买房：投资？消费？看家庭贷款省息四策略

　　从现实看，把房子作为投资品容易产生一些误导

　　●造成以住房租赁经营为业务的经营单位利用自身的资金优势，与居民争购有限的房地产资源，从而大幅度推高房价，加大居民的居住成本

　　●对于现在购买住房对绝大多数人来说，是为了解决“衣食住行”中“住”的问题。正是因为“住房”是大部分人必需的消费品，才成了少部分人“炒房”、“投资”的对象

　　●我国房屋销售价格的增速明显快于租赁价格的增速，城镇居民的实际购房支出要远高于统计调查中的住房消费支出

　　有人称：房产商每卖出一套房子就等于消灭一个现在或将来的百万富翁。的确，在一些大中城市，近几年随着房价的不断攀升，居民在住房方面的花费与日俱增。按照国外发达国家的统计方法，简单地将购买住房列为投资，在我国现阶段是不合适的。购买住房在我国现阶段，绝大部分应算作消费行为。关键是让普通消费者也能买得起房，不因房价过高成为居民的一个沉重负担。

　　在衣食住行中，从居民口袋中掏去了大把钞票的当属房子，它不仅把许多居民多年的积蓄掏之一空，而且还使父母或亲友承担部分的购房款；它不仅把你现在的钱掏空，还提前花去了你将来要赚到的钱，使你每天一睁眼就要向银行交钱。房子就像一只无底的洞，大量吞下你手中有限的钞票，成为家庭支出中最大也是最难承受的花费。

　　在现行的统计中，居民购房是作为投资，而没有算作消费，也就是说居民购买的住房属于投资品，而不是消费品，其理由是：住房使用期限长，单位价值高，完全符合固定资产的一般标准。

　　在对住房属性的界定中，住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。也就是说，不仅经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买用于居住的住宅，也都是投资品，而非消费品。但从现实看，把房子作为投资品容易产生一些误导：

　　一是会造成以住房租赁经营为业务的房地产基金、信托投资公司等经营单位利用自身的资金优势，与居民争购有限的房地产资源，从而大幅度推高房价，加大居民的居住成本。实际上从人们的生活习惯上看，衣食住行是人类消费的最基本方面，因此衣服、食品、住房、交通等成为人们最重要的消费品。所以，根据人们的生活习惯，把住房列入如同汽车、钻石一样的耐用消费品，应当更加符合人们的心理。

　　二是尽管统计上把住房当作投资统计是国际通用做法，但在我国目前阶段情况比较特殊，需要具体分析。一般来说，住房拥有者有两种用途，一是自己居住，另一种是出租。前者属于满足自己需要的消费行为，后者则属于抑制自己消费、增加收益的投资行为。而对于现在购买住房对绝大多数人来说，是为了自己住，是解决“衣食住行”中“住”的问题，是消费。正是因为“住房”是大部分人必需的消费品，才成了另一些人“炒房”、“投资”的对象。按照国外发达国家的统计方法，简单地将购买住房列为投资，在我国现阶段是不合适的。购买住房在我国现阶段，绝大部分应算作消费行为。

　　三是由于房屋在居民消费或投资中占的权重大，在现行中的CPI统计中，居民的居住支出价格仅仅包括房租、水电、燃气等价格，并没有真实反映房价的涨幅。由于我国住房租赁市场不发达，因而房屋租赁价格始终维持在较低水平，上升缓慢。与租赁市场形成鲜明对比的是，近几年房地产销售价格上涨迅猛。2006年，35个大中城市房屋销售价格高于房屋租赁价格指数4.4个点。因此，我国房屋销售价格的增速明显快于租赁价格的增速，城镇居民的实际购房支出要远高于统计调查中的住房消费支出。

　　此外，在近几年房地产的投资或投机中，不仅房地产开发商、炒房团、外国投机者都参与了商品房屋“囤积”和投机行为，住房信贷的失控也在很大程度上助长了房地产的投资和投机性需求。这些因素从根本上推高了房价，远远超过了广大老百姓的实际收入水平，房子成为挤压居民其他消费支出的重要商品。

　　不论房子是属于投资品还是消费品，关键是要让普通消费者也能买得起房，不因房价过高成为居民的一个沉重负担。

　　扩大住房内需，一方面不能简单地理解为把大多数民众的存款都投放到住房消费上，要尽快改变已经出现的居民住房消费透支现象，改变因购房而挤占其他消费的问题，努力使居住开支占居民可支配收入中的比重，控制在一定的限度之内，尽量让普通居民住得更舒适一些；另一方面要抑制房地产发展的过热势头，更不能把发展房地产开发业作为战略重点，而应当是在不影响耕地和环境保护等关系我国经济社会可持续发展的因素的基础上，发挥住房消费对内需的拉动力。

　　业内人士提醒：三大要素影响房屋出租收益

　　目前，全国各地拥有多套房产的投资者和有多余住宅的市民日益增多，如何让房产在出租过程中获得更好的收益？业内人士表示，恰当的装修、减少房屋空置期和控制房屋折旧能够有效提高房屋出租收益。

　　有些房主认为，房屋装修越高档，租金就越高，相对的出租回报率也就越高。专家表示，其实不然。事实上，在进行房屋出租投资中，房屋装修的档次和出租收益并不成正比，恰当的装修才重要。房主在房屋出租之前，应事先对房屋所在区域做一定的分析，给自己的房屋适当的装修定位，以寻求租金收益与成本支出的最佳平衡点。对于拥有多套房产的出租业主来说，一定要根据不同区域房产的特性进行有差别的装修。

　　另外，减少出租房屋空置期会提高出租收益。房屋出租的空置期对于单个的出租业主来说是很难控制的，而大型房地产经纪公司能够有效和及时地进行房屋信息配对。房主可以通过正规中介公司的信息资源优势来减少房屋出租的空置期，从而提高出租收益。

　　此外，出租房屋的折旧成本也要计算在投资收益当中，因此要尽量控制房屋折旧。在与承租客户签订的租赁合同当中，一定要对承租者可能损毁房屋的行为进行最大限度地约束，否则自己可能会因此蒙受损失。专家提醒，如果全程委托经纪公司办理房屋出租业务，也要将这一事项作出明确规定，特别是部分出租精装修房屋的业主更要注意这一点。辛化

　　家庭贷款省息四策略

　　对每一个家庭而言，都免不了会有急事需要花钱，而如果此时自己手上的资金又不够，只好去银行贷款。如果出现这种情况，对于贷款的家庭，最希望的就是在贷款时，能够最大限度地降低成本，节省利息。特别是在资金需求量较大的情况下，如何降低利息支出，更是打算贷款家庭最关心的问题。

　　对于有资金需求的家庭，怎样才能够更好地节省下贷款利息呢？

　　策略一：“货比三家”，慎选银行

　　当前，各银行间的竞争非常激烈，他们为了争取到更多的市场份额，都会根据自己银行的实际情况，在国家规定贷款利率范围进行贷款利率的调整。如有的银行仍然执行国家基准利率，而有的银行则在国家规定的基准利率基础上实行不同程度的上浮，还有的银行则对不同品种贷款实行不同的利率上浮幅度。为此，针对银行间不同的贷款利率，有资金需求的家庭在借款时，就需要多跑跑，多看看，做到“货比三家”，选择“低”利率银行去贷款。同样是贷款10万元，借款期限都是1年，一个执行基准利率，一个执行上浮20%的利率，如果选择了后者，一年就会多掏1000多元利息。因此，慎选银行很重要。

　　策略二：合理计划，选准期限

　　对于有资金需求的家庭，需要用款的时间有长有短。因此，为避免多掏利息，在银行贷款时，就应合理计划用款期限长短。因为同样是贷款，选择期限越长，利率就会越高。如现行短期贷款利率分为半年和一年两个档次，并规定贷款期限半年以内的执行半年期档次利率，超过半年不足一年的执行一年期档次利率。因此，当家庭需要贷款，而期限正好选定在介于两个贷款期限利率档次之间的时候，特别是贷款期限刚超过一个利率档次时间点，而距离下一个利率档次时间点较长的情况下，相对承担的贷款利息支出会更大。所以在贷款时，一定要尽量选准期限。

　　策略三：弄清价差，优选方式

　　目前，银行在贷款的经营方式上，主要有信用、担保、抵押和质押等几种形式。因为这些贷款的方式不同，所以银行在执行贷款利率时，对利率的上浮也会有所不同。同样是申请期限一样长，数额又相同的贷款，如果选择错了贷款形式，可能就会承担更多的贷款利息支出，让自己白白地多掏钱。比如，现在银行执行利率最低的贷款有票据贴现和质押贷款，如果自己条件所允许，通过这两种形式进行贷款，肯定就是再恰当不过的了。选择了这两种贷款方式，就相当于选择了最省钱的“贷款”方式，自然也就节省了贷款利率。

　　策略四：贷款协议，慎重签订

　　现在，很多家庭在银行贷款签订协议时显得非常的随意。其实，他们这种潇洒的行为，说明了他们缺乏很好的理财意识，这样往往就会在贷款时多掏利息。造成人为的“高息”。一般常见的两种贷款形式有：

　　留置存款余额贷款，即有资金需求家庭向银行取得借款时，银行要求其从贷款本金中留置一部分存入该行账户，以制约贷款本息如期偿还。但就有资金需求家庭来讲，由于在开支的借款利息没减少的情况下借款本金被打折。所以，有资金需求的家庭实际上所承担的贷款利率，要比合同上签订的借款利率明显高出很多。

　　预扣利息贷款，即有些银行为确保贷款利息能够按时归还，在贷款发放时，就从贷款人所贷款的本金中预扣掉全部贷款利息。由于这种方式会让有资金需求家庭可用的贷款资金相对减少，所以，有资金需求家庭所承担的实际借款利率已经远远超出其签订的协议利率的范围，客观上已经加大了资金需求家庭的融资成本，造成了多掏利息。因为所预扣掉的贷款利息，你也还需要付出利息。

　　为此，有资金需求家庭在贷款时，协议一定要慎签，当心吃了“哑巴”亏，多掏不应该掏的利息。