ST鲁置业：看好未来五年成长空间 推荐评级

　　在实地调研鲁商置业济南和青岛的楼盘之后，我们看好公司未来5 年的成长空间，在不考虑增发的情况下，我们预计公司09 年到11 年，EPS 分别为0.45、0.73、1.10。首次给与公司“推荐”评级。

　　高毛利率项目简介

　　1、 鲁商广场

　　鲁商广场东临泉城公园，西临省体育中心，北靠济南城市主干道经十路，南倚千佛山。该项目占地面积5.92 万平米，建筑面积20.4 万平米，可售面积17 万平米(全民健身中心地上部分替政府代建) ，公司权益占比100%。该项目建设周期一年(2008 年9 月至2009 年10 月)，结转高峰在2010 年。目前该项目除银座商城部分，已预售3 万平米。预计该项目整体毛利率可达50%，贡献收益6 亿左右(不考虑贴现)。

　　2、 长青项目

　　长青项目东临京福高速，西临第七届园博会会址，北临大学路，南临丁香路，距济南市区约30 分钟车程。该项目包括：常春藤项目(普通住宅)和御龙湾项目(别墅)。常春藤项目占地面积6.67 万平米，建筑面积85 万平米；御龙湾项目占地面积28.7 万平米，建筑面积16 万平米。该项目公司权益占比100%。常春藤项目建设周期7 年(2007 年3 月至2013 年10 月)。目前该项目已推出两期：一期建筑面积13 万平米，销售均价3100 元/平米，2009 年5 月底交房；二期建筑面积5 万平米，2009 年7 月开盘，销售均价3500 元/平米，目前销售率达80%。预计该项目整体毛利率可达30%，贡献收益4 亿左右(不考虑贴现)。

　　御龙湾项目建设周期7 年(2007 年3 月至2013 年10 月)。2009 年7 月，御龙湾一期正式开盘，推盘面积约4 万平米。一期别墅分为四类：独栋、双拼、联排和属院，销售均价8800 元/平米。二期将提升独栋占比，销售均价将上升。预计该项目整体毛利率可达60%，贡献收益5 亿左右(不考虑贴现)。

　　3、 国奥城

　　国奥城项目位处奥体中心片区，东临省立医院，西临省高院，北临解放东路，南临经十路。该项目占地面积5 万平米，建筑面积35 万平米(地上面积21 万平米)。地上部分包括：4 栋写字楼、1 栋酒店式公寓和1 栋酒店；地下部分包括：银座超市、商铺和停车场。该项目公司权益占比100%。国奥城项目建设周期3 年(2008 年3 月至2010 年9 月)。目前，国奥城整体销售1 栋，购买方为国电，销售均价11000 元/平米。预计该项目整体毛利率45%，贡献收益5.7 亿左右(不考虑贴现)。

　　4、 燕儿岛地块

　　燕儿岛项目地处青岛市南区，东临澄海一路，西临燕儿岛路，北临香港中路，南临珠海路。燕儿岛项目占地面积12.22 万平米，建筑面积74.52 万平米，其中，住宅项目建筑面积37.26 万平米，商业项目建筑面积37.26 万平米。该项目公司权益占比75%。

　　公司于2009 年3 月25 日获得该地块开发权。该地块总地款50.86 亿元，折合住宅部分6150 元/平米，商业部分7495 元/平米。公司目前已支付地价6.5 亿，其余地款采用“滚动开发，滚动支付”的方式进行。2009 年4 月，该项目进入拆迁阶段，拆迁进度良好，仅余20 多户钉子户。预计今年年底项目进入施工阶段。项目建设周期预计4 年(2010 年至2013 年)。目前，周边可参考楼盘为凯悦中心(两个项目仅隔燕儿岛路)。预计该项目整体毛利率达50%，贡献权益收益约40 亿左右(不考虑贴现)。

　　(兴业证券)