变局之兆

　　李嘉诚究竟在内地投了多少项目，目前尚无权威统计。长江实业官网罗列了长江实业与和记黄埔在内地的62个商业和住宅地产项目，加上长江基建在内地项目以及百货等相关板块的投资，在不考虑近年股权变更的前提下，李嘉诚商业帝国在内地的项目总数在80个左右。所谓香港“十大财团”，在内地做到这个体量的也鲜有他人。

　　“在内地投资是一种政治资本。”陈耕认为，李嘉诚在内地已经打造了另外一个商业帝国，断然没有“撤资”可能，这是一种政治姿态。但内地资产泡沫化倾向日益明显，他应该看得很清楚，因此他适当地作出了反应。

　　事实上，其他港资财团对内地项目的态度同样越发谨慎。尽管新鸿基9月份以217.7亿元的价格将“徐家汇中心项目”地块拿下，但总体而言，港资地产商积极性已大不如前。以广受关注的深圳前海为例，该区域定位为深港现代服务业合作区，原本计划引入港资地产商开发，但在今年7月和8月的两轮地块拍卖中，港资地产商兴趣寥寥，最终的买家要么是内资，要么是中央驻港企业。

　　一直以来，不论是从港商投资内地的轨迹，还是从其他国家的发展经验来看，商业地产的热度一直被看作经济形势变动的“报春鸟”。今年，知名机构仲量联行发布数据称，2003年，中国内地仅有2%的商业房地产直接投资流向海外房地产市场，而在2012年，这一数据增至26%，达到近50亿美元。今年，从平安集团花2.6亿英镑买下伦敦劳合社大楼到李嘉诚的“抛楼”和“套现”，资金从新兴经济体回流发达国家已是不争的事实。

　　相比而言，尽管中国内地住宅价格目前依旧高居不下，但商业地产的疲弱早已无法掩盖。从2012年开始，店铺空置在一线城市的各个“城市次中心”开始蔓延，李璐投资的深圳坂田片区只是一个缩影；在上海的南部片区一些新开的城市综合体，人气不振成为了困扰承租方的第一难题；同样，在北京的四环内外一带，尽管住宅均价超过4万还“一屋难求”，但部分片区的商业物业已出现招租难；在中西部和东北的一些省会城市和二线城市，一哄而上的城市综合体开发热更带来了“要10年才能消化”的商业物业供应。

　　“租金上涨和租户承受力越发背离。”陈耕对中国地产行业的研究颇具前瞻性和中立性，也因此被评为了《华尔街日报》2012年中国内地最佳分析师。不同于其他分析人士，他时常“直言不讳”。在他看来，内地地产业已出现变局，商业地产和实体经济的紧密度超过住宅，因此其遭到的冲击也早于后者。从2012年下半年开始，内地商业地产不论是售价还是租金，其增幅越发被住宅拉开。

　　促成商业地产下行的根本因素来自于实体部门。今年7月，国家工商总局发布了一项数据，从2008年初至2012年底，全国累计退出的企业中，批发和零售业企业数量最多，达到了142.84万户，占退出市场企业总量的36.2%。这一比例大幅领先于制造业17.1%的水平。当然，其中固然有电子商务冲击的因素，但实体经济疲弱无疑是主因。

　　和大亨们长袖善舞，善于化解风险不同，在世界上任何地方，普通投资者总会成为经济变动后果的最直接承担者。10月中旬，两家铺位的拥有者李璐试图通过协商将租金提高5%，但两家租户—分别是一家保健品销售部和发廊，都以顾客减少为由表示无力承担。李璐无奈地说，打算继续找买家。“底线是砍掉50万，450万不能再少了。”