地产商资金链告紧信托融资成救命稻草-信托研究

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地产商资金链告紧信托融资成救命稻草

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2008-4-25 10:00:33

无独有偶，继上海绿地集团将新华发行集团10%股权折价转让之后，近期，穗恒运公告，富力地产等3家地产商拟将广州证券20%股份卖给该公司。在银行、股市等融资渠道均被封杀的情况下，大型知名地产商连番“砸锅卖铁”，是否房地产行业资金链告断的前兆？坊间流传的“开发商要倒一批、炒房者要套一批”是否正在变为现实？

　　富力地产等3家房地产企业转让出来的广州证券定价之低、条件之优惠让很多市场人士大跌眼镜。根据广州证券披露的资料，其去年营业收入超过12亿元，实现净利润5.64亿元，净资产也达11.83亿元。据此计算，去年，广州证券每股收益0.69元，每股净资产1.44元。显然，这家规范类券商的资产质量是不错的。

　　另据记者了解，广州证券的业务收入和来源主要来自于经纪业务，自营业务规模较小，因此，业内人士预计其今年利润仍有保证。就是这么优质的资产，此次折合下来的转让价不过每股2.5元，仅为每股净资产的1.73倍。而4月份重庆产交所挂牌交易的华西证券的股权为6.13元/股，市净率为3倍多；最近在上海联合产权交易所成交的申银万国的法人股为每股15.80元、东方证券法人股每股为15元，市净率在10倍左右。显而易见，穗恒运受让的广州证券定价是比较低的。更何况，广州证券已经启动了上市准备工作，预计于明后两年登陆A股。

　　同时，富力地产等房地产企业出让广州证券的条件也极为优厚。据穗恒运公告，明明合同刚签订，富力地产等却将今年在广州证券上的权益也一并转让给穗恒运。也就是将到手的分红也让穗恒运享受。据了解，广州证券一季度可能实现了1.4亿元利润，穗恒运因受让这一股权，今年每股收益可望明显增加。

　　一项看上去不划算的买卖为什么富力地产等房地产企业为什么做了？合理的解释是，富力地产等房地产可能已经陷入严重的资金紧缺。据富力地产4月13日晚间发布的2007年年报，其净负债权益比例达到139.5%，较2006年的71.5%，上升近一倍；目前，富力地产手中的现金仅约13.3亿元。去年4月20日，该公司即高调表示要回归A股，但至今尚没有上发审会。

　　事实上，随着宏观调控的不断收紧，一直来在银行和资本市场如鱼得水的地产商正遭遇前所未有的资金紧缺。自恒大地产香港上市流产之后，房地产企业两地上市之路均被封死，包括昌盛地产、星河湾、方圆地产、时代地产、龙光地产、珠光集团等大批拟赴港上市企业陷入慌乱。对此，大连万达集团主席王健林表示：“虽然证监会从来没有说过关闭房地产企业的IPO，但从严控制的态度也注定了大批房地产企业上市融资的现象不可能出现。”

　　而从紧的货币政策背景下，对于资产负债率大多数都在70%左右的房地产企业来说，获取银行贷款的难度不言而喻。例如，4月21日，标准普尔将合生创展信贷评级列入负面观察名单，集团旗下3.5 亿美元高级无抵押票据，以及18.3亿元人民币零息可换股债券亦列入观察名单。标普认为，合生创展预售楼盘收入并不足以抵销资本开支。

　　降价卖房回笼资金，似乎成为房地产商不得不做出的选择。然而，随着楼市走软，大批投资期房“被套”的业主已经联合起来，以断供为威胁，强烈要求房地产商维持原价。有深圳购房者表示，“自己买房两天后，开发商即大幅下调价格，我的房子瞬间缩水35万，而首付才31万，两天就这样跌成了负资产。”值得关注的是，在期房验收、出产权证之前，商业银行向业主发放贷款的依据是房地产商的担保，如果在此期间业主断供，房地产商必须履行还款义务。因此，大幅度地降价卖房，无异于搬起石头砸自己的脚。

　　事实上，在资金链几近断裂的情况下，大型房地产商往往选择低价卖出优质资产、中型房地产商则选择高成本信托融资、而小型房产商索性拖欠起了各项费用。

　　目前，信托融资是不少中型房地产商的手中唯一的救命稻草。近期，投资于房地产领域的信托产品数量明显增加。例如，3月发行的7款投资于房地产领域的信托产品中，有6款具有明显的融资性质；而建行4月16日开始在浙江定向销售的“利得盈”信贷理财产品与上虞杭州湾工业园区挂钩，进行相关投资，工行、北京银行等各大银行也发行了一系列房地产信托贷款的理财产品。有银行资深人士表示：2005年该行发放的三年期开发贷款基本进入还款期，在信贷政策从紧，贷款额度有限的情况下，“放新款还旧债”的模式显然无法再继续了。因此，银行采取与信托公司合作，发行信托理财，以较高的收益率吸引风险资金，尽快收回贷款。他还透露，这些产品的一般受益人（针对民间实力资本）的收益率高达25%，而优先收益率（针对大众投资者）也高达5%以上。

　　值得注意的是，房地产商紧绷的资金链已经产生了负面影响。有读者向记者反映：其于2006年买下的房产至今未能获得产权证；究其原因便是开发房产的小型房产商在收取了足额房款之后，并不用于支付土地出让金等各项费用（2004年之前土地出让金不必一次缴清），而是转移公司资产，形成空壳。在房产商拖欠各项费用的情况下，业主产权证变得遥遥无期。不难设想的是，一旦房地产企业资金紧张形成普遍性，不管对银行，还是对近期购房的业主都可能产生较大的冲击。


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