11月15日，据国家统计局网站消息，国家统计局今日公布2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，10月70大中城市中有13城新建商品住宅价格环比上涨，9月为27城；环比看，三亚涨幅0.8%领跑。北上广深分别涨0.6%、涨0.1%、跌0.3%、跌0.2%。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2021年10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。

一是各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比呈略降态势。据测算，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。

二是各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅继续回落。据测算，10月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和6.7%，涨幅比上月分别回落0.3和1.0个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.7%和2.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.8%和1.0%，涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点。

房地产市场开始“转冷”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，国家统计局数据显示出房价9月份首次出现环比下跌，10月份跌幅有所扩大。据此可以认为，房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”。这中间需要积极防范市场过快降温和出现房地产金融风险。

近期要重点关注房价下跌的城市数量变化。10月份，全国70个城市中，房价出现环比下跌的城市数量为52个，相比9月份的36个明显增多。这说明近期房地产市场的去库存压力和资金压力下，各大城市降价促销动作增加。

从10月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为0.0%、-0.2%和-0.3%。除了一线城市略上涨外，其他两类城市均出现下跌。尤其是三四线城市下跌最明显，后续需要防范三四线城市出现新的风险，包括房企销售困难导致项目开工意愿不强的风险。

目前房价指数环比连跌两个月，类似信号需要关注。若从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月，近期要注意御寒的操作。当然随着信贷政策的放松以及其他配套政策的推进，对于市场的下行不需要过多的恐慌。后续政策效应逐渐显现，市场下行的速度也会放缓。尤其是11月份预计部分城市销售市场会有底部反弹可能，客观上也会使得房价指数下跌的空间减少。

二手房降温是全国性质的

严跃进认为，二手房的风险还是关注太少了。

数据显示，10月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.0%。二手房的下跌有三个特点。

第一、其先于一手房先降温，在今年8月份已经开始出现微弱的下跌，目前连跌三个月。

第二、降温力度要大于一手房，无论是环比跌幅数据还是同比涨幅数据都有类似的特征。

第三、市场降温受到关注度少，就近期看，更多还是关注房企的经营压力，但是对于中介以及二手房市场的压力关注略少。

从二手房的降价城市数量看，10月份达到了64个城市。严跃进认为，大概有90%的城市出现了明显的降价现象，说明这一波二手房的降温是全国范围性质的。所以后续从房地产风险的角度看，对于此类影响面比较大的降温态势，也是需要积极给予关注的。换句话说，要防范在房企金融风险的基础上，二手房市场的风险也扩大。

从10月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，分别为-0.4%、-0.3%和-0.4%。三类城市均有不同程度的价格下降。这也说明当前各类城市二手房都面临压力。类似压力也会传导到一手房市场上。部分房东房屋置换会有压力，进而也会影响一些改善型新房项目的去化。

后续展望，二手房市场的降温现象其实更为严重，只是目前大家关注的重心在于一手房。从房地产市场的风险防范角度看，也要关注二手房市场的降温现象。

就目前看，可以做的一项工作就是，信贷政策的放松下，要求各地对于二手房的房贷给予支持，积极促进合理的二手房交易，以促进此类市场的更好发展。当然实际过程中类似工作还不到位，二手房可以容易获取贷款的领域，主要还停留在大中介、房龄小等狭窄的领域，后续需要给予更多的支持。

房产开发投资要防范“过冷”

2021年1-10月，全国房地产开发投资额同比增速为7.2%。房地产开发投资从“过热”区间进入到“温和”区间，后续要防范步入“过冷”区间，即低于5%的水平。严跃进认为，近期信贷政策和发债政策开始放松，客观上会使得此类数据下行的速度放缓。尤其是各地督查项目开工，防范停工，客观上也有助于此类数据不会过快下滑。

2021年1-10月，全国房企土地购置面积同比增速为-11.0%。当前土地市场确实面临压力，不过随着第三次供地节奏的加快以及土地竞拍规则的优化，预计部分城市土地市场在年底依然有小反弹的可能。关键要看房企对于土地储备和明年房屋交易市场的预期。

2021年1-10月，全国商品房销售面积同比增速为7.3%。单纯看此类数据，虽然持续收窄，但预计全年不会为负。目前看，11月份部分城市销售数据有所回暖，得益于按揭贷款等持续的放松。近期房企销售节奏会加快，包括降价促销力度会增大，客观上有助于防范此类数据过快下滑。

2021年1-10月，全国房地产开发企业到位资金同比增速为8.8%。资金面总体上还没有过快改善的可能。所以后续要积极落实既有的政策，包括信贷和发债方面的政策要继续宽松，同时对于在建工程项目、合理购房需求方面要给予更为充足的金融支持。只有这样，房企资金方面的宽松才会真正出现。

2021年1-10月，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价为10290元/平方米，涨幅为4.2%。当前房价总体上趋稳，保持小幅度的上涨，属于风险可控范围。实际过程中，部分城市要防范房价无序下跌的现象。另外一些城市虽然房价没有明显下跌，但实际上购房方面出现了很多打擦边球的做法，包括首付贷和首付分期等操作增多，这些领域也需要给予关注。