挤压楼市泡沫是避免次债悲剧捷径-债市研究

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挤压楼市泡沫是避免次债悲剧捷径

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2008-3-30 8:40:55

自去年夏季次贷危机爆发以来，美联储连续降息、冻结房贷利率，同时，美联储和世界其它国家的央行注资近万亿美元，布什总统签署了1500亿美元刺激经济计划……然而，种种迹象表明，次债危机对美国经济的冲击有愈演愈烈之势。信贷危机已不再仅仅是次级抵押贷款问题，优质贷款拖欠率也在上升，对遭受重创的楼市和疲软的经济构成威胁。

　　美国NAR(房地产经纪人协会)3月24日公布的数据显示，美国新房销售中间价较上年同期大降8.2%，跌至19.59万美元，创1968年以来的最大同比跌幅，美国1月份房价的中值为19.97万美元。成千上万的美国住房持有者为抵押贷款苦苦挣扎，越来越多的人选择依靠发薪日贷款来偿还房贷。而发薪日贷款是一种极具风险性的贷款品种，借贷者往往因此陷入债务的漩涡难以脱身，此类贷款会导致更多的破产，会让更多的借贷者一无所有。

　　次债危机正在无情地吞噬着美国经济的未来，不仅令美国政要忧心忡忡，也促使越来越多的研究者发出悲观的预期。透过次债危机，我们应该吸取怎样的教训？

　　有个别官员及开发商提出，美国次债危机源于房价的下跌，房价下跌成为推倒多米诺骨牌的导火索，因此，要避免次债危机在我国重演，就应该维持房价的稳定上升趋势，避免房价下跌。

　　从次债危机中竟然得出了需要推动房价稳步上涨的结论，如果这算是对次债危机的反思，就显得太令人啼笑皆非了。美国次级抵押贷款出现问题，与两大因素有关：

　　其一，它是嫁接在高房价所包含的泡沫之上的。美国房价在这个上涨周期中持续上涨，仅2004年6月至2005年6月，美国房价就上涨了13.43%，为20多年来最大同期涨幅。这个涨幅在国内人士看来或许算不了什么，但是，对于美国这样一个房价走势相对温和的市场而言却是一个惊人的涨幅，因为美国过去的房价在一个长达18年的周期中，累积涨幅也不过才15%左右。房价持续快速的上涨，累积了大量的泡沫。诚如经济学家樊纲所言，1999年以前，美国房价收入比曲线基本平滑，2000年以后则突然走高，脱离了稳定变化的关系，形成泡沫。而泡沫早然就有破裂的一天。

　　其二，银行为了追逐自身利益最大化，在发放次级抵押贷款过程中降低了对购房人的信用等级要求，导致大量信用记录差甚至无信用记录者，获得贷款，并获得免税资格。银行大量房贷，向房地产市场注入了大量流动性，这实际上是在变相推动房价的上涨，加剧楼市泡沫的累积。

　　不难看出，美国次债危机是人为推高房价，导致楼市泡沫日积月累最终破灭的结果。基于这种认识，我们目前应该严格房地产信贷，认真执行中央出台的房地产调控政策，压低房价，挤压其中的泡沫，如此，才能促使房地产的可持续健康发展，才能避免楼市因泡沫破裂出现的剧烈动荡。

　　必须看到，我国目前的房价已经远远超出民众的实际购买力，住房在某种程度上已沦为既得利益者炒作、投机获取暴利的工具。国际上通常用房价与家庭可支配收入比来判定房价是否合理。对于房价与收入比，联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行给出的上限是5：1，而我国在2006年第三季度统计出来的数据显示：深圳市场房价与家庭可支配收入为15.76：1，上海为15.55：1，北京为13.55：1。美国次债危机发展到现在，其新房销售中间价为19.59万美元，以目前的汇率计算，折算成人民币不到140万元，而深圳、北京、上海这样的城市，单套住房价格超过140万元的也已经非常普遍。而美国的房价中是包含土地价格的。显然，我国的房价不是没有泡沫或泡沫合理的问题，而是泡沫非常严重的问题。

　　要避免发生类似美国那样严重的次债危机，压低房价，挤压泡沫，避免泡沫的集中爆发是最佳选择。那么，我国房价下跌的空间有多大？

　　在今年的全国两会上，全国人大代表袁超说："房价有下浮50%左右的空间。"他表示，从2006年-2007年间房价"疯涨"，大多数人们只能望"房"兴叹。炒房、房地产开发商的高额利润和权力腐败等诸多因素使房价居高不下，可直接计算部分约占30%左右，间接影响估计不会小于20%，这意味着房价有下浮50%左右的空间。袁超在建议中指出，开发商在项目开发过程中增加了开发商与权力交换的成本，而这些成本转嫁给消费者，推高了房价。

　　如果说全国人大代表袁超的说法还仅仅是一种基于社会现象的推断，那么，武汉东星集团东盛房地产公司主动将房价下调30%，则以不可辩驳的事实证明了房价中泡沫的严重性。据央视经济半小时报道，主导这次大降价行动的是中国东星集团董事局主席、总裁兰世立，他的售楼部打出了"响应政府号召，平抑武汉房价"的横幅。据兰世立介绍，在把房价从8800元降到现在的6000元以后，还有10%到15%的利润。也就是说，倘若不降价，其利润率在40%到45%之间。而有的商品房起步价每平方米只有5500元(已经包含巨大利润)，开发商们通过建立所谓价格联盟进行炒作，把它炒到每平方米12000元，其利润率之高就更不难想象了。

　　在今年3·15前后，国内一家财经报纸曾经评选了年度十大暴利行业，房地产业名列榜首，中国东星集团董事局主席、总裁兰世立通过现身说法，证实了这一点。我们在向这些有社会责任感的企业家致敬的同时，也应该正视隐含在中国楼市背后的巨大泡沫。经济发展史告诉我们，从来没有不破灭的泡沫，阻止它的唯一方法就是提前挤压出泡沫，以最小的成本消除这种隐患。对此，经济学家樊纲亦持同样观点，他指出，要在房产泡沫处于萌芽状态时，就通过反周期性宏观调控政策将其化解，以避免市场大的波动。只有挤出泡沫，才可无忧楼市动荡带来的一系列问题。(贾图)


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