如果问到2016年北京楼市最火爆的区域，也许你可能会说通州，或是环京区域的燕郊，但是都不对。

　　通州或燕郊确实因为城市副中心的东移，成为今年最受瞩目的区域，成交量也出现爆发式增长，但论价格涨幅，却不得不让位于门头沟。

　　门头沟，一个神奇的地方

　　它的神奇之处不仅在于内总面积的98.5%为山地，更主要的是仅占1.5%的平原面积却创造了北京楼市最大的奇迹：住宅升值幅度位居北京16个行政区之首。

　　相比10年前的房价水平，门头沟的普通住宅价格涨幅高达768%，甚至远远超出了核心城区的朝海丰石、东西二城。

　　在京西治理环境之后，门头沟山青水美的自然优势得到了极大的发挥，并吸引了品牌房企竞相进军门头沟，除了京能集团、京煤集团下属的金泰地产等原本深耕区域的房企之外，包括金地、融创、华润、电建等大型开发企业云集门头沟，一方面促使区域在产品品质升级的基础上实现了房产价值的提升，另一方面也因此造成地价高企，倒逼房价的快速上涨。

　　今年年初，闽系房企中骏地产在门头沟摘得一宗地块的住宅地价已经超过4.5万元/㎡，预示着门头沟房价也将“奔10”，在明显的价格上涨信号作用下，更催升在售项目掀起新一轮的涨价过程。

　　门头沟，一个创造神盘的地方

　　今年一季度，门头沟普通住宅的销售冠军被金泰丽湾悦栖山夺得。

　　将金泰丽湾悦栖山称之为“神盘”，原因之一是一季度仅该项目的单盘签约量，就占到了门头沟普通住宅市场接近4成的比重。

　　“神盘”的表现之二是该项目在去年6月推出了976套产品，截止目前的10个月时间里，已经接近售罄，仅剩余30多套房源也计划未来2个月内清盘。

　　门头沟只有21平方公里的平原面积，除去道路、商业、办公，以及各项基础配套用地以外，可供房地产开发的用地面积少的可怜，然而当前却有15个楼盘同时在售，市场竞争堪称刺刀见红的区域，而金泰丽湾悦栖山居然用一年时间就将清盘，自然称得上“神盘”。

　　金泰丽湾悦栖山能够取得如此神奇的销售业绩，既有外部市场环境的原因，也源自自身产品力的过硬，更有营销创新为推手。

　　面向高知中产的精准定位

　　金泰丽湾悦栖山填补市场中产阶级群体的需求，打造针对改善型置业需求的项目。

　　项目位于门头沟核心区，五分钟生活圈范围内涵盖教育、医疗、公园、商场全配套，项目建有近10000㎡的商业配套以及教委直属幼儿园。

　　在金泰丽湾悦栖山产品设计之初就以实用主义为本，考虑的是以后在西山居住的业主们能得到什么样的生活。所以最终呈现出的产品格局方正、空间通透，并在有效合理的基础上进行多梯次的户型设计，打造而成90-120-140-220㎡面积区间的多种户型，其中两居、三居、四居为主力户型，这类户型受到了市场的高度认可。

　　考虑到中产阶层对于健康生活方式的追求，金泰丽湾悦栖山还在社区内打造了慢跑道和篮球场。2015年，金泰地产物业升级“C计划”启动，签约万科物业“睿服务”体系，而金泰丽湾悦栖山是该计划落地后第一个实施的项目。

　　去年底，在金泰丽湾悦栖山转现房的过程中，实现了入住业主零投诉，业主对项目产品及服务的高满意度，形成了良好的口碑效应和圈层传播，并对项目的销售产生了直接的促进作用。

　　据了解，在转现之后，金泰丽湾悦栖山“老带新”的成交占比接近10%。口碑营销的精准和有效虽然众多开发商都心知肚明，但能真正做到的却寥寥无几。

　　产品差异化对改善型客群的吸引

　　京西已经整体豪宅化的现状下，海淀、石景山、丰台的置业购房门槛已经提升至2000万起，而金泰丽湾悦栖山依然保持着价格的合理稳定上涨，且120-140㎡三居四居的产品定位，恰恰符合当下改善型家庭以及二孩家庭的居住需求，加之项目的产品优势，因此不仅吸引了大量门头沟的地缘性客户，更有超过60%的成交客户来自京西的海淀和石景山。

　　同样的方式，不同在量到质的突破

　　在房地产行业进入“白银十年”之后，能够直接带客成交的渠道公司成为开发商的营销利器，通常情况下，为了对接和管理更加简便轻松，开发商往往只和几家规模大、带客效果好的大型渠道销售方签约。市场上很多小渠道销售公司虽然同样手握客户，了解到这一点的金泰地产，在渠道营销上也下足了功夫，在相同方式与不同操作中收获了不错的成绩。

　　他们不怕麻烦，开辟专门团队，直管直签渠道销售公司，通过广泛整合渠道立体拓客、加大跳点激励基层销售，从而实现客户导流的高速增长。

　　据了解，仅金泰丽湾悦栖山项目就直签了20家渠道公司，通过多重奖励机制的设计，使得项目的月度到访量高达1000余组，可以说，京西有改善升级意愿的客户基本都来看过金泰丽湾悦栖山。

　　正是客户开源工作面的打开，才使得金泰丽湾悦栖山创下集中销售期一年内热销近千套的优异业绩。

　　情感营销，拉近的不仅仅是客户的距离

　　售楼处的情感营销也是当前拉近与客户关系的法宝，然而金泰丽湾悦栖山则双管齐下，同时还拉近了渠道营销业务员的距离。

　　1、悦享生活计划：满足客户心理诉求

　　京西购房客群以从事金融、IT、互联网行业及大院子弟为主，教育经历、知识结构、精神修养和高超的技术水平，令他们成为城市的中坚力量。他们勤奋工作，努力实现自己的人生价值，同时也注重下一代的培养，期待有更多的闲暇与家人一起享受生活。

　　京西购房客群对于住宅的品质要求很高，但又不事张扬奢华，讲究舒适和实用，追究价值观的契合。针对他们对居所内涵及外延的需求，金泰丽湾悦栖山祭出了“情感营销”牌，推出了“悦享生活计划”。

　　例如，为了满足京西客群追求健康的诉求，联动项目周边的京煤集团总医院，为购房客户提供医疗知识与绿色就医指导;运用丽舍农场资源为业主配送绿色有机蔬菜。为了减轻购房者的入住装修麻烦，项目推出了“定制家装”，为客户免费制定装修方案。为了解决小业主的教育问题，与社区内教委直属幼儿园合作，规划引进教辅机构。

　　开发商提供的所有配套及服务均直指中产阶层追求品质生活的心理诉求，只有完美解决客户的后顾之忧，才能赢得客户信任与认可，销售，就是水到渠成的事了。

　　2、平等+礼遇：营造渠道业务员归属感

　　除了对客户情感营销，金泰丽湾悦栖山还格外尊重和理解渠道业务员的付出与辛苦。

　　与大多数楼盘与渠道业务员之间只是业务往来不同的是，金泰丽湾悦栖山还将他们视为同伴和客人，不仅分享办公用品，还会热情接待，让渠道业务员对项目产生好感，培养出归属感，更愿意向客户介绍金泰丽湾悦栖山。

　　楼市的黄金十年已成过去，当下，能够年销近千套的“神盘”可不是随随便便、简简单单就能做到的，只有地段、产品、价格、配套、服务，各方面均好性突出，才能打动挑剔的购房者。

　　但即使这样仍然不够，“酒香也怕巷子深”，再好的产品也需要合适的营销方式才能突破市场局限。

　　“神盘”，就是这样养成的，你学会了吗?