销售量价齐增 房地产业已实质回暖

　　1-5月全国新建商品房销售面积、销售均价均同比大幅增长，重点城市累计销量已达去年全年水平的70%-90%。由于供给偏紧而需求依然旺盛，未来销售仍可持续，房地产行业已实质回暖。

　　销售量价齐增

　　2009年春节后，全国商品房销售出现了明显的量价齐升局面。1-5月，商品房销售面积2.46亿平米，同比增长25.5%，已达2008年的40%，其中，商品住宅销售面积增长26.7%，销售好于2007年水平。商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%，其中，商品住宅销售额增长49%。

　　部分城市累计销量超过2008年全年水平的80%。楼市成交量在5个月出现同比增幅巨大、环比增长明显、大部分城市累计销量超过2008年全年水平80%左右的局面，已奠定全年销量增长的基石，全年销售同比增长将无悬念。其中杭州已超过了2008年全年，天津已达到2008年全年的93%，深圳、武汉均达到2008年全年的85%，长沙、成都、南京、西安、北京、上海则分别达到2008年全年的83%、81%、77%、76%、63%和58%。

　　导致目前房地产销售超预期的原因主要有以下几个方面：(1)通胀预期导致消费预期变化。首先，美国启动“印钞机”使通胀预期不断加强。为抵御“金融海啸”、挽救经济，西方国家都采取了超宽松的货币政策。3月底，美国启动“印钞机”，FEB宣布了3000亿美元购买美国国债和另外巨额的购买金融不良资产的决定。上述措施正在导致全球大宗商品价格上涨，通胀预期强烈。我国信贷增长也十分惊人，6月份金融机构人民币贷款新增再次高达1.53万亿元，上半年合计达到7.36万亿元，全年预计将达到10万亿元，所有这些正在不断改变人们的消费预期。(2)购买力增强。首先，为“保增长”，人民银行从去年9月底开始5次连续降息，一年期人民币存贷款基准利率下降216个基点，房贷优惠利率下限降至基准利率的0.7倍。大幅降息显著减轻居民购房负担，刺激居民消费，提振房地产销售。按照平均贷款20年测算，相对于本轮降息前，购房人负担累计减轻18.59%。其次，房地产供给结构也在改善，市场上小户型比例增长。据我们测算，目前深圳户均面积在100平米，其他城市户均面积也呈下降趋势，即使房价维持不变，单套房总价也在降低。我们测算平均户型面积较2007年底下降8%-10%，考虑首付相应降低，仅此一项购买力实际增强超过8%-10%。第三，上半年开发商对未来预期不看好，看淡2009年楼市，对在售楼盘的调价幅度可观。我们调研发现大多数城市郊区楼盘在2009年一季度价格较2007年峰值有20%-25%的下调；有的采取暗降方式，同样的价格原来是毛坯房，现在是装修房，对购房人负担减轻实实在在。这三个方面的因素导致消费者购买力提高在40%-50%，当然目前房价在量的推动下已恢复至2007年水平，但只要低利率环境不变，房地产销售仍看好。

　　需求旺盛 供给偏紧

　　下述三个方面导致的房地产需求巨大：(1)城市化、工业化导致的新增住房需求巨大。未来15年中国将加速城市化。目前我国城市化水平较低，只有44.9%。参照西方国家走过的历程，未来15年我国仍将加速城市化，每年城市化率在1%左右，仅此每年约5-6亿平米新增住房需求，算上改善性需求、拆迁等因素导致的刚性需求，我们测算，中国城镇每年约8-10亿平米新增住房需求。(2)国际热钱没有放慢进入中国的步伐，通过入股、增资、收购等方式由一线城市拓展到二线城市。随着中国房地产市场的进一步回暖，海外基金掀起筹资潮，加码中国房市，欲再战中国房地产市场。(3)人口红利依然存在。婴儿潮出生人口在3亿左右，其目前大多在30—45岁之间，正处于较强消费时期。

　　从国际经验来看，我国房地产市场与日本20世纪60年代至70年代初非常类似，城市住房需求还将大量增加，供给不足矛盾长期存在，收入增长和住宅小型化将有效支撑主流家庭的购买能力。

　　供给方面，库存正被迅速消化，新开工不足导致下半年供给偏紧。随着2008年四季度以来销售逐步回暖，重点城市商品房库存逐渐步入下行通道，可售量呈逐月减少态势，在2008年因销售不畅而高企的库存在2009年正被迅速消化：截至5月31日，京、深、沪三地可售量比去年高峰时期分别有25%-40%左右的回落幅度，其中深圳可售量已回落至2007年下半年的平均水平。

　　从累计数据看，2008年二季度开始新开工面积急剧萎缩，到现在仍低迷。前5个月累计新开工仍下降16.1%，比1-4月份累计增长(-15.7%)降低0.4个百分点。若按每月同比增长15%(相当于2005-2007三年平均增长率)匡算，由于2008年二季度新开工减少而导致今年下半年供给减少2.62亿平米，而且新开工恢复至正常水平还至少需要一个季度，这将严重影响2009年下半年及2010年房地产供给。

　　业绩或将超预期

　　由于多数城市前5个月累计销量已达2008年全年销售的80%，我们认为，销售的好转将直接带动房地产公司业绩的改善，考虑到1-5月销售更多是降价促销，并且销售额结转为销售收入在时间上存在滞后性，因此，地产公司2009年业绩超预期的幅度不会太大。由于房价从2009年中开始明显上涨，我们认为价格上升将大幅修复企业毛利率，2010年房地产上市公司业绩将大大超预期。

　　尽管目前地产股股价已经包含了部分房价上涨预期，但还不充分，“保招万金”、“云天星球”(云南城投、中天城投、福星股份、苏宁环球)等龙头股2009年动态PE在20-30倍，随着销售价格的上涨，未来估值仍有较大提升空间。

　　投资策略方面，继续建议超配地产股。除了上述基本面的原因外，市场新增资金源源不断，地产股无疑将被重点关注。目前新基金发行再度火爆，目前主流机构普遍看好地产股，新基金集中配置地产股，也将导致地产股走强。从历史上来看，房地产板块指数的走势和偏股型基金新发行规模的走势有很强的趋同性。

　　品种推荐方面，看好龙头、资产注入和积极介入一级开发并有收益分成等三类地产股。龙头地产股(包括全国性地产龙头和区域性地产龙头)仍是投资首选，如“保招万金”、“云天星球”及H地产股中国海外、绿城等。(国信证券 方焱 区瑞明 )