“合适的才是最好的”——按揭贷款省息技巧解析

　　曾几何时，一则中外两位老妇人买房经历对比的小故事，彻底颠覆了国人千百年来不到万不得已不借债的传统观念，适当的负债，能够改善人们的生活品质。同时如何寻找适合自己的还贷方式也是人们密切关注的话题。

　　王京(化名)最近在某银行贷得一笔额度为100万元的住房按揭贷款，期限20年，由于王京是首次购买普通住宅用于自住，且个人信用记录良好，银行给予基准利率下浮30%的最优惠利率，即执行年利率4.158%。但是在选择银行还款方式上王京有点不知所措：采用不同的还款方式，利息相差还不少，到底选择什么样的还款方式，才能合理节省利息支出呢?

　　不同还款方式各有千秋

　　目前，市场上最常见的按揭贷款还款方式有两种：

　　等额本息还款法，即每期归还的贷款本金与利息合计相等，对于借款人来说，每期还款总额是个固定数，俗称“等额”还款法;

　　等额本金还款法，即每期归还的贷款本金金额相等，每期还款总额随着归还进度因利息逐期减少而减少，俗称“等本”还款法。我们现就这两种常见的还款方式为王京作个简单比较(暂不考虑提前还款)：

　　采用按月“等额”还款法，每期还款额均为6143.38元，20年合计还款1474411.62元。

　　采用按月“等本”还款法，第一期还款额为7631.67元，每月还款额递减14.44元，20年合计还款1417532.50元。

　　采用“等本”还款法较“等额”还款法，20年还款总额足足减少了56879.12元，为什么有这么大的差别呢，银行凭什么多收这么多利息?

　　采用“等额”还款法，第一个月应还贷款利息是1000000*(4.158%/12)=3465元，归还的贷款本金是2678.38元，合计为6143.38元;第二个月应还贷款利息等于剩余本金乘以利率=(1000000-2678.38)*(4.158%/12)=3455.72元，归还的本金是2687.66元，合计依然是6143.38元。以此类推，期初还款额中本金所占比例较低，利息占比较高，此后本金占比逐渐提高，利息占比降低，还款总额在还款期间均维持不变(即等额)。

　　采用“等本”还款法，第一个月应还贷款利息同样是1000000*(4.158%/12)=3465元，归还的贷款本金是1000000/240=4166.67元，合计为7631.67元;第二个月应还贷款利息=(1000000-4166.67)*(4.158%/12)=3450.56元，归还的本金依旧为4166.67元，合计7617.23元。以此类推，每月还款本金不变(即等本)，利息支出由于前期的还本，每月减少14.44元，每月合计还款额在还款期间同金额减少14.44元。

　　两种还款方式，没有绝对的“孰好”与“孰坏”的问题。“等额”的好处是每月还款比较固定，操作便利，同时在银行存贷款利差收窄的背景下，假如资金有较佳的投资渠道，均匀还款，节省的资金用于投资，也不失为一种理财方式，适合每月有固定收入，预期收入稳定，短期内不打算提前还款的客户;“等本”还款法能节约较多利息支出，但期初归还额较高，前期还款压力大，需要有相对更高的收入，而且还款额逐月递减，月还款数难以确切了解，适合当前收入较高，有提前还款计划的客户。

　　银行推出多种“个性化”的还款方式

　　时下不少银行为了满足客户不尽相同的需求，又推出了多种“个性化”的还款方式，如：“单、双周供”，顾名思义，把我们习惯上的按月还款周期更改为每周或每两周进行还款，在贷款金额和利率相同的情况下，由于还款频率加快，支付的贷款利息相对减少，适合收入比较稳定、实行周薪制的外籍或外资企业客户。

　　“等额、等比递增还款法”，即俗称的“递进还款法”，借款人偿还贷款金额按一定比例或金额增加，前期还款压力较小，适合预期未来收入稳定增长的客户。

　　“气球贷”，如同一只系着细绳的气球，借款人在贷款期限内稳定、相对小额地归还部分贷款(就像气球的细绳)，到期一次性将剩余的贷款本息结清。这种还款方式适合预期未来收入增长较大、到期有还款能力，或目前资金紧张希望前期还款额较少的客户，特别是未来有大笔收入，希望提前还款、结清的客户。此外，还有不少各具特色的还款方式，老百姓还款的自由度越来越大。

　　选择适合自己的还贷利率

　　其实，贷款利率一直是影响还款计划至关重要的因素。近年来国家频频对贷款利率作出调整，2007年内连续6次升息和2008年下半年连续5次降息，并放宽房贷利率的浮动范围，对按揭贷款影响极大。

　　同样是王京，如果是在2008年年初贷款，在享受最优惠利率即贷款基准利率下浮15%的情况下，采用“等额”还款法，每月需还款7547.56元，比2009年初贷款的还款额足足高了一千四百多元。目前很多银行推出了利率调整政策，客户满足银行一定的条件后，能享受最低7折的利率优惠。

　　另外，像王京一样有住房公积金的客户还可以考虑申请个人住房公积金贷款，享受更加优惠的公积金利率。住房公积金贷款同期限的贷款利率为3.87%，较普通商业按揭贷款月还款减少约150元。同时还可以申请公积金组合贷款，即部分公积金、部分住房按揭的贷款组合。

　　一般的银行按揭贷款，贷款利率是采用浮动利率制的，随国家利率调整在第二年年初调整为最新利率。这在贷款利率的降息期是非常有利的，意味着来年还款减少了。利率的升降都存在周期性，如果判断目前利率水平已相对见底，在此时采用固定利率将利率锁定，以应对将来可能的升息情况，也不失为一种选择。

　　任何一种贷款的还款方式，都有其适合的人群。一句话：“合适的才是最好的。”每个人的家庭收入、支出和投资计划都有所不同。一般来说，每个家庭的信贷支出不超过家庭总收入的50%，才不会对其日常生活产生较大影响。然而次贷危机、金融海啸向大家揭示了过度超前消费所伴随着的巨大风险。只有合理评估自身的收入、还贷能力等才能最大限度地节省支出，把自己的“财”给“理”好。