名流置业：购地模式成熟 有望持续低价拿地

　　再次以收购方式低价拿地，新增东莞凤岗地块总面积35.5 万平米，楼面地价1000 元/平米：9 月18 日公司公告，全资子公司拟与东莞毅力及阳江源泰签署协议，以楼面地价1000 元/平米的价格购买东莞凤岗镇毅力电子厂片区，用于住宅开发，总占地面积19.5 万平米，建筑面积35.5万平米，楼面地价仅1000 元。

　　凤岗地块距离深圳龙岗大运城仅1.5 公里，临近深圳地铁3 号线大运站。位于东莞市凤岗镇官井头村南区，距龙岗中心区约3 公里，距凤岗镇中心镇中心约6 公里，距深圳罗湖区约15 公里，距东莞市区约50 公里。

　　2011 年的大运会将在深圳龙岗大运村召开，凤岗地块属于凤岗片区规模大盘之一，与“益田大运城邦”可共同带动片区房地产市场的迅速发展。

　　该项目属于三旧改造，改造后为住宅用地，预计2010 年开工。目前地块内的建筑物为工业厂房、配套宿舍等，目前拥有土地证、房产证分别为12.4、19.8 万平米，另与村集体签署协议4.9 万平米土地。

　　按预计售价7000 元计算，凤岗地块约贡献净利润5.3 亿元，EPS0.40 元。目前凤岗楼盘售价住宅约6000 元，别墅约14000 元。

　　土地收购模式成熟，有望持续低价拿地。除了武汉名流人和天地项目是大股东03 年转让给上市公司之外，其余项目均是在04-06 年通过收购方式获得，地价非常便宜，整体储备平均楼面地价仅为865 元/平米。

　　未结算项目储备达430 万平米，10 年将进入销售结算高峰期。09 年新增北京3 万平米商业、沈阳14 万平米、东莞36 万平米住宅用地储备。

　　18 亿公司债已获证监会核准，若顺利发行资金将更加宽裕。公司财务杠杆提升空间大，目前资产负债率仅27%，净负债率为负。

　　盈利能力强的别墅项目将陆续开工，预计明年可售。位于优美风景区的合肥“名流紫蓬湾”、惠州罗浮山“名流庄园”等别墅项目将陆续开工。

　　暂不考虑中工建设建筑业务以及减持华远的利润贡献，09、10、11 年EPS 为0.33、0.57、0.85 元。因增加储备，调高RNAV 至10.8 元。维持目标价13.5 元，维持增持评级并继续重点推荐。

　　(国泰君安)