世联行:定增加码长租公寓构建大资管服务网络 主营代销业务发展势头良好

　　类别：公司研究 机构：信达证券股份有限公司 研究员：崔娟 日期：2016-07-18

　　事件:1.2016年7月11日,世联行发布非公开发行股票预案。本次非公开发行募集资金总额不超过20亿元,拟将募集资金全部投入到长租公寓建设项目。2.2016年7月11日,世联行发布2016年第二季度代理销售情况公告。公司2016年第二季度累计实现代理销售金额1394亿元,2016年1-6月份公司累计实现代理销售金额2516亿元,比上年同期增长33.76%。

　　点评:

　　定增加码长租公寓,大资管服务网络建设迈出坚实一步。本次非公开发行,公司拟以底价7.01元的价格发行不超过2.85亿股,募集资金不超过20亿元,并拟将全部募集资金投入到长租公寓建设项目上来。本项目计划在经济发达、流动性人口占比高、租房需求旺盛的部分一、二线城市,3年内完成布局,以租赁的方式,建设13万间长租公寓。在资产服务业务板块,公司目前已经在尝试推进的创新业务类型包括小样社区、公寓管理、社区管家、养老服务等,长租公寓与其一道构成了公司大资管服务网络的一环。公司在这一领域下一步的方向是形成包括互联网企业总部服务、创业空间运营服务和白领居住空间运营服务在内的资管全链条整合服务能力。这也符合公司“打破单一互相分割的房地产服务业务,打造多元业务交叉融合的一站式服务平台”这一战略目标。我们看好公司未来在这一领域的发展。

　　着力打造特色可复制的资管服务体系。在夯实传统新房代售业务的基础上,公司凭借自己对行业发展和客户需求的认知,开发创新多项包括长租公寓在内的增值服务。公司现有的长租公寓是由其全资子公司深圳红璞公寓管理有限公司运营的。公司希望凭借旗下“红璞公寓”品牌,打造特色可复制的长租公寓服务。目前公司已经在广州、武汉、南京等地运营了5家红璞公寓,积累了比较丰富的公寓运营管理经验。经公司测算,本项目投资回收期为6.01年,内部收益率为14.69%,项目本身具备相当的经济效益。

　　长租公寓新蓝海市场前景广阔,公司业务扩张可期。近年来,国务院出台了一系列政策和文件,支持鼓励住房租赁市场的健康发展。在消费结构升级的今天,住房租赁市场的规模化和标准化成为未来的发展趋势。根据住建部的数据,目前我国租住人口有1亿人以上,年租金已突破1万亿元。但是可以满足客户高层次需求的长租公寓市场尚处在初级阶段,随着国家鼓励政策的逐步落实,公司业务未来将有极大的发展空间。根据中国饭店协会公寓委员会统计,预计长租公寓在2016、2017年底将分别达到200万间、400万间,2020年底品牌公寓将超过1000万间。

　　公司传统主营业务发展势头良好。新房代销业务是公司目前最重要的营业收入来源。虽然自2013年起代销业务收入占总营业收入的比重在逐年下降,但是到2015年占比仍达到57.88%,因此代销业务的经营情况直接影响公司业绩。2016年第二季度公司累计实现代理销售金额1394亿元,2016年1-6月份公司累计实现代理销售金额2516亿元,比上年同期增长33.76%。相比较2014、2015年公司代销业务同比增速16.28%、25.87%,可以看到公司在这一业务领域保持了很好的增长势头。

　　盈利预测及评级:我们认为房地产中介服务业发展空间巨大,公司具备较强的品牌优势和规模优势,具备较强的创新能力。

　　移动互联战略以及产业链的深度覆盖,将助推公司快速发展,看好公司的长期投资价值。暂不考虑非公开增发事项带来的业绩摊薄,我们预计公司16-18年归属母公司净利润分别为6.71亿元、8.00亿元和10.12亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为0.33元、0.39元和0.49元,对应的2016年7月14日收盘价(8.83元)的市盈率分别为27倍、23倍和18倍,维持“增持”评级。

　　风险因素:房地产市场销售增速不及预期;创新业务开展情况不及预期;住房租赁市场鼓励政策推广不及预期。