二手房指导价的威力，大家应该都明白了，了解了。

深圳的二手房指导价，直接把深圳的楼市给冰封住了，深圳目前的二手房成交量已经暴跌75%了。

那么，二手房指导价到底是怎么定?

真的能控制住房价吗?

什么样的城市会出指导价?

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第一，二手房指导价是如何定价的。

指导价是针对二手房市场的政策，根据每个小区过往成交记录，官方会发布一个小区统一的价格，可以用于网签、过户、纳税以及最关键的按揭和抵押贷款，但贷款评估价和指导价是否一致，还要看每个城市具体银行的规定。

这里面就有空间了，指导价的定制规则目前是黑箱，大体是按照本轮上涨之前，也就是2019年的价格基数，每年略微上浮，一般不会超过5%。

第二，指导价的意义就是为了主动去杠杆，限制资金流入房地产市场，指导价明显低于实际挂盘价的城市，楼市会立马降温。

二手房指导价明显低于市场价，购房者能从银行贷款的金额大幅度减少了。

比如，深圳全面指导价之后效果立竿见影，二手房交易量腰斩，挂盘虽然按照指导价来体现，看不出来变化，但实际成交价格也明显下滑。

第三，再说一个预判，其他城市是否会推进二手房指导价，年增幅5%是一条红线，一二线城市都可能是二手房指导价投放的目标。

如果楼市火热，涨幅高于这条红线，比如郑州和西安，就是由于近几年人口持续流入，导致供需矛盾爆发，价格暴涨，就会很容易触发指导价调控，并且，西安的二手房指导价已经开始实施了。