招商蛇口:王者归来,巨擘起航

　　类别：公司研究 机构：中国中投证券有限责任公司 研究员：李少明 日期：2015-12-30

　　涅槃重生,家在情在。招商局蛇口吸收合并招地重新上市,一家人终得大一统。深圳前海蛇口自贸区优质土储和房产资产注入上市公司,配套募资125亿优化债务和融资,主业聚焦三大板块:园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营业务,愿景成为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。

　　园区开发与运营:自贸区龙头,扩张起步。前海蛇口自贸区开发企业主导力量,把握国家战略迎来历史性机遇,通过创新建设前海国际金融中心、蛇口再造升级滨海深港创业创新产业带、F2F自贸商城等特色项目,打造我国自贸区名片。此外,目前在全国介入青岛、重庆等5个自贸区之外的特色产业园项目。未来有望继续复制扩张。

　　社区开发与运营:升级智慧社区、介入大健康产业。以原招地开发为主,但资产注入使得招商蛇口现有规划项目的土地储备增加至逾1340万方(估算权益建面,比原招地增近40%),其中新增建面300多万方位于深圳,这还不包括深圳前海蛇口片区近510万方土地使用权用地性质转变及旧项目改造带来容积率提升带来的土地的升值。升级传统物业管理至智慧运营,通过联手法国大医疗养老机构介入前景广阔的养老产业,未来有望在社区增值和健康养老方面有所作为。

　　邮轮母港:乘行业东风,辟蓝海业务。邮轮母港在国内是蓝海上的蓝海业务,行业正迎来高速发展期,而母港建设也将充分带动港口商贸等配套服务,提速港口附近土地价值释放。公司依靠集团资源抢占先机,在太子湾打造华南最大邮轮母港,探索盈利模式欲布局全国。

　　国企改革及一路一带等政策红利保驾护航,吸收合并上市王者归来。树独特自贸区建设名片,造卓越城市综合开发和运营服务商,铸行业百年巨擘。三大主业协同升级发展,前瞻大招商业务大协同,后续将有更多优质资源注入及优化配置,长期高增长及价值提升有保障。吸收合并增发后估算公司资产价值为33元/股,15-17年EPS0.84、1.06、1.29元,对应15-17年PE39x/31x/26x,看好其长中短期投资价值,上市目标价33元,对应停牌前A股价将有30%涨幅,“强烈推荐”。

　　风险提示:自贸区建设不及预期,行业及政策发生大的变化

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