近日，深圳88万6平米的“鸽笼房”让我国房地产事业再次挤上舆论热点，这是在“上海离婚买房”、“各地地王频现”、“杭州限购抢疯”之后，又一个足以记入房产历史的大事件啊！

　　当下，我国楼市两极分化十分严重，一二线城市需求过旺，三四线城市库存冗余。不管有房还是没房的人，心里都很矛盾，一方面抱着“买涨不买跌”的心态激流勇进，另一方面又担心这个巨大的泡沫突然破碎，一生的积蓄将付诸流水。

　　然而消费者与开发商却一直活在两个世界，房奴抱着房价哭，房企却一路高歌，不仅没有缩减预算，反而斗志昂扬的要进军国际、布局全球，自2010年开始，我国房企出海就走上了快车道，如今六年过去了，纵使困难重重依然越挫越勇。

　　房企出海因何而热？

　　有数据显示，在2010年，房地产行业对外直接投资净额只有16.13亿美元，大型投资案例仅一宗；但是到了2013年中国房地产投资在海外市场的投资金额就达到了113亿美元；2014年增长46%至165亿美元，2015年则超过了250亿美元；如今2016年刚刚过半，国内主要房企在海外收购物业已经达到十余起。

　　房企为什么突然热了起来呢？司马迁曾经说过“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”，没错，出海的核心理由一定是钱的诱惑。当然，房企出海能发展成一个潮流并且愈演愈烈，绝对不仅是“钱”的问题。

　　相对于国内房产，国外房产在政策上优势明显：首先，多数国家是没有限购政策的，离婚买房在国外才是真正骇人听闻的事。其次，国外房产的很多产权都是永久的，如澳大利亚、马来西亚等，不像国内商品房只有70年产权，公寓只有40年产权。这两点好处不仅有利于吸引移民，而且对于本地人而言也是极大诱惑。

　　除了居民住房，我国房企海外布局主要以旅游业为主，其中最知名的当属碧桂园在马来西亚投资的森林城市项目，投入金额高达2500亿人民币。这也可以说是消费升级带来的商机，因为很多房地产商看中的是消费者出境旅游的消费潜力。

　　在政策和市场之外，房企出海的第三个原因是：海外融资成本低。比如，2013年，万科与美国地产公司铁狮门共同投资旧金山的一个豪华公寓项目，总投资约为6.2亿美元，其中万科提供1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分均通过债务融资覆盖。不仅如此，海外发债的还款期限也比国内要长。

　　当然，还有专家表示，房企纷纷出海的主要原因是国内投资风险太大。对此，很多开发商不以为然。万通投资控股股份有限公司董事长冯仑在纽约举行的中美金融高层圆桌会议上曾提出：“市场效率更高、资产配置多元化需求、海外华人市场壮大，是促成中国房地产企业投资海外市场的三个主要理由。”

　　出海六年，房企们过得好吗？

　　投资界记者查阅资料发现，在出海过程中，大量的房企选择与当地开发商合作开发，采用“收购+合作”的方式，资金来源要通过当地银行，存在因为失去项目掌控权而导致项目失败的情况。同时很多赴欧美国家投资的房企，因为对当地政策法规不熟悉，发展情况更加不乐观。

　　以万达为例， 2014年斥资2.65亿欧元在西班牙马德里收购的“西班牙大厦”，由于与政府和当地居民沟通不畅，近日已发布公告拟放弃此项目。有业内人士估算，万达这两年在这个项目上的亏损额约2亿元人民币。此外，2013年万达以7亿英镑收购的伦敦One Nine Elms酒店项目也被传或将“流产”。

　　折戟海外的当然不是只有万达，今年5月绿地在澳洲的首个房产项目也宣告合作破裂，据悉原因是与当地建筑商发生了矛盾。

　　再往前追溯，2012年中坤集团在冰岛的项目也搁浅了，当时中坤地产董事长黄怒波计划租赁40年土地在冰岛投资旅游地产，却被对方因怀疑有政治目的而无情拒绝。

　　2011年中航地产则在斯里兰卡遭遇了“滑铁卢”，原因也是与当地政府发生了分歧。斯里兰卡政府取消科伦坡中航广场项目原土地出售计划，将该地块的土地性质由永久产权变更为99年租赁产权，导致中航终止对该项目的投资。

　　六年来，我国房企的遭遇大多类似，失败案例不胜枚举，成功模式几乎没有。唯一的收获就是积累了很多经验，以至于没有因此死心吧！

　　房企出海热度不减

　　尽管频频受挫，但从数据来看，房企出海依然热度不减。平安好房海外房产部推广总监王雅荃表示，从项目投资来看，海外投资使用杠杆较多。一般来说，以参股方式投资项目，收益率可以维持在15%左右；如果是直投加杠杆，可以获得约18%~20%的回报率。而目前国内上市房企收益率平均水平在10%左右，加上利润空间被不断压缩，投资收益率低于海外。

　　从国内各大房企投资布局来看，目前国内投资仍是主力，迟迟不肯放弃海外可能有两个原因：一是前期已经投入了很多钱，觉得经验教训买得够多了，有信心探索出成功模式。二是当下国内房地产泡沫过大，一旦破碎，楼市陷入低迷，海外置业可以成为他们的“避风港”。

　　最后，投资界记者还是要提醒一下积极出海的房企们，政策变化快，投资需谨慎。就像国内的房产政策会变一样，国外的政策也不是千年不动。比如韩国就因中国房企开发商入驻过多，宣布将提高外国人通过购买房地产获得济州永久居留权权利。

　　所以，就像没有人知道中国的楼市泡沫何时会破裂一样，也没人能预言国内的房企何时能彻底克服出海的各种“水土不服”，一切都是赌局。