若干股权。除此之外,该REITs的资产还包括写字楼、公寓及商场等项目。

　　仲量联行分析师指出,REITs是国际市场广泛运用的一种针对房地产成熟项目的融资方式,一般都注入租金收益稳定的租赁项目为核心资产,因此REITs的投资收益率十分稳健;目前,新加坡嘉德、腾飞等多家地产商都拥有以中国物业为核心资产的REITs产品,内地市场最近两年也在试点REITs,但碍于相关法规不配套,一直没有正式推出。此次,李嘉诚旗下的长江实业推出首只以人民币计价的REITs产品,很大程度上得益国外投资者对以人民币计价的投资品不断增加的需求,投资者押注人民币未来升值的巨大潜力。(京华时报)