相反，出租率却未能与房屋运营间数的增加保持同步。即使在新冠疫情之前，蛋壳房屋的出租率也呈现逐年下降趋势：2017年为85.8%、2018年为76.9%、2019年为76.7%。

　　看似收入逐年倍增，但增速也明显放缓。蛋壳在2019年的营业收入为71亿元，相比2018年的26.75亿元增长了166.5%。2018年的营收相比2017年的、6.568亿元增长307.3%。

　　虽然长期亏损在互联网行业中并不少见，但良性发展势态往往是，随着时间推移亏损逐年收缩或保持相对平稳。

　　蛋壳过去三年的财务状况则呈现“收入越多亏得越多”的特征。体现在经营利润上，2017年至2019年的经营亏损分别为2.19亿元、12.21亿元和31.51亿元。

　　经营活动无法产生正向现金流，自身不具备造血能力的情况下，持续的对外投资导致大量的资金输出。因此，蛋壳必须依靠金融机构提供的资金支持来维持现金流平衡。

　　再看一组数据，蛋壳在2019年的净亏损为34.35亿元，2019年的筹资现金流入为101.29亿元，筹资现金流出为79.79亿元。

　　这意味着蛋壳的经营性亏空主要通过外部融资来弥补。蛋壳不仅依托于持续的融资维持其高速扩张的经营模式；而且蛋壳筹资取得的资金主要为1年以内的短期资金，从而对蛋壳的现金流管理能力提出较大的考验。

　　这种“借新还息”的滚雪球模式带来的结果是，蛋壳的财务杠杆高企，同时承担大量的财务成本，对其利润产生进一步的侵蚀。

　　蛋壳的有息负债增速加剧。在过去的三年中，蛋壳的有息负债从2017年9.37亿元增至2019年的52.23亿元，年复合增长率高达229%。蛋壳为所借资金付出了高额的融资成本。

　　根据腾讯新闻《潜望》测算，蛋壳在2019年的有息负债为52.23亿元，利息支出3.52亿元，融资成本约为6.74%，远高于银行贷款的基准利率。

　　蛋壳2017年至2018年债务增加额分别为17.25亿元与57.64亿元，两年合计74.89亿元。2019年的债务减少79.79亿元，全部归还此前两年产生的债务。这意味着，蛋壳的债务大多以短期借款为主。

　　事实上，蛋壳在2018年开始通过各种方式丰富短期借款的多样性，这也在一定程度上说明资金需求的迫切性。从2017年的融资租赁拓展到金融机构借贷和信托借贷等。

　　为了保持规模的快速扩张，同时取得租金的快速回笼，在蛋壳与租客签订的合同中，对半年、一年以及一次性支付房租的用户给予不等的优惠政策，也就是说蛋壳实际收到的租金现金回笼远低于合同金额。

　　蛋壳财报显示，为了促进租客租金的支付，在上述大力度优惠得同时，将租客引流至金融机构 ，通过“租金贷”等产品提高租客支付能力。截至2019年末，蛋壳与一家金融机构的短期租赁融资余额占短期租赁融资总余额94%。

　　甚至，蛋壳还为租客支付贷款利息并提供担保。租客与金融机构签订融资协议，并向金融机构支付月租费，而蛋壳则对应承担6%至10%不等的资金成本，同时租客如提前终止与蛋壳的租约，或未能向金融机构偿还月租金，蛋壳须向金融机构偿还本金。

　　数据显示，2017年至2019年，使用金融方案的蛋壳租客占比分别为91.3%、75.8%、65.9%。提前终止金融方案的租客比例占到这部分租客的比例呈提高趋势，分别为30.2%、46.8%、44.6%。蛋壳支付的这部分金额分别为4.37亿元、17.57亿元、28.11亿元。

　　此外，根据蛋壳与金融机构的协议约定，蛋壳还被要求将从金融机构取得的资金以一定比例存入托管账户。截至2018年12月31日和2019年12月31日，蛋壳在各金融机构缴存的限制现金分别为15.56亿元和26.80亿元。

　　依据2019年蛋壳的账面有息负债余额53.19亿元计算，蛋壳对应存入的托管资金26.80亿元，占比50.39%。以蛋壳承担的6%至10%的资金成本计算，考虑到托管资金的存款利得，蛋壳的实际融资成本高达10%至18%。

　　上述“加速”资金回笼方式，一方面大幅压降了蛋壳的利润边际，同时较高的融资成本进一步加大了蛋壳的现金流压力。

　　在蛋壳连续多年均未能通过经营活动形成正向资金流回笼得情况下，连年的高息不得不通过外部融资进行覆盖，进而导致了现金流层面出现恶性循环，现金流情况持续恶化。